Как изменят рынок новые поправки законодательства о дольщиках

Новый пакет поправок в законодательство о долевом строительстве вступит в силу 1 июля следующего года. Некоторые депутаты Госдумы предлагали ускорить процесс и перенести срок на 1 января, однако в правительстве и Минстрое заявили, что даты останутся прежними, поскольку и бизнесу, и банковскому сектору нужно время на подготовку к переменам

"Эта тема обсуждалась на совещании у председателя правительства, и там было принято решение о том, что первоначальный срок был продуман и подготовлен, и сегодня ни отрасль, ни банковское сообщество не готовы к тому, чтобы поправки были перенесены на 1 января", — сказал министр строительства и ЖКХ России Михаил Мень.

Волны поправок

Первый блок изменений в 214-ФЗ вступил в силу 1 января 2017 года. Их основной задачей было защитить участников долевого строительства и не допустить появления новых обманутых дольщиков. С начала года застройщикам запретили открывать продажи по договорам долевого участия до получения заключения о соответствии нормам 214-ФЗ. Получить документ могут компании, которые не находятся в процедуре банкротства и ликвидации, чья деятельность не приостановлена. Руководство компании не должно иметь судимостей и состоять в реестрах недобросовестных поставщиков и участников аукциона.

С 1 июля при выдаче заключения о соответствии учитывается и размер уставного капитала девелопера. При этом если объем средств будет недостаточным, компания сможет предоставить поручительство учредителя или акционера на недостающую сумму.

31 июля президент РФ Владимир Путин подписал федеральный закон об использовании государственного компенсационного фонда для обеспечения обязательств застройщиков по договору участия в долевом строительстве. В октябре премьер-министр Дмитрий Медведев подписал полный пакет документов, обеспечивающих правовую основу деятельности фонда, а 20 октября фонд был зарегистрирован в качестве публично-правовой компании. Он стал первой публично-правовой компанией в России.

Застройщики обязаны перечислять в фонд взносы в размере 1,2% от каждого договора долевого участия (ДДУ), если такой договор заключен после даты госрегистрации фонда. Если девелопер не перечислит взнос, это станет основанием для приостановки регистрации ДДУ.

Фонд возглавляет гендиректор АИЖК Александр Плутник, а главой наблюдательного совета является вице-премьер, руководитель аппарата правительства Сергей Приходько.

Что изменится следующим летом

С 1 июля следующего года ужесточатся требования к финансовым показателям деятельности застройщиков. Предполагается установить требование об обязанности застройщика поддерживать на протяжении всего срока строительства достаточность собственных средств в размере 10% от планируемой стоимости проекта. Помимо этого необходимо обеспечить минимальный остаток средств на счете в уполномоченном банке в размере 10% от проектной стоимости на дату получения застройщиком разрешения привлекать средства участников долевого строительства. Одна компания теперь сможет работать по одному разрешению на строительство.

"Мы проводим мониторинг по поручению Минстроя проблемных объектов. Это тысячи домов и десятки тысяч граждан, которые ждут квартиры. Одна из главных причин — строители, которые не могут в силу финансового состояния получить банковское финансирование. Чтобы получить кредитный ресурс застройщики (а у нас в стране больше 6 тыс. компаний, которые привлекают средства граждан), приходили к людям и привлекали средства на строительство. При этом сложившаяся модель финансирования и структура застройщиков не позволяет проверить целевое использование этих средств. Такой метод финансирования приводит к образованию финансовых пирамид, когда средства, собранные на следующий дом направляются на стройку предыдущего. К сожалению, эти случаи не уникальны. С принятием очередных поправок эти случаи будут исключением", — считает глава фонда защиты прав дольщиков и гендиректор АИЖК А.Плутник.

Успеть за переменами

Застройщики неоднократно заявляли, что новые поправки к долевому законодательству могут привести к укрупнению игроков рынка. Однако во многих компаниях уверены, что перемены приведут к тому, что работать с покупателями станут только добросовестные девелоперы.

"Сегодня власть не регулятор, а лидер рынка. Власть задает тренды, правила игры. Кто успевает за изменениями, тот хорошо себя чувствует. На рынке остаются сегодня профессионалы. Движения в сторону развития нормативной базы только укрепляют этот тренд. От этого выигрывают все и застройщики, и клиенты", — считает генеральный директор ГК "Кортрос" Станислав Киселев.

"Ситуация вполне приемлемая для профессиональных участников рынка. Сегодня рынок хороший, но чтобы на нем удержаться, нужно двигаться быстрее рынка", — говорит президент Национального объединения застройщиков жилья (НОЗА), председатель корпорации "Баркли" Леонид Казинец.

"Для девелоперов рынок серьезно осложнился. Нужно четко понимать что на рынке останутся только профессиональные компании", — отметил в свою очередь заместитель мэра Москвы Марат Хуснуллин.

Скольким дольщикам еще нужно помочь

Данные о том, сколько на сегодня в России обманутых дольщиков, сильно расходятся. Реестр носит заявительный характер, в нем зарегистрировано более 36 тыс. граждан. Однако фактически их число может превышать 86 тыс., говорят в Минстрое РФ. Это огромное число, и многие регионы пока даже не понимают, что они будут делать с долгостроями. Больше четверти проблемных объектов не имеют ни сроков завершения строительства, ни точного плана действий.

Поскольку появление такого количества долгостроев привело к новым проблемам, задача властей – не допустить появления новых обманутых дольщиков, а в отдаленной перспективе – вообще упразднить практику долевого строительства. Но поскольку отказаться от такого метода возведения домов сейчас невозможно, дольщиков рассчитывают защитить комплексным законодательством.

По мнению заместителя министра строительства и ЖКХ РФ Никиты Стасишина, законодательные перемены на объемы ввода не повлияют.

"Наоборот, с учетом роста количества выдаваемой ипотеки и доступности жилья, мы должны сделать объемы ввода максимально системными и понятными. И в первую очередь — для самых губернаторов. Это в Москве прекрасно понимают, на какие объемы выходят, но поверьте, в регионах не так", — сказал он.

Замглавы Минстроя отметил, что очень важно создать информационную систему, которая заработает с 1 января 2008 года.

"Система всех застройщиков, площадок с жесточайшим контролем над тем что присходит на площадке строительстве. В первую очередь это вопрос к региональным властям. Мы понимаем, что людям нужно где-то что-то увидеть . Пока этого нет воообще. Все разбросано по разным сайтам", — сказал Н.Стасишин.