Регионы без застройщиков: почему в России стали строить меньше жилья
Прошлогодний кризис пережили не все российские девелоперы. По подсчетам экспертов, закрыться пришлось каждой пятой строительной компании. Больше всего пострадали небольшие застройщики, локализующиеся в небольших городах, – местным жителям зачастую недоступна даже льготная ипотека. При этом крупные застройщики в провинцию пока не стремятся, для них это нерентабельно. В результате в регионах обострился дефицит новостроек на фоне стремительно растущего объема ветхого и аварийного жилья.
С апреля 2020 года число компаний, которые строят дома по закону о долевом строительстве, сократилось на 20%, а масштабы строительства – на 12%. К такому выводу пришли эксперты компании «Метриум», проанализировав статистику Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС) и Единого ресурса застройщиков. Если в начале мая прошлого года в рейтинге ЕРЗ насчитывалось 2694 девелоперских компаний, которые строили более 113 млн кв. м жилья, то к маю 2021-го список сократился до 2148 компаний, а общий объем застройки уменьшился до 100 млн кв. м.
Сокращение коснулось и столичных, и региональных рынков. Но заметнее всего пострадали компании, которые реализуют небольшие строительные проекты. Группа компаний, которые возводили жилье суммарной площадью до 10 тыс. кв. м., поредела на 12%. Самая многочисленна группа застройщиков – те, кто строят от 10 тыс. до 50 тыс. «квадратов», – за прошедший год не изменилась. Компаний, которые строят 50–500 тыс. кв. м, стало меньше на 10%, а тех, кто возводит от 500 тыс. до 1 млн кв. м, – на 28%.
Последняя группа «крупняков» довольно малочисленная, и речь идет о перераспределении между ними рынка и динамике их портфелей, пояснила управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. «Если мы посмотрим на верхнюю двадцатку крупнейших девелоперов России, то увидим, что за прошедший год некоторые из них снизили объем строительства на 10–15%, тогда как другие его нарастили на 10–20%. По данной статистике мы видим, как в первую очередь сокращается прослойка средних застройщиков (строят от 50 до 500 тыс. кв. м), а также маленьких девелоперов. Среди «тяжеловесов» с переменным успехом идет борьба за рынок, покупателей и участки под строительство, что прямо влияет на масштаб их деятельности», – рассказала она.
Чем меньше, тем меньше
Особенно заметно сокращение строительства и уход девелоперов в маленьких городах. Так, в городах с населением до 50 тыс. человек застройщиков стало на 9% меньше, а в городах с населением от 50 тыс. до 250 тыс. – на 14%. В региональных центрах (города с населением от 250 тыс. до 1 млн человек) число девелоперов сократилось на 8%. Рост количества застройщиков (на 3%) наблюдается только в городах-миллионниках.
При этом во всех регионах сократились объемы строительства. Больше всего – в городах с населением менее 1 млн человек. В населенных пунктах с числом жителей до 50 тыс. стали строить на 4% меньше, от 50 до 250 тыс. человек – на 14%, от 250 тыс. до 1 млн – на 7% меньше. В городах-миллионниках суммарная площадь застройки также уменьшилась – на 3%. По словам экспертов, дело в низкой рентабельности жилых проектов и небольшой емкости рынка. Кроме того, платежеспособных покупателей здесь меньше, и банки неохотно выдают кредиты.
Безусловно, жилищный вопрос стоит остро практически во всех регионах России, говорит генеральный директор ГК «Ферро-Строй» Григорий Ваулин. Спрос есть, но не везде он является платежеспособным. «Во-первых, важно сфокусировать внимание на экономическом потенциале региона, наличии рабочих мест в его отраслях и перспективе экономического роста этого региона на горизонте 5–10 лет. Отсутствие сильной экономики в регионе скорее всего сделает убыточным любой проект строительства жилья на его территории. Во-вторых, нужен механизм как привлечения застройщиков на новые региональные рынки (получение земли, инженерные коммуникации, получение необходимой исходно-разрешительной документации), так и инструменты поддержания регионального спроса (ипотека, субсидии, прочие государственные программы). Без всестороннего и системного подхода к спросу и предложению запустить региональные стройки не выйдет», – убежден эксперт.
По его мнению, уходу с ранка мелких и несистемных игроков одновременно с наращиванием портфелей у крупных застройщиков способствовали ужесточение надзора в отрасли и переход на проектное финансирование по 2014-ФЗ.
Потребность в новом жилье в регионах есть, соглашается генеральный директор Optima Development Давид Худоян. Это связано с наличием ветхого и аварийного жилья, которое, как правило, сосредоточено в районных центрах, а также с явно морально устаревшим жильем 1960–1980-х годов.
По данным Росстата, только 67% от общей площади жилых помещений в России оснащены одновременно водопроводом, канализацией, отоплением, горячим водоснабжением, газом или напольными электроплитами. По данным на 2017 год, аварийное и ветхое жилье в России достигало 91 млн кв. м. (66,4 млн ветхое и 24,6 млн аварийное).
