Будет хуже: покупатели квартир испугались инфляции и взвинтили спрос
Жилье продолжает дорожать, ипотека продолжает дорожать, вообще все продолжает дорожать, поэтому люди догадались, что дальше будет только хуже и вновь вернулись на рынок недвижимости в качестве покупателей, которых не отпугнули ни суровые ценники, ни локдаун, рассказали эксперты, опрошенные РИА Недвижимость.
Новостройки: осенний ренессанс
В августе казалось, что без льготной ипотеки рынок умер, в сентябре появились робкие надежды на его возрождение из пепла, а в октябре все удовлетворенно выдохнули: пришло долгожданное осеннее оживление. Растущие ипотечные ставки и цены покупателей не отпугнули, локдаун лишь слегка поторопил. А главным драйвером спроса эксперты назвали страх перед инфляцией и дальнейшим ростом ключевой ставки.
Если говорить о ценах, то они растут. По данным "Циан", за месяц цена квадратного метра показала в Москве прирост на 3% – до 292,1 тысячи рублей за "квадрат". В Московской области отмечен прирост на уровне 4%, до 147,7 тысячи рублей.
Впрочем, некоторые эксперты все же считают, что объявление локдауна притормозило спрос.
"Покупательская активность в сравнении с периодом без ограничений, безусловно, снизилась, также затормозилась скорость принятия решений. Офисы продаж на данный момент закрыты, некоторые девелоперы перешли в режим онлайн, показы временно приостановлены, соответственно, и продажи упали", – комментирует ситуацию, сложившуюся в конце октября, директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев.
Однако в целом с начала осени спрос продолжает расти. Количество зарегистрированных ДДУ в сентябре выросло во всех локациях Московского региона (+24% к августовским показателям), это связано и с сезонностью, и с ростом деловой активности, и с ожиданием дальнейшего роста ключевой ставки, а, следовательно, и ипотечных ставок, сообщила генеральный директор сервиса "Синица" Наталья Шаталина.
Депрессивные сценарии по спросу не оправдались, соглашается с коллегой гендиректор VSN Realty Яна Глазунова. В границах старой Москвы в сентябре спрос вырос относительно летних месяцев и в лотах, и в квадратных метрах на 33%. Покупатели в сегменте "комфорт" остаются более активными, чем в бизнес-классе, несмотря на рост стоимости.
"Клиенты понимают, что ипотечные ставки будут повышаться. В ближайшее время банки планируют поднять ставки на 0,5-1 процентного пункта. ЦБ уже начал повышать ключевую ставку, и сейчас она составляет 7,5%. Мы полагаем, что в декабре ЦБ снова увеличит ключевую ставку – это связано с колоссальными темпами инфляции. Поэтому клиенты, которые это осознают, стараются успеть купить по текущим ставкам по ипотеке", – комментирует ситуацию коммерческий директор 3S Group Дмитрий Пичугин.
Скидки? Не сегодня!
Летом часть экспертов прогнозировала, что застройщики для сохранения спроса будут предлагать больше скидок. Однако осенью эти предсказания не сбылись: скидки есть, но их немного, и они не стали общерыночным трендом.
Что касается скидочных программ, то они есть, и в принципе никуда не исчезали, отмечает председатель совета директоров компании "Бест-Новострой" Ирина Доброхотова. Впрочем, заметного влияния на среднерыночные цены они не оказывают, поскольку, как и раньше, дисконты предоставляются точечно, на наименее ликвидные лоты, добавляет она.
Поскольку покупательский спрос остается стабильным, девелоперам нет необходимости демпинговать и искусственно его стимулировать, соглашается коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев.
Этого мнения придерживаются большинство опрошенных экспертов: скидки есть, их немного, и они предоставляются на непопулярные лоты.
Сейчас рынок в целом вернулся к той модели скидок, что действовала до весны 2020 года, полагает управляющий партнер компании "Метриум" Надежда Коркка.
"Однако стратегия несколько изменилась: востребованы не только дисконты (как фиксированные, так и индивидуальные), но и снижение ставки по жилищным займам (благодаря наличию совместных с банками программ субсидирования), а также ипотека без первоначального взноса. При этом доля проектов со скидками остается на относительно стабильном уровне", – добавляет она.
