Поправки в ФЗ-214 приведут к тому, что покупатель лишится своеобразной «скидки» за ожидание квартиры

Поправки в ФЗ-214 приведут к тому, что покупатель лишится своеобразной «скидки» за ожидание квартиры, будет переплачивать за дорогие кредиты застройщиков и издержки банков.
 
Вице-премьер РФ Игорь Шувалов поручил подготовить к осени поправки в 214-ФЗ, которые приведут к полному отказу от схемы долевого строительства с 2020 года. Это означает, что застройщики смогут продавать объекты только после их ввода в эксплуатацию. В правительстве отмечают, что главная задача изменений — чтобы в России больше не было обманутых дольщиков.
 
Отметим, что до вступления поправок в силу, с 2016 по 2020 годы может действовать переходный период: с 1 января 2016-го между покупателем, банком и застройщиком должен будет заключаться трехсторонний договор, по которому средства дольщиков будут поступать на спецсчет в банке, а из банка — направляться на проектное финансирование. Так будет обеспечено финансирование полной стоимости проекта, а строительство — завершено в срок.
 
Чтобы разобраться, как новый законопроект скажется на участниках строительного рынка и банках, мы обратились за комментариями к экспертам. Прежде всего, считают опрошенные Порталом 66.ru специалисты, отказ от долевого строительства приведет к удорожанию стоимости жилья, потому как сейчас, покупая жилье на этапе строительства, дольщики получают экономию около 20–25% — своеобразную «скидку» за ожидание квартиры. К тому же, на сегодня более 50% строительства городского жилья в России — долевое. И если его отменят, то это сильно повлияет на отрасль.
 
Анастасия Дударева, заместитель генерального директора Управляющей компании «AVS Девелопмент»:
 
— Конечно, с принятием поправок рынок изменится, цена на квадратный метр вырастет — застройщики будут закладывать в нее затраты на банковские кредиты. И если сейчас люди предпочитают вкладывать деньги в строительство, а не в банковские депозиты, потому что прибыль от этого больше, то после таких поправок все изменится. К тому же, «долевка» дает возможность многим купить недорогое жилье. Если ее убрать, некоторая часть населения не сможет купить квартиру. Нужны механизмы соцподдержки этой категории или какие-то иные схемы.
 
Дударева также опасается, что из-за введения поправок выживут только крупные застройщики, которые будут участвовать в партнерских проектах с банками и отказываться от каких-то других замыслов. Однако, утверждает она, государство и сами банки заинтересованы в развитии строительной отрасли, поэтому они, возможно, разработают какие-то механизмы для облегчения получения застройщикам кредитов, например.
 
В этом с Дударевой согласна начальник департамента ипотечного кредитования банка «Интеркоммерц» Татьяна Павлова: по ее словам, правительство должно предложить схемы финансирования застройщиков.
 
Татьяна Павлова, вице-президент, начальник департамента ипотечного кредитования банка «Интеркоммерц»:
 
— На объектах экономкласса доля ипотеки на этапе строительства достигает 50%, к 70% готовности объекта ликвидные новостройки обычно раскуплены. Если правительство введет эти изменения, себестоимость строительства увеличится, потому что застройщики вынуждены будут оформлять проектное финансирование под высокий процент с отлагательным погашением, так как платить корпоративный кредит будет не с чего, и в итоге платить за все будет конечный потребитель.
 
Кроме того, отмечает Павлова, то, что риски, связанные с невыполнением застройщиками своих обязательств, теперь лягут на банки, а не на страховщиков, будет крайне сложным и дорогостоящим мероприятием: банку, перед тем как выдать гарантию, необходимо будет оценивать финансовое положение застройщика и осуществлять мониторинг стройки.
 
К тому же, банки будут выполнять функцию контролера, ведь дольщики будут вносить средства на спецсчет, и должны будут отслеживать целевое использование средств — а такая схема существенно повысит операционные издержки банков. По словам директора департамента ипотечного и потребительского кредитования СМП Банка Натальи Коняхиной, вовлеченность банка в проект существенно повысится, так как необходимо будет контролировать взаимодействие со всеми подрядчиками и поставщиками, количество которых может достигать нескольких десятков. При этом Коняхина не исключает возникновения серых схем.
 
Наталья Коняхина, директор департамента ипотечного и потребительского кредитования СМП Банка:
 
— Высока вероятность, что вместо ДДУ на рынок снова вернутся серые схемы продажи жилья. Это могут быть предварительные договоры продажи или услуга по предварительному бронированию квартиры, которой захотят воспользоваться покупатели, чтобы получить скидку. В результате определенная категория граждан окажется вне зоны правового регулирования и может стать жертвой мошеннических схем или просто неблагоприятного стечения обстоятельств. Большая заслуга ФЗ-214 как раз заключалась в том, что такого рода сделки практически исчезли с рынка. К тому же даже если реализация закона снимет риски с дольщиков, то риски недостроя все равно сохранятся.
 
Возникновения серых схем не исключает и Татьяна Павлова. «Первичный рынок 2005–2008 годов работал по вексельной схеме, ЖСК и преддоговорам», — вспоминает она.
 
Более оптимистично настроена замуправляющего филиалом ФАКБ «Абсолют Банк» в Екатеринбурге Светлана Ковалева: во-первых, по ее словам, мнение, что из-за поправок вырастут цены на недвижимость, несостоятельно, потому что на стоимость недвижимости гораздо сильнее влияют другие рыночные механизмы. Во-вторых, отмечает она, сейчас в принципе рано говорить о том, как именно будет усиливаться контроль за привлечением средств граждан в долевое строительство, какими окажутся изменения в ФЗ-214.
 
Светлана Ковалева, заместитель управляющего филиалом ФАКБ «Абсолют Банк» в Екатеринбурге:
 
— То, что обманутых дольщиков, по прогнозам правительства РФ, в результате принятия поправок станет меньше — это несомненный плюс. Повышение надежности сделок на первичном рынке может привлечь тех, кто до этого принципиально рассматривал варианты только среди «вторички», опасаясь банкротства застройщиков и перспективы оказаться в ситуации замороженного строительства.
 
Ковалева заверяет: банкам, которые являются экспертами в области ипотечного кредитования, и надежным, добросовестным застройщикам опасаться нечего — поправки не станут для них обременением.
 
Отметим, что на прошедшем заседании Совета при президенте России по жилищной политике и повышению доступности жилья Шувалов пока лишь предложил создать при Минстрое рабочую группу, которую возглавит замминистра Наталья Антипина. Вице-премьер настаивает, чтобы изменения в ФЗ-214 были приняты в осеннюю сессию, но не исключено, что примут их с поправками, внесенными участниками рынка.