ЖНК: потенциальная альтернатива ипотеке
Теоретически жилищные кооперативы могут составить конкуренцию ипотеке: они более лояльны к заемщикам и кредитуют под более низкие ставки, чем банки. На практике схема взаимного кредитования, апробированная в Европе, плохо приживается в России. Мешают лакуны в законодательстве и отсутствие реальной поддержки со стороны властей.
Быстрая ротация
В Петербурге сегодня работают только два кооператива, помогающие горожанам решить жилищный вопрос. Межрегиональный кредитный потребительский кооператив «СТРОЙ и ЖИВИ» действует уже свыше десяти лет и за это время купил и передал пайщикам 963 квартиры. Жилищный накопительный кооператив «Элитный» существует более трех лет. В нем на данный момент состоят 112 пайщиков, 15 из которых уже переехали в новые квартиры, еще двое подыскивают жилье.
Пустующую нишу периодически пытаются заполнить различные организации: жилищные накопительные кооперативы (ЖНК), кредитные потребительские кооперативы (КПК), потребительские общества (ПО). Но мало кто задерживается надолго. «Мы начали мониторить рынок в 2002 году. Многие давали рекламу о предоставлении населению аналогичных с нами услуг. Среди них реально за этот период работали около двух десятков организаций», – утверждает исполнительный директор МКПК «СТРОЙ и ЖИВИ» Владимир Татарников.
Показательна динамика присутствия на рынке Петербурга ЖНК, которые с 2005 года, с момента вступления в действие ФЗ № 215 «О жилищных накопительных кооперативах», считаются наиболее подходящей организационной формой для решения жилищной проблемы. По данным Федеральной службы по финансовым рынкам, в 2008 году в государственном реестре значились более десятка петербургских ЖНК. Годом позже их число сократилось до восьми. Сейчас осталось пять. Но «Гарант-Инвест», по сведениям участников рынка, не ведет деятельность по привлечению новых пайщиков с 2006 года, на общем собрании было принято решение о добровольной ликвидации кооператива, рассчитавшись с немногочисленными оставшимися членами. ЖНК «Наш город» и «Новосел» имеют одни корни – управляющую компанию «Комильфо», и, судя по письмам пайщиков на сайтах, уже бездействуют. Кооператив «Гарант» находится в стадии ликвидации, так как после внесения в реестр так и не начал деятельности. Остается уже упомянутый выше ЖНК «Элитный».
Альтернатива ипотеке
Кооперативы, созданные для обеспечения граждан жильем, успешно действуют в Европе, Америке, Австралии. Именно благодаря строительным сберегательным кассам послевоенная Германия смогла полностью решить жилищную проблему. Различаясь по названию, организации в разных странах действуют по единому принципу – как общества взаимного кредитования, составляя реальную и доступную для среднестатистических граждан альтернативу ипотеке.
В отличие от банков кооперативы весьма снисходительны к заемщикам: для участия в них не требуется подтверждать доходы справкой, искать поручителей или собирать весомый пакет документов – достаточно паспорта и заявления. «Это оптимальный вариант для тех, кому затруднительно подтвердить свои доходы. Например, для владельцев бизнеса, с которыми еще недавно банки не хотели работать», – поясняет Владимир Татарников.
Не нужно также накапливать первоначальный взнос, в большинстве ипотечных программ составляющий 10-20% от стоимости жилья. Для участия в накопительном кооперативе достаточно заплатить вступительный взнос (от 2% до 5% от стоимости желаемого объекта недвижимости). Он, как и последующие членские взносы (1,5-3% от стоимости приобретаемого жилья в год), направляется на покрытие расходов, связанных с осуществлением кооперативом предусмотренной его уставом деятельности, за исключением затрат, связанных с покупкой жилья. Эти расходы (оплата услуг нотариуса, риэлтора, страховой полис) закладываются в конечную стоимость приобретаемого объекта и компенсируются покупателем «в рассрочку», при уплате членских взносов. «В конечном итоге за счет всех дополнительных платежей в течение десяти лет стоимость квартиры повышается всего на 18,7%», – утверждает директор ЖНК «Элитный» Галина Микк. Эффективная годовая процентная ставка с учетом всех дополнительных платежей, включая вступительный взнос, таким образом, не превышает 5-6%, подчеркивает она.
Преимуществом метода взаимного кредитования является также свобода выбора объекта. Клиент может купить квартиру как на первичном, так и на вторичном рынке, приобрести дом или земельный участок, получить заем на покупку комнаты, который дают редкие банки. Или – на выкуп доли квартиры у соседей по коммуналке.
