Счет с ключом: почти вся ипотека на новостройки — льготная
Треть выдачи ипотечных кредитов в июне была обеспечена за счет льготной госпрограммы под 6,5%. Это следует из данных корпорации «Дом.РФ» по состоянию на 9 июля, с которыми ознакомились «Известия». Какой объем выдач пришелся на другие виды госсубсидий, пока неизвестно, но в мае этот показатель составил 87%. Эксперты считают, что к концу года ставка по жилищным займам может снизиться до 6–7% за счет сокращения ключевой. Однако вряд ли это поддержит спрос на покупку квартир из-за падения реальных доходов населения на 5–10%.
С госпомощью
По субсидированной ипотечной ставке 6,5% в июне выдано 40,4 тыс. кредитов на 100,6 млрд рублей, рассказали «Известиям» в «Дом.РФ». Всего, по предварительной оценке, в прошлом месяце банки заключили 118 тыс. договоров на 227 млрд рублей, подсчитали в аналитическом центре госкорпорации. Сюда входят все оформленные ипотечные займы. Таким образом, на программу 6,5% пришлось около трети всех выдач.
Сколько займов на первичное жилье было выдано по остальным льготным программам (семейная и дальневосточная ипотеки), до выхода официальной статистики ЦБ подсчитать невозможно. Но в мае на субсидированные государством выдачи пришлось 87%.
В банках из топ-20 по размеру ипотечного портфеля подтвердили, что большая часть выданных жилищных займов идет с государственной поддержкой. Например, на льготные кредиты по семейной ипотеке и программе 6,5% пришлось 82% в мае и 86% в июне, рассказала заместитель директора департамента продуктов банка «Санкт-Петербург» Екатерина Синельникова. У Абсолют Банка на те же программы пришлось в мае 69%, а в июне — 56%.
Что после
Когда закончится программа 6,5%, вырастет доля выдаваемых ипотечных кредитов на вторичном рынке, считают в Абсолют Банке. За время карантинных мер сформировался отложенный спрос на квадратные метры. В банке «Санкт-Петербург» ожидают, что за период действия господдержки граждане смогут его удовлетворить.
— Если не произойдет реализации основных рисков: обострения торговой войны, предвыборных антироссийских санкций от США, второй волны пандемии, то вполне вероятно, что к концу года ключевая ставка снизится ниже уровня инфляции. При этом проценты по ипотеке на рыночных условиях приблизятся к уровню льготных, то есть 6–7%, — полагает главный экономист «ПФ Капитал» Евгений Надоршин.
По его словам, снижая такими темпами ключевую ставку, ЦБ, возможно, стремится сократить госрасходы на антикризисные программы, которые завязаны на ее размер. Сейчас ключевая составляет 4,5%, инфляция — 3,2%.
При этом качественные заемщики в условиях финансовой неопределенности стремятся нарастить накопления, одновременно снижая долговую нагрузку, что происходит за счет погашения кредитов, добавил Евгений Надоршин. Таким образом, добросовестные клиенты не стремятся за ипотечными кредитами, а ненадежные банки сами не готовы давать.
В ФК «Открытие» не ожидают замедления роста рынка ипотеки после завершения льготной программы. Причину этого видят в низких значениях ставок по стандартным продуктам, которые позволят сохранить прирост. В «Открытии», капитал которого обеспечивает регулятор, сегодня можно взять ипотечный заем под 7,5%.
В ЦБ на вопрос о мерах поддержки ипотечного рынка после 1 ноября 2020 года, когда закончится действие программы 6,5%, ответили, что пока планируется снизить стоимость риска для банков по жилищным займам. Предложение регулятора предполагает привязку размера отчислений в резервные фонды не только к первоначальному взносу, как сейчас, но и к показателю долговой нагрузки гражданина. Чем больше клиент платит своих денег и чем меньше у него закредитованность, тем банку выгоднее дать ему ипотечный кредит. Такой шаг, по мнению регулятора, позволит высвободить 300 млрд рублей капитала финансовых организаций по действующим ипотечным ссудам. Сейчас банкам приходится начислять повышенные резервы по ипотечным кредитам с низким первоначальным взносом.
Это расширит возможности финансовых организаций по выдаче новых жилищных займов, повысит рентабельность в расчете на капитал и будет способствовать снижению процентных ставок. Впрочем, эксперты не понимают, откуда возьмутся заемщики с достаточными накоплениями и низкой долговой нагрузкой, с учетом прогнозируемого падения реальных располагаемых доходов на 5–10% на конец этого года.
Благодаря мерам ЦБ у банков действительно высвободится дополнительный капитал, но это вряд ли повлияет на снижение ставок по жилищным ссудам. Ипотека выдается с очень маленькой маржей, ниже которой финасовые организации не опустятся. Также эти деньги возвращаются в течение 15–30 лет, напомнил предправления БКС Банка Дмитрий Пешнев-Подольский. По его словам, уменьшение операционных расходов за счет цифровизации расширит возможности банков по сокращению ипотечных процентов.