Покупатели жилья разрывают сделки из-за падения доходов и самоизоляции
Активный спрос как на первичную, так и на вторичную жилую недвижимость в московском регионе, который многие участники рынка фиксировали в марте, может и не конвертироваться в большое количество сделок. Часть покупателей уже начали отказываться от заключения договоров: причиной тому служит неопределенность со сроками снятия режима самоизоляции, падение доходов и неуверенность в том, что их может хватить на обслуживание ипотечных кредитов, утверждают эксперты, опрошенные РИА Недвижимость.
Первичка: тантрический спрос
В первом квартале, особенно в марте, застройщики отчитывались о существенном росте спроса на квартиры, обосновывая его возможным повышением ставок ипотеки и желанием покупателей сохранить деньги от инфляции. Однако конвертация покупательского интереса и даже броней в заключение договоров была пресечена режимом самоизоляции, резкой потерей доходов и неуверенностью в том, что удастся нормально выплачивать ипотеку, рассказывают эксперты.
"Январь и февраль были замечательными месяцами с точки зрения продаж. Если сравнивать нашу аналитику по прошлым годам, эти месяцы мы прошли на "отлично", несмотря на ожидающийся карантин и непростую обстановку в мире", – рассуждает руководитель отдела маркетинга подмосковного ЖК "Мечта" Евгений Сорокин.
Однако, по его словам, застройщик не удалось сделать и небольшого задела, потому что даже 25-процентный прирост вряд ли сможет существенно выровнять ситуацию: март, апрель и май будут очень сложными месяцами. "С регистрацией сделок возникли сложности, они зависают. Из планируемых более 20 сделок на март-апрель, мы получили пять. И эти сделки совершаются какими-то невероятными усилиями", - сетует он.
Гендиректор компании "Миэль-Новостройки" Наталья Шаталина соглашается, что рост сделок в столичном регионе "действительно имел место", но оказался не таким значительным, как ожидался. Так по итогам марта общее количество ДДУ по Москве выросло на 13,5% по сравнению с показателями февраля, в то время как количество бронирований показало прирост в районе 20%, уточняет она.
При этом, несмотря на сложности, эксперты все-таки отмечают рост реализованного спроса к концу квартала.
Однако официальная статистика за март, который характеризовался ажиотажным спросом, не в полной мере отражает реальную ситуацию, так как часть сделок еще не вышла с регистрации. Высокий уровень спроса действительно помог создать некий задел на будущее, благодаря которому застройщики в течение нескольких месяцев смогут относительно безболезненно пережить спад продаж, полагает управляющий партнер "Векторстройфинанс" Андрей Колочинский.
Сегодня устранено большинство нюансов, которые не позволяли оформить сделку полностью дистанционно, добавляет председатель совета директоров "Бест-Новострой" Ирина Доброхотова. "Мы реально можем и проводим сделки полностью онлайн, хотя и не по всем проектам. Конечно, еще остаются детали, при которых электронная регистрация невозможна (например, заверение согласия супруга у нотариуса, если квартиру покупает семейная пара), но в остальном даже вопросы онлайн-оплаты картой уже решены", – поясняет она.
Единственный момент – стопроцентная сделка онлайн пока невозможна при покупке квартиры в проектах, реализуемых по эскроу. Для открытия счета эскроу необходимо личное присутствие покупателя, уточняет она.
Такое препятствие действительно может возникнуть, но не во всех объектах, работающих через эскроу-счета, проясняет ситуацию директор департамента розничных продуктов "Абсолют банка" Виталий Костюкевич. Если смотреть с точки зрения закона, на эскроу-счет распространяются все требования, предъявляемые к договору счета до его приема на обслуживание, в том числе и требования об идентификации физлица. Если клиент (физическое лицо) ранее в банке не обслуживался и не идентифицирован, его личное присутствие для подписания договора и идентификации обязательно, объясняет он.
Правда, девелоперы признаются, что не все они смогли организовать продажи в онлайн-режиме и в качестве альтернативы покупателям предлагается оформить бронирование, чтобы завершить сделку, как только это будет возможно.
