Ипотечные костыли: покупателям новостроек пора прощаться со ставками 0,1%
Ипотека со ставкой ниже 1% вызвала недовольство руководства ЦБ. Если ее выдача прекратится, продажи новостроек упадут, а покупателям придется заново привыкать к рыночным ставкам, рассказали эксперты Forbes
21 сентября администраторы Telegram-канала «Недвижимость инсайды» опубликовали информацию о том, что крупнейший застройщик страны группа ПИК отменяет акцию «Ипотека 0,1% для всех». На сайте ГК ПИК действительно нет такой акции. Forbes направил запрос в ПИК.
16 сентября глава ЦБ Эльвира Набиуллина сообщила сразу две важные для рынка жилых новостроек новости. Хорошей новостью стало очередное снижение ключевой ставки до 7,5%, плохой — ряд заявлений главы ЦБ о необходимости ужесточить контроль за выдачей ипотеки. Регулятор недоволен практикой субсидирования ипотеки застройщиками, в результате чего ставки опускаются до предельно низких значений (менее 1%). Стоимость квартиры для покупателя при этом возрастает, полагает Набиуллина и называет подобную практику «введением в заблуждение заемщиков».
Участники рынка, опрошенные Forbes, предсказывают, что если застройщики откажутся от субсидированной ипотеки, то продажи новостроек просядут. Впрочем, со временем покупатели снова «привыкнут» к рыночным ставкам.
Надежда и опора
«Исходя из того, что средняя ставка по ипотеке на первичном рынке составляет 3,6%, большая часть сделок реализуется по субсидированным ставкам от застройщика», — посчитала генеральный директор «НДВ Супермаркет Недвижимости» Наталия Кузнецова. Рыночная ставка сейчас, по данным Дом.РФ, составляет около 10%.
«На ипотеку от застройщиков сейчас приходится около 40% от всех ипотек, — уточняет руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов. — Этот вывод можно сделать из сопоставления статистики по ипотечным ставкам от ЦБ (3,7% по июльским выдачам) с рыночным условиям выдачи ипотеки (10-11%) и «обычным» субсидированным программам (6-7%)».
«В текущих условиях до 70% сделок в этих сегментах проходят с использованием ипотеки, и большая часть этих сделок — по госпрограммам и совместным программам застройщиков и банков», — констатирует коммерческий директор ГК «Основа» Игорь Сибренков.
Лишившись этого инструмента, рынок новостроек ненадолго просядет, считают эксперты. «При отмене субсидированной ипотеки спрос на некоторое время сократится, но впоследствии покупатели адаптируются к новым экономическим реалиям», — надеется заместитель директора по продажам ГК «Гранель» Сергей Нюхалов.
«Сворачивание программ субсидирования от застройщиков может привести к сокращению спроса на определенный период, хотя оно вряд ли окажется катастрофическим для рынка, — полагает заместитель председателя правления «Абсолют Банка» Антон Павлов. — Вероятно, к концу года программы от застройщиков будут постепенно сворачиваться». «Если клиенты будут покупать по стандартной ипотеке в нужном объеме, застройщики будут рады. Можно будет вернуться к продуктовой конкуренции, а не к конкуренции уровнем ипотечной ставки на проекте», — рассуждает директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев.
Цена со многими неизвестными
«Многие клиенты не до конца понимают особенности программ субсидирования от застройщиков. В ряде случаев покупка квартиры может быть на 20-30% выше рыночной цены», — добавляет представитель пресс-службы Сбербанка. «В рамках предложений с субсидированной ставкой от застройщиков стоимость объекта, как правило, выше на 10-20%. Застройщик может предоставить скидку при оплате наличными, но она будет менее 10%», — уточняет Павлов из «Абсолют Банка».
«В этих условиях анализировать средние цены становится все более сложным упражнением. Вместо однозначного прайс-листа у многих компаний теперь формируется ценовое меню, где стоимость зависит от опций по ипотеке, вариантов отделки, наличия кухни», — сетует Попов.
