В России подписаны поправки, устраняющие преграды в работе банков на ипотечном рынке
Владимир Путин подписал закон, который позволяет банкам, выпускающим облигации с ипотечным покрытием, больше не ориентироваться в своей работе на нормативы, регулирующие соотношение объемов вкладов физических лиц и кредитов с ипотечным покрытием и собственных средств. Фактически, закон исключает из практики необходимость соблюдения нормативов Н17 и Н19.
Изменения в закон «Об ипотечных ценных бумагах» Госдума приняла 8 июня, Совет Федерации одобрил их 15 июня 2012 года.
В действующей до сегодняшнего дня редакции закона была закреплена норма, установленная Банком России: максимальное соотношение совокупного объема обязательств банка-эмитента ипотечных бумаг перед своими кредиторами, и собственных средств (капитала) банка не должно превышать 50%. Эта планка была закреплена в инструкции ЦБ от 31 марта 2004 года (норматив Н19).
В соответствии с нормами Гражданского кодекса, вклады физических лиц в ходе банкротства банка выплачиваются им в первую очередь. Но изменения в закон «Об ипотечных ценных бумагах», принятые в декабре 2004 года, предусматривают, что имущество, составляющее ипотечное покрытие, то есть залог, из которого и выплачиваются обязательства по облигациям, исключается из конкурсной массы банка-банкрота. То есть это имущество не могло направляться на погашение банковских вкладов, что приводило к конфликту интересов между вкладчиками банка и держателями его ипотечных бумаг — и те, и другие вправе считать себя кредиторами первой очереди.
Поправки, закон о введении которых подписан сегодня президентом, направлены на устранение противоречий, которые возникали после исключения ипотечного покрытия из конкурсной массы банка-банкрота (введение статьи 16.1 в федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах»).
Теперь требования физических лиц–кредиторов первой очереди к банку и требования владельцев выпущенных банком ипотечных облигаций будут удовлетворяться из разных источников, и интересы не будут сталкиваться, считает юрист адвокатского бюро «Некторов, Савельев и партнеры» Анастасия Шевченко.
Она полагает, что исключение норматива Н19 из федерального закона, а в последующем, и из инструкций Центробанка не скажется на положении инвесторов или клиентов банка, так как исключение этого норматива лишь зафиксирует уже сложившуюся ситуацию.
«О том, что банки, выдающие ипотечные кредиты, не должны оглядываться на кредиторов первой очереди, мы говорили еще 10 лет назад. В этом случае они просто не смогут выдавать ипотечные кредиты. Поэтому принятые поправки — это шаг вперед, — прокомментировал BFM.ru вице-президент Ассоциации строителей России Владимир Пономарев. — Но речь идет еще и о том, что если банк выдал некоторое количество ипотечных кредитов, он должен максимально быстро сбросить этот пул с баланса. Если портфель кредитов «стоит», то это снижает рейтинг банка и увеличивает риски ипотечных заемщиков. А интересы вкладчиков, держателей счетов и ипотечных заемщиков надо уравнивать».
В идеале схема должна выглядеть так: банк выдает заемщикам ипотечные кредиты и формирует кредитный портфель, затем государственное Агентство выкупает у кредитной организации пул закладных и выпускает на рынок ипотечные ценные бумаги, что позволяет формировать вторичный рынок ипотеки.
Банкам развязали руки
Банкам, особенно средним и мелким, ранее было затруднительно накапливать достаточное количество ипотечных закладных — это требовало создания дополнительных резервов, отмечает директор департамента развития ипотечного кредитования банка «Стройкредит» Дмитрий Жуков.
Минимизировать риски помогает секьюритизация, которая начинается с продажи банком-кредитором закладных ипотечному агенту, оформленному как отдельная структура (Special Purpose Vehicle, SPV). По логике SPV должно защитить активы от претензий кредиторов к банку, выдавшему ипотечные кредиты (или эмитенту ипотечных ценных бумаг). В российской практике у SPV никогда не было реальных активов, а по обязательствам ипотечного агента в виде облигаций всегда отвечал банк. Таким образом, SPV — это специальное юридическое лицо, созданное лишь для того, чтобы банк не нарушал нормативов ЦБ.
Принятые поправки также позволяют исключить из обязательных нормативов еще один — Н17, который регулирует минимальное соотношение размера предоставленных кредитов с ипотечным покрытием и собственных средств (капитала). В пояснительной записке к закону говорится, что «требование об исполнении кредитными организациями норматива H17 фактически никак не влияет на уровень рисков как самой кредитной организации, так и ее ценных бумаг».
Необходимость соблюдать данный норматив приводила к ситуации, в которой банку с высоким уровнем капитала было невыгодно выпускать собственные ипотечные бумаги, то есть проводить эмиссию облигаций за счет собственных средств.
«Объем эмиссии ценных бумаг определяется размером затрат на ее осуществление, а также спросом со стороны инвесторов. Небольшой объем эмиссии не покрывает затраты на размещение бумаг, а чрезмерный может не пользоваться спросом со стороны инвесторов, — объясняется в пояснительной записке. — Объем выданных ипотечных кредитов в крупной кредитной организации может быть достаточным для размещения эмиссии и в том случае, если он меньше 10% ее собственных средств (капитала). Между тем ипотечные бумаги кредитных организаций с высоким уровнем капитализации могли бы стать надежным инструментом инвестиций и пользоваться повышенным спросом со стороны инвесторов, оказывая позитивное влияние на развитие ипотечного рынка».
Поправки в закон дают возможность накапливать значительное количество ипотечных кредитов на балансе банка. В итоге кредитные организации получат возможность самостоятельно выпускать ипотечные ценные бумаги, то есть делать это со своего баланса, отмечает Жуков.
Кредитным организациям, только планирующим выйти на рынок ипотечных бумаг, будет легче принимать решения о выпуске ипотечных облигаций, так как теперь им надо будет соблюдать два обязательных норматива, а не четыре, как это было ранее, полагает Анастасия Шевченко.