Стимулирование спроса идет другими способами, например, расширением предложения.
Если в начале и середине года можно было однозначно говорить о преобладании спроса над предложением, то сейчас ситуация выравнивается, делится наблюдениями заместитель генерального директора компании MR Group Ирина Дзюба. Начиная с лета, многие застройщики скорректировали стратегию продаж и начали выводить на рынок более крупные объемы.
Ну а "флагманом" стимулирования спроса, по словам абсолютного большинства экспертов, остается ипотека, точнее совместные программы застройщиков и банков.
Дорогая моя ипотека
Многолетний драйвер спроса – ипотека – продолжает серьезно влиять на рынок, хотя уже не в виде одной для всех субсидированной госпрограммы.
Пока что покупателей спасают совместные ипотечные программы банков и застройщиков, полагает управляющий партнер "ВекторСтройФинанс" Андрей Колочинский. По его словам, пониженная ставка позволяет сократить ежемесячные выплаты по ипотеке, что важно для заемщиков.
"Пока действуют подобного рода программы, а базовая ставка не достигла психологического барьера 10%, покупатели продолжат брать кредиты. При этом нельзя полностью исключать и другой сценарий, при котором ключевая ставка продолжит расти, а средний размер базовой ставки приблизится к 10%. Если это произойдет, и продажи жилья остановятся, тогда, возможно, правительство возобновит субсидирование ипотечной ставки за счет бюджетных средств", – рассуждает он.
Большинство опрошенных экспертов согласны с тезисом, что возобновление программы льготной ипотеки в том виде, в котором она была востребована в московском регионе, возможно только при существенном падении спроса на сами новостройки.
Пик ипотечных сделок был пройден в июне, тогда они составляли 69% от общего объема, напоминает Глазунова. По ее словам, в августе ипотечные сделки сократились на 10%, причем значительней "просел" бизнес-класс. Однако в сентябре объемы остались такими же, как в августе – 59% от общего числа. Ипотечные сделки вернулись к объемам декабря 2020 года.
Зима близко
Прогнозы на остаток года утратили безмятежность, ее сменила осторожность, и все чаще опрошенные эксперты употребляют слова "в зависимости от экономической и эпидемической ситуации".
В перспективе, если будет локдаун дольше месяца, можно ожидать всплеск интереса покупателей к подмосковным малоэтажным проектам, полагает руководитель департамента продаж "Катуар Девелопмент" Оксана Федосеева.
Нужно уточнить, что на данный момент эксперты не зафиксировали перетекания спроса из Москвы в область, однако многие из них допустили такой тренд в будущем, в случае серьезного роста цен.
"Сейчас рынок входит в период наивысшей активности покупателей жилья. Обычно число сделок достигает годового пика в осенние месяцы или в декабре. Это значит, что едва ли до конца текущего года цены снизятся", - прогнозирует совладелец группы "Родина" Владимир Щекин.
Безусловно, если жесткие ограничения будут до декабря 2021 или вовсе до начала января 2022 года, то с большой долей вероятности это негативно скажется на рынке недвижимости: спрос сократится, зарегистрировать сделку станет невозможно, застройщики будут вынуждены реагировать на спад покупательского интереса, рассуждает Коркка.
"При оптимистичном сценарии в начале ноября 2021 года мы вернемся в привычный ритм жизни: в этом случае до конца года спрос и цены сохранятся на достигнутом уровне с небольшими локальными изменениями как в большую, так и в меньшую стороны. В свою очередь, дальнейшая политика властей по противодействию разгоняющейся инфляции за счет повышения ключевой ставки приведет к удорожанию как ипотеки, так и кредитов для застройщиков, что не может не сказаться на итоговом прайсе", – добавляет она.
Поэтому можно сказать, что рынок новостроек надеется на лучшее, готовится к худшему и ни в чем не уверен, но цены предпочитает держать повыше.
Вторичка: слишком тихий омут
Вторичный рынок перестал во всем следовать за новостройками. Воцарившееся здесь затишье уже называют стагнацией и даже кризисом. Примечательно, что это не кризис низкого спроса: покупатели довольно активны, а вот предложения, особенно качественного и востребованного, не хватает.
