«Покупателям отрежут доступ к ипотеке»: застройщики – о новых планах ЦБ
В ЦБ подсчитали, что 44% ипотечных кредитов в России выдается заемщикам, которые на обслуживание долга тратят 80% своего дохода, что несет риски неплатежей. На этом фоне регулятор готовит новые меры по ужесточению требований к выдаче ипотечных кредитов и допускает возможность полного запрета ипотеки от застройщиков.
В строительных компаниях уверены, что это отрежет доступ к ипотеке и приобретению жилья для многих покупателей. Доля продаж в кредит на первичном рынке Петербурга приближается к 90%, а у некоторых компаний — уже стремится к 100%.
«Оставить только стандартные механизмы»
В Центробанке видят повод для беспокойства в ухудшении стандартов выдачи ипотечных кредитов. «Доля кредитов с низким первоначальным взносом выросла до 53% в четвертом квартале 2022 года. Выдаются кредиты с высоким показателем долговой нагрузки. Мы видим, что уже 44% таких выдач идет заемщикам, которые на обслуживание долга тратят 80% своего дохода. Видим, что снижаются темпы досрочного погашения», — отметила председатель ЦБ. Все это свидетельствует об ухудшении финансового положения заемщиков.
Чтобы сделать такие кредиты менее выгодными для банков, с 30 мая 2023 года ЦБ увеличивает надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам с низким первоначальным взносом. «Если это не отрезвит, то мы будем просить законодателей напрямую запретить разные схемы долевого финансирования жилья и оставить только стандартные механизмы, прямо прописанные в законе», — пригрозила Эльвира Набиуллина.
Ипотеки больше 90%
Так, например, в компании «Главстрой Санкт-Петербург» сообщили, что по итогам февраля доля ипотеки в сделках составила 94%, из них на субсидированные программы пришлось 49%, на госпрограммы (господдержка, семейная ипотека, IT- ипотека) — 51%.
Риски нивелируются
Директор департамента недвижимости Группы ЦДС Сергей Терентьев называет самым важным преимуществом этой программы существенное снижение ежемесячного платежа по кредиту, несмотря на общее увеличение стоимости квартиры. «Риск банка получить нерыночный залог нивелируется тем, что при оформлении сделки застройщик переводит ему комиссию, покрывающую разницу между рыночной и продажной ценой квартиры. И банк имеет возможность сразу же использовать эти деньги в своей операционной деятельности и зарабатывать на них. Не стоит забывать и о том, что в рамках данной программы покупатель вносит более значительный первоначальный взнос, так как он рассчитывается от более высокой стоимости квартиры. Это дополнительно подтверждает платежеспособность заемщика», — считает Сергей Терентьев.
Околонулевых ставок больше нет
За последние две недели банки подняли минимальную ставку до 6%. «Это делает такие программы, фактически, бесполезными. Подобная ставка уже не оказывает существенного влияния на ежемесячный платеж», — уверен Сергей Терентьев. В ЦДС отметили, что доля ипотеки с субсидированными ставками от застройщиков в общем объеме сделок стала резко снижаться, и по итогам марта она упадет до 15% в общем объеме продаж.
Невыполнимые планы
Эксперты строительной отрасли сомневаются в достижении заявленных планов. «Если ЦБ примет решение поднять планку взноса и одновременно увеличить ставки по кредитам, потенциальный покупатель окажется в крайне невыигрышных условиях. А многим такие условия попросту отрежут доступ к ипотеке и приобретению жилья. Ужесточить требования и одновременно выполнить план по увеличению выдачи ипотеки, конечно, вряд ли возможно», — считает Ольга Трошева из «Петербургской недвижимости».