Любишь гору конфет, люби и диабет. Ищем подводные камни в жилищных программах от застройщиков
Гражданам, отложившим получение кредита, но нацеленным на минимальный ежемесячный платеж, важно определиться – когда же именно субсидирование застройщиком до ставки в 0,1% закончится. Вялая рефлексия, похоже, продлится до осени. Почему застройщики не рады таким программам и как скоро планируют свернуть субсидирование ставок, — разбирались с ведущими экспертами рынка недвижимости.
Вслед за снижением ключевой ставки ЦБ банки традиционно спешили снижать ипотечные ставки на соответствующий процент. Но не в этот раз. Когда ключевая снизилась до 8%, банки-лидеры синхронно понизили ставки лишь на 0,3-0,5% до 9,9% (по собственным, не субсидируемым государством программам), потом еще чуть-чуть. И причина равнодушия проста – сегодня от Москвы до Екатеринбурга основной вал сделок на первичном рынке идет по семейной ипотеке и госипотеке. Благо, под ее параметры подходит 80% новостроек. Напомним, госипотека субсидируется до 7%, семейная – до 6%, что всяко ниже ключевой ставки. Но основной покупатель берет жилищные кредиты даже не столько по самим госпрограммам, сколько в довесок к субсидируемым ставкам застройщиком. Это те самые – «ипотечная ставка 0,1% на первый год» или «0,1% на весь срок гашения кредита».
Анжелика Альшаева, генеральный директор агентства недвижимости группы компаний «КВС»: «Если раньше ставка была константой независимо от того, квартиру у какого застройщика выбирает покупатель. Теперь же покупатель, выбирая квартиру, выбирает ежемесячный платеж».
Любишь хип-хоп, люби и гоп-стоп
Недавнее исследование Аналитического центра ЦИАН показывает, что при субсидировании ставки до 1-3% строительная компания повышает продажную стоимость квартиры на 10-15%. А при субсидировании до 0,1% - квартира в стоимости растет на 20-25%.
Добавим: номинально удерживая подросшие до марта цены, строители готовы давать клиентам ощутимые скидки. Так, аналитики ЦИАН отмечают, что обыденными являются скидки в 5-8% «при отказе клиентом от использования программ субсидирования». Но до конца лета у некоторых стройкомпаний можно найти скидку в 15% и даже в 20%.
Анжелика Альшаева: «Не могу сказать, что нам как застройщику нравится история с таким субсидированием. Это большие накладные расходы и не самый простой продукт в продажах. Мы проводили эксперименты и тестировали более лояльные программы, рассрочки и скидки – сделать скидку для строительной компании бывает выгоднее, чем субсидировать ставку. Но оказалось, субсидирование - самый работающий инструмент».
Иначе говоря, на фоне кризиса граждане предпочитают ориентироваться не на общую стоимость квартиры и ее снижение, а на размер ежемесячного ипотечного платежа. Чем ниже – тем на душе спокойнее.
Светлана Денисова, начальник отдела продаж «БФА-Девелопмент»: «Клиент не смотрит на переплату. Единственное, что его волнует, это возможность погасить кредит, если он потеряет работу или будет получать меньше денег. Когда этот страх будет снят и время подтвердит стабильность занятости – рынок успокоится, а застройщики вздохнут с облегчением».
Любишь читать, люби и поучать
Светлана Денисова: «В составе расходов строительной компании на проект сумма, которую можно направить на субсидирование ставок, лимитирована. Наращивать услугу по отношению к затратам бесконечно невозможно. Ипотека с субсидированной застройщиком ставкой не будет продолжаться вечно, этот ларчик скоро закроется».
Проще говоря, собирая с заемщиков деньги на эскроу-счета, банки кредитуют строителей по проектному финансированию. А перед этим со скучной дотошностью изучают проектную стоимость будущего многоквартирного дома. И далее пристально следят, не нарушит ли строитель какое-либо из согласованных условий.
Особо банки нервно реагируют, когда стройкомпания превышает лимиты по статье «затраты». А субсидирование ипотечной ставки как раз и является одной из строчек в этой статье. В общем, есть поле для конфликта интересов».
Как рассказывает Анжелика Альшаева, ее компания при согласовании проектного финансирования новых очередей новостроек заранее закладывает расходы побольше, «а с банком договаривается». При этом, когда и другие застройщики пересматривали бюджеты на второе полугодие, неимоверный рост статьи «затраты» отмечался повсеместно.
Анжелика Альшаева: «Когда у тебя рядом строится конкурент с таким же предложением, по-другому никак. Тут ничем не перебьешь, какую скидку не сделай».
А коль есть утвержденные бюджеты, их надо исполнять. Иначе говоря, субсидирование застройщиками останется главный историей на рынке новостроек – минимум, все второе полугодие. А дальше посмотрим.