Девелоперы опасаются подорожания жилья в России из-за ипотечных комиссий
Введение крупнейшими российскими банками комиссий для застройщиков в рамках льготных ипотечных программ может привести к росту цен на квартиры, приобретаемые в рамках этих программ, примерно на 10%, считают опрошенные РИА Недвижимость девелоперы.
Ранее Сбербанк сообщил, что с 11 января 2024 года будет выдавать льготную ипотеку на покупку жилья только при условии субсидирования аккредитованным застройщиком, что объяснялось снижением размера госсубсидии банкам по программе. Позднее к этому решению присоединились ВТБ и Альфа-банк. На этом фоне Федеральная антимонопольная служба получила жалобы на действия банков, касающиеся новых условий выдачи льготной ипотеки.
"Называть эту процедуру аккредитацией некорректно – речь по факту идет о договоре, который заключен у банков практически со всеми девелоперами, который позволяет банку ввести в практику комиссионное вознаграждение от девелопера за выданный ипотечный кредит", - рассказал директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов ГК "А101" Рустам Азизов.
Он пояснил, что такая комиссия широко применялась во время действия околонулевой ипотеки, когда по взаимной договоренности с девелопером банк снижал для покупателя ставку, а девелопер компенсировал ему недополучаемый доход. "Сегодня банки вводят для девелоперов фактически обязательную комиссию: субсидии банкам со стороны государства на реализацию программ господдержки ипотеки сократились на 0,5%, и банки с помощью этой меры компенсируют сокращение доходности", - сказал Азизов.
"Решение об увеличении комиссии одновременно приняли "Сбер", ВТБ и Альфа-банк. Размер вознаграждения, которое застройщик теперь будет выплачивать этим банкам за каждый кредит, составит от 7,5 до 8,9% от его суммы. Квартиры, приобретаемые по программе льготной ипотеки с кредитами от данных банков станут дороже", - сообщила директор по стратегическому маркетингу и продукту Level Group Александра Мамохина.
По мнению коммерческого директора холдинга "РСТИ" Екатерины Немченко, выплата комиссии банку за выдаваемый кредит неизбежно приведет к увеличению стоимости приобретаемой квартиры на 8-10%, так как эти расходы ранее не учитывались ни в себестоимости, ни в финансовой модели проекта.
С тем, что квартиры подорожают, согласен и Азизов. "Размер такого повышения не превысит 10%, однако оно может привести к увеличению размера первоначального взноса", - указал он, отметив, что удорожание квартир скажется в первую очередь на семейных покупателях, выбирающих многокомнатные варианты: им придется дольше копить на первоначальный взнос и еще раз оценить свои возможности по обслуживанию ипотеки. Снижение спроса, в свою очередь, может вынудить девелоперов сократить вывод на рынок нового предложения, опасается Азизов.
При этом, по его словам, часть девелоперов, могут решить не повышать цены на жилье, но тогда им придется согласовать это с банком, выдавшим проектное финансирование. Кроме того, считает Азизов, застройщики могут сократить расходную часть проекта путем упрощения некоторых продуктовых решений, например, применяя более дешевые материалы для благоустройства территории или для отделки фасадов.
По словам президента НОСТРОЙ Антона Глушкова, увеличение цены квартир приведет к еще большему снижению спроса на первичное жилье и, как следствие, к снижению объемов строительства. По данным "Дом.РФ", объем ввода многоквартирных домов и без этого в 2024 году планируется на 20% ниже, чем 2023-м. Снижение рентабельности на 6-7% на сегодняшний день точно является критичным, а то и фатальным для большей части региональных компаний-застройщиков, предупреждает Глушков.
Такого же мнения придерживается и соучредитель брокерского агентства недвижимости Dolgov Pro Михаил Долгов. При этом он полагает, что цены на квартиры будут расти вплоть до отмены льготных программ, а это приведет к сокращению предложения. "Застройщики уже начали тормозить вывод на рынок новых проектов с целью снижения уровня предложения и удержания цен на прежнем высоком уровне. Очевидно, что новых проектов в этом году будет гораздо меньше", - заключил Долгов.