После 1 июля квартиры могут подешеветь вместо того, чтобы подорожать

Масштабная информационная компания, развернутая после известия о реформе 214-ФЗ, увенчалась успехом. Люди поверили, что после 1 июля 2019 г. цены резко вырастут, и побежали покупать квартиры, «пока не стало еще дороже». И дороже стало – потому что увеличился спрос. Однако после 1 июля вместо дальнейшего роста может начаться снижение стоимости жилья. Потому что подорожало жилье на эмоциях - большая часть новостроек пока ни на какие эскроу не переходят, а вторичного рынка эта история вообще не касается, отмечает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

1 июля 2019 г. вступают в силу поправки к 2014-ФЗ, согласно которым девелоперы должны будут изменить систему финансирования проектов и продажи жилья в новостройках. Покупатели квартир в строящихся домах не понесут деньги напрямую застройщикам, а положат их на счет в банке, к которому строительная компания получит доступ только после ввода объекта в эксплуатацию. Изменения в законе призваны снять с граждан риски недостроя и, соответственно, предотвратить появление новых обманутых дольщиков, однако приведут к увеличению себестоимости строительства. Ведь девелоперы больше не смогут тратить на реализацию проекта бесплатные деньги дольщиков – строить им придется на собственные средства и недешевые банковские кредиты.

Себестоимость строительства в московском регионе слабо связана с ценой квартир. Строить жилье компания может за 100 000 руб./кв. м и меньше, а продавать за 200 000 руб. и больше. Но в перспективе замена долевки проектным финансированием действительно может стать причиной подорожания новостроек. Дополнительные расходы снизят маржинальность бизнеса, объемы нового строительства упадут, в том числе из-за ухода с рынка части низкорентабельных компаний, что в итоге может привести к сокращению объемов предложения жилья и, как следствие, росту цен. Однако случится это не сегодня, не завтра и даже не через несколько месяцев. А, скорее всего, через год-два, когда весь рынок перейдет на новую схему. Потому что на самом деле 1 июля 2019 г. по эскроу начнет продаваться хорошо, если 30% столичных новостроек.

Дело в том, что согласно апрельскому постановлению правительства, квартиры в новостройках, готовых не менее чем на 30% и проданных не менее чем на 10%, можно будет и после 1 июля реализовывать без эскроу, по старой схеме - см. «Ажиотаж на рынке недвижимости закончится, а избыток предложения останется». В результате, по оценке Москомстройинвеста, процентов 70 московских проектов будет достраиваться без эскроу. А учитывая, что подать заявление о проверке степени готовности объекта и возможности продажи квартир по старой схеме застройщики смогут до 1 октября (во всяком случае, Минстрой готовит соответствующий документ), по факту в этом году новые поправки затронут лишь небольшую часть первичного рынка.

Тем не менее история с эскроу, вернее, ажиотаж вокруг нее, уже привела к увеличению цен, причем не только на новостройки, но и на «вторичку», к которой 214-ФЗ ни в какой редакции не относится и не относился. Причина была чисто эмоциональной. Людей больше года убеждали в том, что цены непременно вырастут, поэтому все, кто мог, ускорили выход на сделки (см. «Новостройки в Москве и Подмосковье в мае-июне 2019 года: переход на эскроу еще греет столичный рынок»). И цены, естественно, выросли, так как увеличился спрос.

Увеличению спроса, конечно, поспособствовало и изменение ситуации на ипотечном рынке в конце прошлого года: ставки, падавшие несколько лет подряд, осенью 2018 г. начали расти, что также заставило граждан ускориться с покупкой квартиры.

В итоги цены в массовых сегментах первичного и вторичного рынка за последний год прибавили в среднем около 10%. Но нет никакой гарантии, что им удастся удержаться на данном уровне, так как факторы, обеспечившие этот подъем, потеряли свою актуальность.

Те, кто опасался роста цен после 1 июля, уже купили жилье. Те, кто стремился зафиксировать низкую ипотечную ставку, сделали это еще раньше. А остальные пока копят деньги – потому что всплеск спроса, не подкреплённый увеличением доходов граждан, всегда приводит к исчерпанию спроса будущих периодов. Вспомним хотя бы конец 2014 г.: на волне ажиотажа, вызванного девальвацией рубля, продавцы резко подняли цены. А в 2015 г. продажи встали, а цены упали – см. «Новостройки Москвы: итоги 2015-го и прогноз на 2016 год», «Обзор рынка недвижимости по итогам 2015 года», «Квартиры в Москве и Подмосковье в 2015 году: развенчание мифов».

Ситуация с доходами с тех пор не улучшилась. Наоборот, реальные доходы населения за последние пять лет сократились на 11% и продолжают падать – за I квартал 2019 г. показатель просел на 2,3% по сравнению с 2018 г. Ипотека, которая в последние годы компенсировала снижение доходов, с осени 2018 г. подорожала на 1-1,5 п.п. Огромный объем предложения жилья тоже пока никуда не девается - только за последний год в Москве были выданы разрешения на строительство около 10 млн кв. м недвижимости. Так что удержать средний уровень цен на текущем уровне, не говоря уже о том, чтобы заставить их расти, будет довольно трудно – см. «Прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья до конца 2019 года от IRN.RU».