«Конечно, огромное число россиян хочет переехать в современное жилье, поэтому потенциал для спроса есть, но для его реализации средств у населения в целом недостаточно. Полагаю, речь идет о нескольких процентах от общего числа реально нуждающихся в новом жилье», – полагает Давид Худоян.
По его словам, чем меньше в стране небольших девелоперских компаний, тем более монопольным становится рынок жилья каждого региона. В некоторых субъектах РФ на долю одного-двух застройщиков уже приходится до 70% строящегося жилья. То есть фактически образуются монопольные и олигопольные рынки. «Но монополизация рынка совсем не означает увеличение его объемов. Напротив, монополисты не будут строить жилье в неинтересных или рискованных для себя локациях, заменяя таким образом ушедшие из отрасли компании», – подчеркнул он.
«Крупнякам» провинция не интересна
Нишу, которая освобождается на строительном рынке, могли бы занять более крупные федеральные застройщики, но они не спешат это сделать. Почти все они локализуются в Москве и Санкт-Петербурге. Как выяснили аналитики «Метриум», только шесть из 20 крупнейших застройщиков страны возводят больше 100 тыс. кв. м жилья в провинции.
Рыночная цена квадратного метра в провинции может быть ниже инвестиционных затрат застройщика или примерно сопоставима, поясняет Григорий Ваулин. В некоторых отдаленных регионах со сложной логистикой строительство может оказаться даже дороже, чем в Москве.
«Экономия для застройщика в регионе может быть в цене земли, но при этом есть риск огромных вложений в инженерное обеспечение территорий. Потребность в крупных вложениях на старте в инженерную инфраструктуру – это одна из самых частых проблем, которая останавливает участников рынка от участия в региональных проектах. Также не стоит забывать про непрозрачность системы местного управления и наличия рисков злоупотребления со стороны местных чиновников, задающих правила игры. В некоторых регионах существует практика, когда основной объем строительства ведется приближенными к властям девелоперами. Поэтому выход на подобные рынки крупных застройщиков из других субъектов РФ может быть затруднен», – рассказал он.
При этом региональный рынок отличается маленькой емкостью, и заработать на эффекте масштаба на данной территории не получится. Таким образом, девелоперу придется нести примерно сопоставимые затраты и потратить равное количество усилий ради низкой маржи или даже убытка.
В столицах потенциал сбыта нового жилья много выше с точки зрения числа сделок и их объема, добавляет Давид Худоян. В Москву и Санкт-Петербург идет постоянный миграционный поток экономически активного населения, которое готово брать ипотечные кредиты. Регионы, напротив, с точки зрения демографии ослаблены, а прослойка платежеспособного населения относительно узкая. Из-за этого рентабельность строительства в регионах намного меньше, чем в Москве.
Впрочем, в 2021 году общая площадь жилья, строящегося большими девелоперами в провинции, несколько увеличилась, отмечают эксперты «Метриум». Если в апреле прошлого года она составляла 2,6 млн кв. м, то в апреле 2021 года – 2,9 млн кв. м. Таким образом, застройщики нарастили свое присутствие на региональных рынках жилья на 11%.
«Полагаю, крупные застройщики неизбежно будут выходить на региональные рынки жилья, – говорит Станислав Киселёв, генеральный директор ГК «Кортрос». – В столицах рынок перегрет, конкуренция высокая, площадки для строительства всё сложнее. Конечно, прежде всего интересны большие города, которые динамично развиваются. Здесь столичные застройщики вполне могут найти свою нишу и привнести более прогрессивные практики строительства и высокое качество продукта».
Поддержать и развивать
В ближайшие годы едва ли можно ожидать, что крупные застройщики заменят уходящих с локальных рынков небольших игроков, полагает Мария Литинецкая. Поэтому дефицит нового жилья в провинции может обостриться. «В такой ситуации необходимо разработать меры поддержки девелоперов, работающих в небольших городах, а также пакет стимулов для крупных игроков, чтобы способствовать их выходу на региональные рынки», – считает она.
Прежде всего требуется стабилизировать цены на стройматериалы, подчеркивает Григорий Ваулин. Из-за низкой маржинальности строительства в регионах рост цен на материалы будет особенно болезненным. Возможно, дополнительным стимулирующим фактором станет снижение административных барьеров и упрощение процедур согласования (разумеется, без ущерба качеству и безопасности). Также стоит продумать процесс регионального девелопмента через институциональный механизм – например, расширить практику стратегического партнерства застройщиков и «Дом.РФ» по строительству в регионах.
Чтобы снизить себестоимость строительства, государство могло бы участвовать в строительстве инженерной и социальной инфраструктуры, считает Давид Худоян. Требуется также уменьшение и упрощение процедур согласования проектной документации. Помимо этого, конечно, необходимо улучшать экономические показатели в регионах, стимулировать создание современных и хорошо оплачиваемых рабочих мест, чтобы здесь формировался спрос на жилье.