К бронированию с обещанием сделки по завершении сложной ситуации прибегают лишь те застройщики, которые не смогли наладить систему онлайн-продаж. В основном это некрупные девелоперы с небольшим количеством проектов в портфеле, уточняет директор по маркетингу компании "Инград" Анна Соколова.
Опционы действительно эффективны в ситуации, когда клиент выбрал квартиру, но лично для него момент покупки не самый оптимальный, добавляет коммерческий директор "А101" Анна Боим. Сейчас в подобной ситуации оказалось большинство потенциальных покупателей жилья, так что опционы стали заключаться намного чаще, рассказывает эксперт. "Однако срок их превращения в сделки зависит от даты окончания режима самоизоляции. Пока никто не может сказать, когда это произойдет. Кроме того, покупателям может понадобиться больше времени для оценки своих финансовых возможностей, поэтому девелоперы сейчас продлевают срок действия опционов с одного месяца до трех", - добавляет Боим.
Покупатели передумали
Часть сделок, не дошедших до стадии регистрации ДДУ в Росреестре, вероятно, так и не будет заключена, причем чем дольше продолжается режим строгой самоизоляции, тем меньшее количество имеющих договоренностей конвертируется в реальные сделки, предупреждают собеседники РИА Недвижимость, добавляя, что этому способствует целый пул разных причин.
Тенденция к снижению спроса из-за кризиса в экономике и пандемии окажется сильнее, чем эффект отложенной регистрации апрельских сделок. Сейчас примерно трое-четверо из десяти потенциальных клиентов отказываются от заключения ДДУ из-за неблагоприятной ситуации в экономике и отсутствия четкого представления о том, когда ждать улучшений, констатирует управляющий партнер компании "Метриум" Мария Литинецкая.
В свою очередь руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов обращает внимание на то, что в Москве спрос должен был вырасти относительно февраля на 25%, тогда как реальное увеличение числа ДДУ составило лишь 18%.
"Увидим ли мы эти брони в статистике по регистрациям в апреле и мае, зависит как от длительности карантинных мероприятий, так и от решений, которые будут принимать продавцы и покупатели. Некоторые могут отказаться от покупки, так как не будут уверены, что способны обслуживать ипотечный кредит, другие могут опасаться удлинения срока строительства и начать решать свои жилищные вопросы на вторичном рынке", – прогнозирует он.
С ипотекой тоже все непросто. Некоторые банки подняли ипотечные ставки, причем даже для одобренных ранее заявок, говорит Доброхотова. На этом этапе многие клиенты изменили свое решение брать кредит или перешли в более лояльные кредитные организации.
Партия оптимистов
Ряд участников рынка смотрит на ситуацию оптимистично, предсказывая новую волну спроса сразу после завершения режима самоизоляции.
Всплеск регистрации сделок в мае точно будет, причем это касается как первичного, так и вторичного жилья, уверен директор компании "Этажи" Ильдар Хусаинов. Сейчас большинство покупателей предпочитают основную часть всех операций, связанных с выбором и оформлением недвижимости провести в дистанционном формате, а об итоговом просмотре и регистрации сделки договариваются после завершения режима самоизоляции, добавляет он.
Люди уже сейчас спокойно воспринимают текущую реальность и не только завершают сделки, но и собирают документы для приобретения недвижимости в перспективе. В связи с этим по окончанию периода самоизоляции мы действительно сможем наблюдать повышенный спрос, сопряженный с регистрацией апрельских сделок, соглашается гендиректор Est-a-Tet Кайдо Каарма.
Директор по маркетингу и рекламе ПИК Людмила Матвеева также отмечает, что в компании видят спрос на проекты вне зависимости от экономической ситуации и других внешних факторов.
Наиболее оптимистично выглядит ситуация с нормализацией работы всех компаний с началом июня, тогда вторая половина 2020 года станет показательной для понимания будущей ситуации, рассуждает Доброхотова. При этом она не исключает перераспределение структуры спроса в ближайшее время в сторону более доступных и компактных лотов. Однако в перспективе потребность в улучшении жилья и постепенная нормализация уровня дохода оживят рынок недвижимости, полагает риелтор.