Именно ценовая аномалия стала причиной недовольства ЦБ, уточняют собеседники Forbes. «На мой взгляд, эти программы вредны: они не позволяют при необходимости продать квартиру по цене покупки, да и еще один фактор искусственной инфляции нам ни к чему», — рассуждает главный эксперт компании «Русипотека» Сергей Гордейко. «Ранее регулятор уже обращал внимание на то, что чрезмерный рост розничного кредитования может стать источником ускорения инфляции. Очевидно, что у ЦБ есть желание «остудить» рынок и не допускать повышенного аппетита к риску у игроков ипотечного рынка», — добавляет директор по маркетингу Национального бюро кредитных историй (НБКИ) Алексей Волков.
В этих условиях экспертам остается только подсчитать средние цены базового предложения. По словам Попова, они продолжают стагнировать и уже пять месяцев остаются в узком диапазоне 320 000-325 000 рублей за кв. м. По оценке компании «Метриум», за месяц средневзвешенная цена квадратного метра в новостройках массового сегмента выросла на 1,4% и достигла 296 000 рублей. «По итогам августа в новостройках старой Москвы средняя стоимость предложения в стандартном классе выросла на 0,7%, до 275 013 рублей, в комфорт-классе — на 0,4%, до 293 474 рублей, в бизнес-классе — на 1,3%, до 456 828 рублей», — говорит управляющий партнер Dombook, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова, ссылаясь на данные платформы bnMAP.pro.
Исчезающий спрос
«Вторичная недвижимость сейчас выглядит более выигрышно, чем новостройки, сразу по ряду причин. Во-первых, цена предложения вторичной недвижимости с мая демонстрирует отрицательную динамику. Она скорректировалась всего на 0,5-1%, но средний уровень дисконта при продаже вырос более чем в два раза по сравнению с сентябрем прошлого года — до 6%. Во-вторых, объем предложения увеличился почти на треть, поэтому выбор расширился», — рассуждает руководитель центра новостроек компании «Этажи» Сергей Зайцев.
«Вторичка» прибавляет за счет снижения ипотечных ставок (они выходят в значения начала года) и за счет хороших скидок, которые готовы предоставлять собственники», — добавляет CEO Apple Real Estate Данила Савченко. «Вторичка» действительно прибавила намного больше, сказалась стабилизация ипотечных ставок в данном сегменте», — говорит коммерческий директор Dars development Дмитрий Софронов.
При этом часть опрошенных экспертов говорят, что их удивили данные Росреестра. По их мнению, никакого спада в продажах новостроек не было, рынок продолжает медленное восстановление. «По нашим данным, если сравнивать продажи августа и июля 2022 года по Москве в старых границах, рост объема продаж составил 4%», — говорит Родионцев из Est-a-Tet.
«Это может быть обусловлено просто особенностями статистики: за один отчетный период регистрацию прошли сделки, по которым договоры были подписаны и в текущем, и в прошлом месяце, а за другой отчетный период, напротив, только часть сделок текущего месяца. Поэтому статистика Росреестра не в полной мере отражает реальную динамику спроса», — рассуждает Доброхотова из «Бест Новострой». «Все альтернативные источники данных свидетельствуют о росте числа сделок в августе по отношению к июлю», — добавляет Попов из «Циан.Аналитики».
Регистратор раскрыл Forbes возможные причины несоответствия информации от застройщиков с информацией Росреестра. «Данные могут не совпадать по ряду причин — например, застройщик подписал договор с покупателем в июле, а заявление на регистрацию в Росреестр подали в августе. Также нельзя исключать наличие приостановлений по решению регистратора или по заявлению сторон, что тоже смещает сроки. Ну и, конечно, никто не может предсказать, как поведет себя покупатель — он может передумать и вообще не подать подписанные документы на регистрацию», — сообщил представитель ведомства.