Объем предложения в новостройках «старой» Москвы за МКАД вырос за год более чем на 70%
Новостройки, реализуемые в районах «старой» Москвы, расположенных за МКАД, сегодня можно назвать самым быстрорастущим сегментом на столичном рынке первичной недвижимости: за год количество квартир в продаже увеличилось на 71%. При этом, как отмечают аналитики «Метриум Групп», квартиры в районах Митино, Северный, Некрасовка, Солнцево и Южное Бутово пользуются крайне высоким спросом у покупателей.
По сравнению с декабрем 2015 года, в ноябре 2016 года прирост объема предложения в новостройках в районах «старой» Москвы, расположенных за МКАД, составил 71%. Для сравнения, в целом по рынку первичной жилой недвижимости комфорт-класса в старых границах столицы динамика была отмечена на уровне 25,8%. Высокие темпы роста новых объектов за МКАД стали следствием как старта продаж в 2016 году («МИР Митино», «Лучи», «Столичные поляны»), так и выхода новых объемов в уже реализуемых проектах. В абсолютных величинах показатели выглядят следующим образом: 2,7 тыс. квартир в декабре прошлого года против 4,6 тыс. лотов в ноябре текущего.
Впрочем, изучая ежемесячную динамику, аналитики «Метриум Групп» пришли к еще более интересному выводу. Оказывается, объемы предложения в старомосковских проектах за МКАД не только стремительно растут, но и не менее активно поглощаются рынком. Как видно из графика, пиковых значений объемы предложения в новостройках в районах «старой» Москвы за МКАД достигли в мае, когда количество квартир в продаже составило 5,7 тыс. лотов. Этот показатель более чем в два раза превышает объемы, представленные в декабре 2015 года. Затем тренд сменился на отрицательный: в период с июня по ноябрь включительно количество предложений сократилось на 20,3%. Весь рынок комфорт-класса за этот же срок, напротив, вырос на 9,3%.
Еще более внушительно сокращение объемов выглядит, если учесть, что с июня по ноябрь в жилых комплексах «Некрасовка», микрорайон «Северный», «Life Митинская Ecopark» и «Лучи» выходили дополнительные объемы предложения – суммарно более 600 новых квартир. То есть рынок «съел» не только указанные выше 20,3%, но еще и эту «добавку». В количественном выражении это более 1,8 тыс. квартир – примерно 10% от общего количества ДДУ, зарегистрированных в Москве в июне-ноябре 2016 года.
Еще одним подтверждением высокого спроса на квартиры в проектах в заМКАДных районах «старой» Москвы является и недавно врученная премия в области жилой недвижимости Urban Awards 2016. Так, в номинации «Удачный старт» награду получил ЖК «МИР Митино». Выбор победителя основывался на выписках из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество. Эксперты премии обработали данные за 4 месяца второго полугодия текущего года и подсчитали количество заключенных договоров долевого участия в жилых комплексах комфорт-класса «старой» Москвы. В ЖК «МИР Митино» за этот период был зафиксирован самый высокий показатель – 377 ДДУ. На втором месте с минимальным отставанием расположился еще один проект за МКАД – ЖК «Лучи», где было зарегистрировано 344 ДДУ.
Справедливости ради стоит отметить, что оргкомитет собирал данные только по новостройкам-участникам премии, а не по всему рынку. Однако данный срез все равно выглядит довольно показательным: такие востребованные жилые комплексы, как «Ривер Парк», «Савеловский Сити» и «Кварталы 21/19», хоть и вошли в топ-10 самых продаваемых проектов, были потеснены новостройками за пределами МКАД.
Кроме того, высокий спрос на недорогие квартиры в «старой» Москве в новостройках за МКАД привел к тому, что теперь в них предлагается далеко не самое доступное жилье. Если по итогам первого полугодия 2016 года в топ-5 жилых комплексов с самым низким порогом входа попал только один жилой комплекс внутри Московской кольцевой автодороги (ЖК «ВЛюблино»), то на сегодняшний день в пятерке остались только две новостройки, расположенные за пределами МКАД, остальные три возводятся в внутри кольца (ЖК «ВЛюблино», Микрорайон «Домашний», «Царицыно-2»).
Самый дешевый «входной билет» на сегодняшний день представлен в микрорайоне «Северный». Ценовой минимум здесь зафиксирован на уровне 2,68 млн рублей. Следом идет ЖК «МИР Митино» с показателем 3,51 млн рублей. А замыкает тройку жилой комплекс «Некрасовка», в котором цены на квартиры стартуют от отметки в 3,9 млн рублей. При этом жилой комплекс «Столичные поляны», который еще совсем недавно был лидером «старой» Москвы по минимальным ценам, сегодня занимает предпоследнюю строчку среди новостроек в районах за МКАД: цены на квартиры здесь начинаются от 6,2 млн рублей.
«Высокий спрос на квартиры в новостройках «старой» Москвы, но за МКАД, очевиден, – комментирует Анна Соколова, директор департамента консалтинга и управления проектами «Метриум Групп». – С одной стороны, это развитая инфраструктура районов – то, чем не может похвастаться Новая Москва. С другой, цены в новостройках за МКАД сопоставимы с новомосковскими, что также играет большую роль при выборе. При этом уже сейчас можно прогнозировать, что в ближайшем будущем активность в этом сегменте замедлится. На текущий момент большая часть самых доступных по цене вариантов распродана. Как следствие, новостройки в старых границах столицы за МКАД утратили свой главный козырь – преимущество в цене. Ведь пределах Московской кольцевой автодороги сегодня можно приобрести квартиры за аналогичные деньги».