Российские власти значительно меняют правила игры в долевом строительстве
Коренная переделка закона о долевом строительстве началась с повышения прозрачности и информационной открытости первичного рынка. И это благо. Остальные поправки вызвали бурные дискуссии и сопротивление строительного сообщества.
Госдума РФ приняла в первом чтении инициированные правительством страны поправки в ФЗ-214, значительно меняющие правила игры в долевом строительстве. К 1 мая, после оценки поступивших из регионов предложений, документ будет принят в окончательной редакции, предполагают депутаты.
Законодательный процесс, как водится, развивается медленнее, чем планировалось изначально: часть новаций должна была вступить в силу уже с 1 марта. Впрочем, в данном случае задержка на старте позитивна: слишком много вопросов к предлагаемым мерам совершенствования ФЗ-214.
Прозрачность застройщиков: мера положительная
Ни у властей, ни у застройщиков, ни у экспертов не возникает возражений по блоку поправок, связанных с повышением информационной открытости процесса долевого строительства. Чем выше прозрачность рынка – тем меньше в перспективе обманутых дольщиков.
На практике нововведения будут выглядеть так. Законопроект наконец-то предлагает дать возможность правительству утвердить типовой договор долевого участия, что исключит «творческий подход» к ДДУ, практикуемый строительными компаниями. Проектная декларация (ПД) также должна стать более подробной: в нее предполагается включить более широкий перечень характеристик многоквартирного дома, а также подробные сведения о компании-застройщике, его адрес, телефон, сайт, фамилию руководителя.
Расширяются требования к официальному сайту застройщика. Вскоре станет недостаточно разместить на нем ПД, разрешение на строительство и сведения о выбранном способе страхования ответственности перед дольщиками. Рядом придется «повесить» аудиторское заключение о предпринимательской деятельности компании за последний год, результат экспертизы проектной документации, технические условия и договоры на подключение к инженерным сетям, сведения о бенефициариях, используемый застройщиком ДДУ, разрешения на ввод в эксплуатацию ранее введенных объектов. Наконец, к 1 июля 2016 года предусматривается создание единого открытого реестра застройщиков, работающих по договорам долевого участия.
К положительным моментам законопроекта относится также более строгое отношение к предыдущей деятельности строительной компании. Деньги дольщиков не имеют права привлекать предприятия-банкроты или проходящие процедуру банкротства, имеющие задолженность более 25% по налогам и сборам в бюджеты за предыдущий налоговый период или указанные в перечне недобросовестных поставщиков. А руководитель и главный бухгалтер компании, претендующей работать в долевке, не должны иметь судимости по экономическим преступлениям.
«Долевое строительство станет прозрачнее и безопаснее. Конечно, если потенциальные дольщики станут вникать в предоставленную информацию при выборе квартиры в новостройке, а не ориентироваться только на цену предложения», – считает заместитель председателя комиссии по недвижимости Общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленобласти Олег Островский.
Однако неясно, смогут ли исполнительные органы власти справиться с расширенными полномочиями и обеспечить контроль за прозрачностью деятельности застройщиков в соответствии с новыми стандартами.
Увеличение капитала: мера спорная
Второе предложение авторов законопроекта – минимальный размер собственного капитала застройщика должен составлять не менее 5% от стоимости проектов, реализуемых по ДДУ. Если сумма неподъемна для компании, она имеет право заключить с другими юридическими лицами нотариально удостоверенный договор поручительства, предусматривающий солидарную либо субсидиарную ответственность. В таком случае собственные средства застройщика и его поручителей должны составлять в совокупности не менее 1 млрд руб.
Логика авторов идеи понятна. На рынке сплошь и рядом встречаются компании-застройщики с уставным капиталом в 10 тыс. руб. Зачастую это «дочки» крупных холдингов, созданные под строительство конкретного дома. Законопроект предлагает юридически оформить взаимоотношения «мам» и «дочек», а также очистить рынок от игроков, не обремененных собственными средствами.
Предложение вызвало дискуссию. Крупный строительный бизнес отнесся к поправке скорее позитивно. «Финансовая модель строительства жилых комплексов Setl City предусматривает возможность привлечения проектного финансирования, однако доля заемных средств в общей структуре затрат обычно находится в пределах 50-60%. Таким образом, на деятельности компании никак не отразится возможное повышение обязательного порога собственных средств в проекте до 5%», – считает заместитель генерального директора Setl City по экономике и финансам Игорь Влащенко.
