Названы преимущества и недостатки ипотечных облигаций
Ипотечные облигации — один из инструментов для инвестирования. Это долговые ценные бумаги, которые обеспечены выплатами по ипотечным кредитам, рассказал «Известиям» специалист департамента стратегических исследований Total Research Николай Вавилов, объяснив преимущества и недостатки таких бумаг.
«Другими словами, банк выдает ипотеку, затем на эту же сумму выпускает облигации с доходностью ниже, чем ставки по ипотеке. Поэтому доходность данных облигаций получается от платежей по ипотечному кредиту. Для банков это выгодный механизм. Они могут увеличивать количество средств для оборота, так как деньги, полученные от продажи облигаций, можно направить на выдачу новых займов», — объяснил эксперт.
По его словам, для инвесторов приобретение ипотечной облигации — долгосрочное надежное инвестирование с доходностью выше, чем банковский депозит.
«Основная особенность ипотечных облигаций состоит в том, что они обеспечены выданными кредитами и с четким подтверждением в виде государственной регистрации залога. По сути, в такой схеме банкротство кредитора не несет риска для инвестора. Данный процесс называют секьюритизацией, он позволяет банкам неограниченно выдавать ипотечные займы, главное, чтобы был спрос на данные облигации», — уточнил Вавилов.
Как рассказал эксперт, доходность по каждому выпуску облигаций определяется по ипотечному проценту входящих в нее займов.
«Если ипотека выдавалась под 11–12%, то доходность ипотечных облигаций будет в районе 7–8%», — сказал он.
Основные держатели ипотечных облигаций — кредитные организации, управляющие компании, при этом доля частных инвесторов незначительна.
«Низкий интерес рядового инвестора вызван сложностью анализа подобных бумаг, а также нестабильностью рынка недвижимости. К тому же у многих еще в памяти ипотечный кризис США. По данным ДОМ.РФ, который занимает 98% рынка ипотечных бумаг, общая стоимость находящихся в обращении бумаг по итогам 2022-го составила почти 1,1 трлн рублей. И это всего лишь 5,5% от всего объема рынка корпоративных облигаций России. При этом доля частных инвесторов составляет только 1,2 млрд рублей», — отметил Вавилов.
Плюсом таких ценных бумаг он назвал только надежность. Но для частного инвестора они не представляют интереса.
«Попытка их разрекламировать лишь способ вытащить длинные деньги у населения. Вкладывая деньги в такие облигации, инвестор должен обратить внимание на срок погашения, как правило, это долгосрочные бумаги на 20 и более лет. А ликвидность достаточно низкая и при попытке продать бумагу раньше срока можно получить убыток», — подчеркнул он, добавив, что с купонов нужно платить налог 13%, что в результате уменьшает итоговую доходность.
Говоря о рынке недвижимости, Вавилов отметил, что цены за последние три года выросли на 50% и более. Он также добавил, что ипотечные облигации, обеспеченные дешевой ипотекой, будут иметь низкую доходность.
«Стоит учесть, что множество ипотечных кредитов выдавалось практически без проверки надежности заемщика, а многие люди брали потребительские кредиты для первоначального взноса, что увеличивает долговую нагрузку», — сказал специалист.
По его словам, число выдаваемых ипотек сокращается, продавцы недвижимости в отсутствие спроса снижают цены. Эксперт считает, что с учетом нестабильной экономики возможно, что просрочки по взносам будут увеличиваться, это приведет к увеличению выставленных на продажу квартир со стороны банков, что может обвалить цены на рынке недвижимости.
«В текущей рыночной ситуации краха ипотечных ценных бумаг можно не ждать, слишком мала их доля. Но набирающая оборот эмиссия данных облигаций в какой-то момент может привести к тяжелым последствиям для банков. В итоге с учетом текущих процентных ставок, ожидания снижения рынка недвижимости, замедления ипотечного кредитования и низкой ликвидности, при очень долгой дюрации, частному инвестору лучше выбрать иные инструменты для инвестирования», — заключил Вавилов.