Мрачное грядущее
И все же, несмотря на оптимистичные мнения некоторых игроков, большинство опрошенных экспертов считает, что рынок ждут тяжелые времена, связанные в первую очередь с существенным падением доходов потенциальных покупателей. И как раз на лето и осень придется самый большой удар кризиса.
По словам Литинецкой, именно к этому моменту будут очевидны последствия режима самоизоляции для бизнеса и населения при отсутствии должной поддержки со стороны властей. Также проявит себя инфляционная волна, вызванная мартовским падением рубля, которая приведет к очередному сокращению реальных доходов населения. Не исключено ужесточение политики ЦБ, который, вероятно, повысит ключевую ставку, что сделает кредиты для населения и застройщиков еще более дорогими.
"Последствия мы будем видеть, как минимум, все второе полугодие 2020 года. Наиболее сложными будет как раз летний период. Сейчас есть несколько прогнозов по развитию событий. По наиболее оптимистичному ситуация стабилизируется к концу этого года, в более пессимистичном сценарии негативные последствия продлятся до середины следующего года", – добавляет Соколова.
Если эпидемия ограничится одной волной, которая будет купирована в течение нескольких месяцев, снижение покупательской активности в отдельные месяцы будет радикальным – практически до нуля, что, безусловно, отразится на итогах всего года, прогнозирует генеральный директор УК "Развитие" Игорь Козельцев. Причем массовый сегмент пострадает в меньшей степени, чем дорогое жилье. Вместе с тем, если карантин будет продлен до конца мая, потери прибыли могут составить до 70% в апреле и до 100% в мае.
В нынешней ситуации нет более или менее пострадавших, констатирует Боим. Такие факторы, как задержки поставок материалов, снижение активности покупателей, приостановка строительства и компенсации за нарушение сроков передачи ключей одинаковы для всех. И решаются они в том числе профильными органами власти, которые глубоко погружены в отраслевую проблематику.
Ценник в сомнениях
Самым непредсказуемым параметром при разговоре с экспертами о ситуации на рынке жилья в Москве и области оказались цены: специалисты сильно разошлись во мнениях, будут они расти или снижаться после возвращения рынка к нормальной работе.
В московском регионе, который традиционно имеет высокий спрос, на фоне нестабильной ситуации вероятно снижение цены на недвижимость в среднем на 10-15%, полагает Хусаинов.
В свою очередь Доброхотова не соглашается с этим и уверяет, что о снижении цен можно даже не заикаться, так как падение курса рубля, вызванное снижением цен на нефть, определило дальнейший сценарий развития ситуации – новый инфляционный виток стоимости. Подобное наблюдалось и раньше, в прошлые кризисные периоды в экономике, рассуждает она.
"Вообще, девелоперы сегодня занимают различную позицию – в одном проекте объявляют о снижении цен, в другом отменяют все действующие акции и скидки, в третьем, наоборот, цены поднимают. Каждый действует, исходя из ситуации в компании, и в соответствии с видением руководства", – делится наблюдениями Доброхотова.
Козельцев предполагает, что на период карантина большинство застройщиков сохранят цены на жилье на мартовском уровне. Пересматривать прайсы девелоперы начнут после снятия ограничений. В случае радикального падения спроса, по его мнению, возможно временное снижение цен.
Вторичка: разрыв цепочек
Вторичный рынок жилья в московском регионе почувствовал негатив из-за ограничительных мер сильнее, так как здесь многие сделки практически невозможно перевести в онлайн-режим. Наиболее пострадавшим сегментом стали альтернативные сделки.
Альтернативные сделки всегда первыми чувствуют кризис, констатирует Попов. Достаточно, чтобы что-то пошло не так в одном из звеньев, как это приводит к разрыву всей цепочки.
"Если в предыдущие кризисы сделки рвались из-за колебаний курсов, смены настроения продавцов относительно оговоренных скидок, то сейчас все дополнительно осложняется карантинными мероприятиями. Достаточно кому-то одному оказаться за границей, на даче, уйти в настоящую самоизоляцию, чтобы сделка остановилась", – подчеркивает он.