«На нашем бизнесе это никак не скажется. Более того, мы считаем, что это очень эффективная мера для оздоровления сферы недвижимости. Повышение порога выхода на рынок сработает как фильтр для отсеивания непрофессиональных игроков. Нововведение можно сравнить с первым взносом по ипотеке, наличие которого говорит о качестве и серьезных намерениях», – подтверждает мысль коллеги генеральный директор Navis Development Group Александр Львович.
Их оппоненты утверждают, что входной барьер вымоет из строительного бизнеса небольших застройщиков. «Требование к величине собственных средств окажется абсолютно неподъемным для региональных компаний, строящих по одному-два дома на 50-100 квартир. Тем более что в их отношениях с подрядчиками нередко велика доля бартера», – размышляет генеральный директор компании «Петрополь» Марк Лернер.
А главное, подчеркивают противники поправки, «зачистка рынка» не защитит дольщиков от возможного банкротства компании. Как доказывает история компаний «СУ-155» и «Город», крупный бизнес еще не значит надежный.
Подключение банков: мера сомнительная
Больше всего споров порождает намерение авторов поправок вмонтировать в схему долевки банки. Предлагаемая конфигурация такова: банк заключает с компанией-застройщиком договор о проектном финансировании строительства многоквартирного дома, после чего для всех дольщиков открывают эскроу-счета, на которых их деньги хранятся вплоть до подписания акта приема-передачи достроенной квартиры. Строительство тем временем ведется за счет кредита, выдаваемого застройщику банком по ставке примерно в два раза ниже среднерыночной (сейчас банковские деньги обходятся строительному бизнесу в 18-20% годовых).
Казалось бы, надежность стопроцентная. В случае банкротства застройщика дольщики получают в целости и сохранности свои деньги, правда, изрядно подъеденные инфляцией. Однако на вопрос, что будет с накоплениями, если лопнет сам банк, ответа пока нет. Возможно, ко второму чтению законопроекта внесут пункт о страховании вкладов. Или, по предложению депутатов от «Справедливой России», на несколько лет ограничат круг кредитных организаций, имеющих право привлекать деньги дольщиков на эскроу-счета, госбанками.
За безопасность придется заплатить дольщикам. Заместитель министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства Наталья Антипина, представляя законопроект в Госдуме, признала, что «увеличение цен будет, но незначительное, на 10-20%».
У строительного сообщества иная калькуляция. «Застройщик увидит средства дольщиков только после сдачи дома, то есть через два-три года с момента начала строительства, и уже обесцененные инфляцией. Строить же он будет на кредит, выданный банком. Разумеется, и инфляционные потери, и проценты по кредиту застройщик вынужден будет заложить в стоимость квадратного метра. По предварительным расчетам, удорожание может составить 20-30%», – уверена председатель комитета по взаимодействию застройщиков и собственников жилья Российского Союза строителей Виолетта Басина.
Впрочем, мера эта добровольная, предлагаемая как дополнение к трем существующим вариантам обеспечения ответственности застройщиков перед дольщиками – поручительство банка, членство в Обществе взаимного страхования, договор с коммерческой страховой компанией. Скорее всего, проектное финансирование под эскроу-счета останется невостребованным из-за высокой цены.
Тщетные усилия
Желание правительства страны модернизировать ФЗ-214 вполне понятно. В период экономического кризиса количество проблемных объектов растет, а спасать обманутых дольщиков приходится за счет оскудевающего бюджета.
Но предлагаемые поправки, увы, не приведут к желанной цели – не обеспечат стопроцентную безопасность долевки. «В долевом строительстве постоянно присутствует 2% обманутых дольщиков. Такова доля недобросовестных застройщиков, и она останется неизменной, несмотря ни на какие усилия по борьбе с ними», – утверждает Марк Лернер. Зато, по мнению собеседника, непроработанные меры сильно усложнят жизнь остальных 98% участников рынка, которые будут вынуждены преодолевать искусственно созданные барьеры. К тому же – добавят новые расходы на строительство.
Напомним, что прошлая попытка правительства снизить риски на первичном рынке – новые требования к страховым компаниям, введенные с 1 октября 2015 года, – затормозила новое строительство на несколько месяцев. А механизм-то, по признанию самих страховщиков, оказался абсолютно неработающим.