Объем предложения на вторичном рынке все еще находится на относительно низком уровне: если в сентябре 2020 года в экспозиции находилось 42,6 тысячи объектов, то на начало октября 2021 года – менее 39 тысяч, подсчитала главный аналитик ГК "Миэль" Екатерина Бережнова. Минимальный уровень фиксировался в декабре 2020 года на уровне чуть выше 33 тысяч объектов, тогда как нормальным объемом предложения для Москвы считается показатель 50-60 тысяч объектов, уточняет она.
При этом покупательский интерес к вторичной недвижимости нельзя назвать слабым: по данным "Циан", число просмотров объявлений в октябре в Москве выросло на 7% относительно сентября и на 11% относительно августа. В Московской области схожая динамика: спрос выше сентябрьского на 5%, относительно августа произошел прирост на 4%. "То есть с началом делового сезона спрос увеличивается, однако в годовой динамике спрос ниже на 10%", – комментирует цифры Кирюхина.
А вот цены, по ее данным, стагнируют: на протяжении всего 2021 года стоимость на вторичном рынке Москвы показывает минимальную положительную динамику в пределах 1%. По итогам октября прирост в Москве составил 0,9%, за год – 9,1%. Текущая стоимость квадратного метра – 261,4 тысячи рублей.
В Московской области цена во многом зависит от локации, в среднем по рынку прирост за месяц составил около 2%, что выше, чем в Москве, текущая стоимость равна 145,1 тысячи рублей за "квадрат".
"Ожидания всплеска осенней активности не оправдались, поскольку рынок и без того достаточно активный. Темп по сделкам в октябре был примерно такой же, как в сентябре, то есть высокий", – отмечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.
Она также зафиксировала несколько характерных для этой осени трендов. По ее словам, оживился спрос на квартиры по переуступке на фоне роста цен на новостройки – то есть реализуется спрос на новостройки от физлица, когда на рынок выходят инвестиционные квартиры.
"По классической "вторичке" наблюдается дефицит доступного предложения в некоторых локациях, вплоть до полного отсутствия лотов. Сократились сроки экспозиции до двух-трех дней по ликвидным и адекватно оцененным объектам, таких маленьких сроков экспозиции мы еще не видели. Но повторюсь – это касается именно качественных, ликвидных и адекватно оцененных квартир. Все, что переоценено, уходит в долгую экспозицию, по таким объектам даже нет звонков", – добавляет Дымова.
Кроме нехватки предложения, вторичный рынок "потрепали" банки, которые не только постепенно поднимают ставки, но и ужесточают требования к заемщикам.
"Ужесточение андеррайтинга – это следствие локдауна, когда ряд предприятий вынуждены были временно приостановить работу, в результате чего часть сотрудников лишилась привычного уровня дохода. Прежде всего, это касается потенциальных заемщиков, занятых в сферах, наиболее подверженных влиянию ограничительных мер (услуги, торговля, общепит и прочие). Имеет значение и рост ставок по кредитам, из-за чего выплачивать ипотеку становится сложнее, а ежемесячный платеж увеличивается", – комментирует ситуацию Кирюхина.
Сам локдаун тоже сказался на вторичном рынке, хотя и не фатально.
Закрытие МФЦ повлияло в первую очередь на подготовку к сделке: да, альтернативно получить выписки из различных документов можно в электронном виде, но у части людей нет этого личного кабинета, который тоже можно открыть только в МФЦ, комментирует ситуацию Дымова. То же касается справок ПНД/НД. Кроме того, все эти документы нужны для ипотеки и для дистанционных сделок и для банка, и для нотариуса. "И если локдаун продлится, то увеличится срок подготовки сделки и станет более ресурсозатратным", – сетует она.
В целом до конца года стагнация вторичного рынка продолжится, уверена Кирюхина. За счет того, что в сегменте много альтернативных сделок, а доплата при покупке новой квартиры, как правило, меньше, чем на первичном рынке. То есть рост ключевой ставки и удорожание ипотеки окажет меньшее влияние на "вторичку", чем на новостройки. Одновременно будет увеличиваться число тех, кто предлагает скидки, преимущественно через торг, полагает эксперт.
В части прогнозов до конца года эксперты единодушны с коллегами из сферы новостроек: локдаун и инфляция страшны, ключевая ставка еще страшнее, но надо надеяться на лучшее.