При всей привлекательности схемы, в ней есть свои минусы. Квартира, в отличие от ипотеки, будет приобретена не сразу, а только после того, как член кооператива накопит от 30% до 50% ее стоимости. Даже если эта сумма имеется на руках, пайщик обязан внести ее на счет кооператива и выждать минимальный накопительный период – от шести месяцев до двух лет в зависимости от формы, в которой зарегистрирована организация. Получив желаемое, он продолжает выплачивать стоимость жилья в течение 60-120 месяцев максимум (в разных кооперативах верхний предел различается). Естественно, что ежемесячный платеж при более коротком сроке кредитования оказывается выше, чем мог бы быть при ипотечном займе. «Как правило, человек ежемесячно вносит 1% от выделенных средств», – поясняет Галина Микк. Не сложно подсчитать, что за скромную «однушку» стоимостью 2,5 млн рублей придется отдавать около 12 тысяч рублей ежемесячно.
Подмоченная репутация
Возникает закономерный вопрос: почему у нас не получается то, что так хорошо заработало в странах Европы еще полвека назад? Одна из причин – негативный имидж кооперативов, берущихся обеспечить граждан жильем. Значительная часть из них уходят с рынка «по-плохому». В том числе – в Петербурге. К примеру, 20 пайщиков ПИК «Строим вместе», чей руководитель бесследно исчез, сейчас пытаются вернуть хотя бы часть вложенных средств, продав 12 квартир, купленных кооперативом. «Причина мытарств пайщиков – в непрозрачности процесса формирования списка очередников и покупки квартир. На все просьбы предоставить информацию о том, кому и сколько квартир было куплено, директор может заявить, что он не обязан это делать», – утверждает адвокат Екатерина Зернова, ведущая дела пайщиков ПИКа.
Однако Галина Микк утверждает, что это не так: в их кооперативе пайщик имеет право на получение любой информации и это определено в ФЗ-215 – сколько куплено, кому куплено, сколько денег на счету ЖНК. По ее мнению, дело не в законе, который позволяет пайщику максимально защитить свои интересы, а в менталитете наших сограждан. Они отказываются понимать, что кооператив предполагает ответственное поведение, наделяя своих членов как правами, так и обязанностями. «Высший орган – общее собрание, на котором решаются главные вопросы – изменения в уставе, формах участия, утверждается отчетность за год, утверждается аудиторское заключение. На собрании выбирается правление из членов кооператива и директор. Если он плохо руководит, его всегда можно переизбрать», – говорит Галина Микк.
«Действующее законодательство о кооперативах не обеспечивает полную защиту пайщиков», – считает Екатерина Зернова. К примеру, одним из спорных вопросов является порядок оформления права собственности на приобретаемые объекты. Если кооператив создан в форме ЖНК, то квартиры остаются совместной собственностью всех пайщиков вплоть до полного исполнения конкретным покупателем своих обязательств. В случае прекращения деятельности ЖНК они будут проданы и пайщикам возвращены средства – пропорционально их паям, и не факт, что в полном объеме. Но если жилье подорожало, то стоимость пая может оказаться и больше размера внесенных средств. В потребительском кооперативе купленное жилье, как правило, сразу оформляется в собственность приобретателя, одновременно становясь залогом по займу. Но в КПК, сообщил Владимир Татарников, информация о количестве собранных денег и очередности купленных квартир является закрытой. Это тоже может стать почвой для злоупотреблений со стороны руководства кооператива. В конечном итоге соглашаются собеседники, безопасность пайщиков в большей степени зависит от личной порядочности руководителей кооператива.
Растет, где поливают
Главная причина, почему не удается повторить успешный опыт Германии, – отсутствие реальной поддержки со стороны государства. Немецкое правительство выделяло в свое время значительные средства на становление системы стройсберкасс.
В РФ отсутствует не только финансовая, но и политическая поддержка этого инструмента решения жилищной проблемы. К примеру, по ФЗ-215 ЖНК разрешено привлекать заемные средства в размере до 40% стоимости имущества кооператива. «За три с лишним года нам не удалось договориться ни с одной кредитной организацией по поводу таких займов. Требуют предоставить бухгалтерский баланс, в балансе нет прибыли (наш ЖНК не занимается коммерческой деятельностью), дальше никто не хочет разбираться, что такое ЖНК», – рассказывает Галина Микк. – Хорошо бы найти механизм финансирования ЖНК с привлечением несколько банков или других финансовых структур и включить их в социальную программу. Но это сможет сделать только государство». Не удается договориться о совместной работе также с застройщиками, которые видят в ЖНК конкурента, а не партнера.
В тех регионах, власти которых разглядели в жилищных кооперативах инструмент запуска «народной ипотеки», процесс пошел. К примеру, в Белгороде два года работает жилищный накопительный кооператив «ЖБК-1», выдающий займы под 5% годовых. В 2010-2011 годах он сумел привлечь 2700 пайщиков и купить 420 квартир. Однако власти города и региона воспринимают ЖНК как важнейший социальный проект, оказывая ему всемерную поддержку.