Помогут ли «ипотечные каникулы» нуждающимся?
В Думу внесен законопроект об ипотечных каникулах. Предлагается для тех, кто попал в сложную жизненную ситуацию, предоставлять отсрочку платежей по ипотеке на шесть месяцев. В течение этого периода банки не смогут применять санкции за неуплату по долгу или обращать взыскание на жилье. Сколь существенным будет эффект?
Если по-простому, то ипотечные каникулы — это беспроцентная отсрочка платежей. Не больше, но и не меньше того. Все те деньги, которые человек, попавший в трудную ситуацию, не заплатит банку в период своих трудностей, он заплатит по тем же условиям, что и остальную часть кредита, в конце срока его погашения. На отсрочку смогут рассчитывать заемщики, потерявшие работу (надо будет встать при этом на учет на «биржу труда») или кормильца, а также инвалиды I и II группы, временно нетрудоспособные в течение двух месяцев, а также те, чей семейный доход снизился более чем на 30% (имеется ввиду относительно средней зарплаты за год). Обращение об отсрочке банки должны будут рассматривать в течение пяти дней. Они могут не согласиться с тем, что заемщик попал под льготную категорию, отклоняя просьбу об отсрочке. Возможно, в этом случае заемщик может обратиться в суд, но о судебной процедуре урегулирования такого спора в законопроекте ничего не сказано. Как не сказано в нем ничего о запрете банкам ухудшать условия ипотечного кредитования после вступления закона в силу.
В связи с чем стоит выделить еще два ключевых положения. Первое: новый порядок распространится (так сказано в самом конце законопроекта) на те кредитные договоры, которые будут заключены после вступления закона в силу. Второе положение содержится даже не в самом тексте закона, а в финансово-экономическом обосновании. Оно, как чаще всего бывает в думских законопроектах, гласит, что исполнение нового закона не потребует никаких дополнительных бюджетных расходов ни на федеральном, ни на региональном уровнях. Проще говоря, ипотечные заемщики и банки по-прежнему останутся один на один, государство дает лишь возможность один раз за все время действия ипотечного кредита ослабить кредитную удавку и не изымать заложенное жилье, если оно является единственным. А если оно не единственное, то под условия этого закона, как можно понять из его текста, такие ипотечные договоры не подпадают.
С одной стороны, предложенный законопроект все же станет облегчением для многих семей в будущем. Предлагаемый период отсрочки рассчитан на том основании, что в среднем человеку требуется три-четыре месяца для поиска новой работы.
″ С другой стороны, банки, заключая новые ипотечные договоры, смогут заранее заложить возможность для новых заемщиков «уйти на каникулы» в условия договора, то есть в ставку по ипотеке или страховые платежи.
Это может затруднить выполнение другого поручения президента — стремиться снизить ставку по ипотечным кредитам до 8%. Большинство текущих банковских прогнозов сводятся к тому, что в этом году ставка по ипотеке все же не опустится до 8%, но такой уровень может быть достигнут в следующем (в частности, такой точки зрения придерживается глава Сбербанка Герман Греф). Также нельзя исключать появление со стороны банков дополнительных ограничений по использованию потребительских кредитов для первоначального взноса по ипотеке.
Впрочем, если говорить о «кредитном поведении» россиян, то оно в последние годы резко меняется в пользу как раз ипотеки: пять лет назад доля ипотечных кредитов составляла 27% в общем объеме, а большинство приходилось на потребительские кредиты. Сейчас на ипотеку приходится уже 44-45%. Люди больше стали жить, планировать и «играть в долгую». Правда, за скобками остаются другие проблемы людей, которые могут себе позволить ипотеку, но вместе с ней не всегда приобретают комфортную жизнь. В нашей стране принято «хоть какое, лишь бы свое». Слишком тесные квартиры (на большее денег нет), многоэтажные гетто, отсутствие детских садов и школ, многочасовые стояния в пробках по дороге на работу. Пока же стандарты комплексной застройки территории лишь начинают внедряться — а без этого люди так и будут платить кредит из гетто.
Рынок ипотеки в прошлом году вырос на 35%, страна переживает настоящий ипотечный бум. Во многом как раз потому, что ставки по кредитам все же медленно, но снижались, а цены на недвижимость оставались стабильными или даже падали. Общий объем выданных за прошлый год ипотечных кредитов достиг 2,8 трлн рублей, их было выдано более миллиона. Это еще далеко до уровня развитых стран, но является рекордным уровнем для нашей страны. Сказывается также отложенный спрос на жилье.
В то же время пока на текущий год большинство прогнозов до недавнего времени придерживались сценария замедления темпов роста кредитования — до примерно до 2- 2,5 трлн в год. Как скажется на этих прогнозах принятие нового закона, не очень понятно.
Самыми популярными остаются кредиты меньше 3 млн рублей. Чаще всего берут ипотечные кредиты на срок от 10 до 20 лет. Частой практикой является рефинансирование старых кредитов, то есть их перезаключение под более низкие ставки. Доля таких кредитов в общем объеме ипотечных займов составляет сейчас 13-14% (пару лет назад — 6%).
″ Принятие закона об ипотечных каникулах, теоретически, может повысить долю рефинансированных кредитов. Так как банки могут начать предлагать и даже навязывать клиентам новые договоры на условиях пусть даже символически лучше, но это даст основание отказать затем в предоставлении каникул, поскольку на договоры, по которым хоть раз были изменены условия, такое положение не распространяется.
Сразу после принятия закона и вступления его в силу стоит провести широкую разъяснительную кампанию с тем, чтобы у людей не возникало необоснованных надежд на ипотечные каникулы. Мол, заключим договор, а если станет тяжело платить, то отдохнем от выплат.
Такие настроения могут привести даже к кратковременному росту числа не очень качественных кредитов, что, теоретически, грозит появлением «ипотечного пузыря», от которого уже не спасут никакие каникулы, тем более они не спасут банковскую систему.
Пока, кстати, россияне платят по ипотечным кредитам довольно исправно: доля просроченной задолженности в прошлом году не превышала в среднем по стране 1,5%. Этот показатель косвенно указывает на предполагаемое число тех, кто выразит намерение воспользоваться ипотечными каникулами — это точно не миллионы и даже не сотни тысяч людей. В худшем случае — десятки тысяч.
Все же, если говорить о более масштабных формах помощи как малоимущим, там и среднему классу в решении жилищных проблем, то, в первую очередь, нужно добиваться снижения ставок по ипотеке, в том числе снижая ключевую ставку ЦБ. Ипотечные кредиты нужно больше субсидировать со стороны государства, используя это как меру стимулирования определенного экономического поведения отдельных категорий граждан: поощрять таким образом, например, переезд в нужные регионы представителей тех профессий, которые там наиболее востребованы (учителей, врачей). Предложенному закону также, теоретически, можно было бы придать и обратную силу, распространив на уже выданные ипотечные кредиты, что потребовало бы уже дополнительных бюджетных расходов. Ведь у нас по итогам прошлого года был большой бюджетный профицит, не так ли? Ну и, наконец, самым главным средством является повышение темпов роста экономики как основы для роста благосостояния населения. Но это уже другая история.