Сергей Шлейко: Поправки в закон «О залоге» повышают риски банков в области ипотечного кредитования

Банки больше не вправе требовать деньги с заемщика, который в счет долга по ипотеке вынужден был отдать квартиру. Даже в случае, если стоимость квартиры-залога меньше оставшейся суммы долга. Банкиры неоднозначно относятся к нововведениям и считают, что установление максимального лимита долга снизит доступность ипотечных кредитов.

Госдума приняла законопроект «О залоге», который кардинальным образом меняет подход к погашению долга перед банком. Теперь ипотечные риски несет не заемщик, а кредитная организация. Это означает, что банк не может требовать доплаты от заемщика, который перестал платить по кредиту и был вынужден отдать кредитной организации квартиру в счет долга. Задолженность в таком случае будет считаться погашенной вне зависимости от стоимости жилья в данный момент.

Стоит отметить, что главным инициатором нововведения стало федеральное Агентство по ипотечному и жилищному кредитованию (АИЖК). Его специалисты пришли к выводу, что довольно часто даже после продажи ипотечной квартиры, считающейся залогом, заемщики продолжают оставаться должниками. В частности, из-за штрафов, пеней, маленького первоначального взноса. В АИЖК считают, что благодаря нововведениям долги заемщиков, вынужденных продавать купленные по ипотеке квартиры, могут существенно уменьшиться, что сократит количество самих должников, а значит, улучшится и сам банковский рынок.

По словам руководителя центра повышения финансовой грамотности населения «Знак» Дилюса Шавалиева, наконец-то международные правила ипотечного кредитования приходят и на российский рынок. «Во всем мире ипотечные ссуды считаются погашенными, если банк взыскал недвижимость. В нашей же стране до последнего времени заемщик по ипотеке оставался должен банку, если рыночная стоимость взятых им в кредит квадратных метров снизилась к моменту дефолта. Особенно остро эта проблема встала в кризис, когда лопнул пузырь на жилищном рынке и цены на квартиры рухнули на 20-30%».

Аналитик «Инвесткафе» Никита Игнатенко тоже поддерживает новшества, но отмечает, что правки в закон «О залоге» на сегодняшний день оказались несколько запоздавшими. «Текущая специфика рынка недвижимости такова, что рыночная стоимость квартир растет на те же 15-20% ежегодно. Данный закон позволит оградить заемщиков от рисков банков, связанных с изменением стоимости залогового имущества. Тем временем для банков возникает необходимость усовершенствования принципов риск-менеджмента, а также механизмов рефинансирования возможных убытков за счет кредитных программ. Другими словами, скорее всего, принятие данного закона спровоцирует рост ставок по кредитам, а также ужесточение требований к заемщику».

Этого не скрывают и сами банкиры. После введения подобных ограничений по размеру долга кредитным организациям придется пересмотреть институт залога, а доступность ипотечных кредитов снизится.

Вице-президент банка «Стройкредит» Сергей Шлейко считает, что в целом поправки повышают риски банков в области ипотечного кредитования. «В первую очередь это затрагивает программы с низким первоначальным взносом. Банки, предлагающие такие программы, могут пересмотреть условия. Если же первоначальный взнос находится на уровне 30% от стоимости жилья и выше, то средств от реализации недвижимости, скорее всего, будет достаточно для погашения задолженности».

Начальник отдела юридического департамента банка «Открытие» Анна Овчинникова также полагает, что банкам придется увеличить объемы страхования рисков, что может повлечь удорожание выдаваемых кредитов, а также привести к сокращению ипотечных программ с низким первоначальным взносом.

Но, по мнению управляющего филиалом «Абсолют Банка» в Казани Рината Юсупова, предложенная инициатива позволит снять системные риски в целом и повысить качество обслуживания долга заемщиками в случае кризиса. «Ситуация на ипотечном рынке США явно свидетельствует о значимости данной проблемы в масштабах национальной экономики. Естественно, за хеджирование данного кризиса кто-то должен будет платить, и с наибольшей вероятностью это будут конечные потребители, так как в федеральном бюджете средства на это не выделены».

Между тем г-н Юсупов не согласен с теми экспертами, которые считают, что принятые поправки могут подтолкнуть банки к страхованию своих финансовых рисков, чтобы избежать убытков при реализации недвижимости, изъятой у заемщиков и упавшей в цене. «Я считаю, что институт страхования, а тем более финансовых обязательств и рисков, в России еще слишком молод и несовершенен, для того чтобы становиться буфером ипотечного рынка. Но действительно, вероятнее всего, банки будут отказываться от ипотечных программ с низким первоначальным взносом либо существенно повышать процентную ставку по ним, вводя так называемые заградительные тарифы».