Цепочки сделок один из самых сложных сегментов сейчас, но риелторы стараются не допускать их распада и путем дистанционных переговоров между продавцами и покупателями, а также онлайн-задатков, и договариваются о переносе сроков регистрации, добавляет Хусаинов. Отказные сделки не превышают 7% от общего объема, уточняет он.
Электронная регистрация доступна для сделок, которые удостоверяются у нотариуса, а также обычные сделки купли-продажи, зарегистрированные через приложение "ДомКлик" (необходимо назначить самого себя на сделку и в рабочем режиме будут предоставлены услуги менеджера Сбербанка), отмечает в свою очередь директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова. Ипотека через электронную регистрацию доступна только в Сбербанке, в остальных банках на сегодняшний день нет соответствующих сервисов, сетует она.
"Кстати, мы зафиксировали снижение числа участников в альтернативных сделках", – добавляет главный аналитик компании "Миэль" Екатерина Бережнова. Если десять лет назад в альтернативе могло участвовать до десяти "комплектов" собственников, то теперь – максимум четыре. Во многом это связано с ростом числа ипотечных заемщиков – в длинной цепочке крайне сложно получить всем одобрения и совместить всех участников во времени.
Один из важных трендов, наметившихся сейчас на вторичном рынке, связан с сокращением предложения, обращают внимание эксперты.
Собственники снимают объекты с продажи, и таких много – около 30%, указывает Дымова. При этом она уверена, что объявления вернутся в строй сразу же после стабилизации ситуации.
По сравнению с докризисным периодом объем предложения в Москве снизился на 23%, в Московской области снижения числа лотов в активной реализации не произошло (минус всего 2%), уточняет Попов. "После завершения карантина объем предложения будет постепенно восстанавливаться, кроме того, на рынок выйдут те собственники, которые сейчас сдают свое жилье и не захотят мириться с ожидаемым снижением арендных ставок", – прогнозирует он.
При этом средние цены предложения сейчас меняются слабо. По данным Попова, в начале марте средняя цена квадратного метра в Москве составила 211 тысяч рублей. По отношению к февралю 2020 года рост составил 1,5%. К началу апреля цены еще немного выросли (до 213 тысяч). В Московской области цены за два месяца практически не изменились (97,5 тысячи рублей в феврале, 97,8 тысячи рублей в марте, 97,5 тысячи рублей в апреле).
"Небольшой рост цен в столице объясняется тем, что в период снижения в базах объявлений риелторы чаще оставляют наиболее ликвидные объекты небольшой площади, у которых цена квадратного метра несколько выше, чем в среднем по рынку", – поясняет представитель ЦИАН.
Также эксперты начали замечать смещение спроса в сторону области.
"Мы фиксируем некоторый сдвиг в сторону области в процентном соотношении – примерно на десять процентных пунктов больше стала доля объектовых обращений по области в марте по сравнению с февралем", – объясняет Бережнова. Но, скорее всего, это связано с тем, что в области, особенно в отдаленных районах от Москвы, ситуация с коронавирусом стоит менее остро и не так парализует покупательский интерес, уточняет она.
Относительно будущего эксперты очень осторожны в прогнозах.
В среднесрочной перспективе ожидается снижение цен на 10-15% от уровня февраля 2020 года, полагает Попов. Продавцы будут действовать в зависимости от обстоятельств совершения сделки. Если жизненная ситуация будет вкладываться так, что деньги необходимо получить здесь и сейчас, то дисконт может достигать и 17-20%. Правда, будет и часть продавцов, которые будут упорно держать докризисные цены в надежде найти своего покупателя, добавляет он.
Как показывает опыт прошлых кризисов, в период нестабильных ситуаций доля продаж вторичного жилья всегда растет. Покупатели предпочитают выбирать готовое жилье, которое в том числе всегда проще сдать в аренду или продать. Ситуация может измениться, если появятся субсидии для застройщиков и покупателей новостроек, прогнозирует Хусаинов.