Проблему обманутых дольщиков надо решить до 2023-го. Как должны действовать власти?
«Субъекты РФ вместе с муниципалитетами выдавали разрешения, выстраивали экономические и социальные условия для строительства, и они наделены полномочиями следить за этой сферой». В переводе на русский — выкручивайтесь сами. Даст ли центр регионам вместе с обязанностями хоть какую-то нормативную свободу? Столичные рецепты могут навредить в Петербурге, петербургские далеко не всегда годятся для Ленобласти. А у вас есть представление о том, как должны действовать власти, чтобы сократить число проблемных объектов? Предоставлять участки новым инвесторам, заключать соглашения ГЧП, вести переговоры с дольщиками? Чей опыт вы считаете полезным, какую схему — оптимальной?
Михаил МАРЧЕНКО, коммерческий директор «ЮРИНФО Недвижимость»:
Безусловно, проблем с обманутыми дольщиками много, и сейчас большинство надеется на эффективную работу государственного компенсационного фонда, деньги которого могут быть использованы на достройку объекта или выплаты пострадавшим. Кроме того, «дорожные карты» строительства по регионам тоже должны помочь, главное — чтобы они были достоверны. Масштаб проблемы не может быть занижен, а люди должны активно обращаться в различные государственные органы. Дальше всё будет уже зависеть от региональных властей, от их действия или бездействия.
Сергей СТЕПАНОВ, директор по продажам компании «Строительный трест»:
К сожалению, у проблемы обманутых дольщиков нет универсального решения. Каждый недострой за последние пять лет появился по многим причинам. Но всё же основная — жильё в таких домах продавалось по минимальным ценам. Чтобы исключить проблему обманутых дольщиков, должен работать индивидуальный подход в рамках существующего правового поля. Что сейчас и происходит. А поскольку панацеи нет, то рецепт для покупателя звучит следующим образом: будьте осторожны, когда вам предлагают квартиру по демпинговой стоимости.
Евгений БОГДАНОВ, основатель проектного бюро Rumpu:
Государство должно сделать две вещи. Во-первых, установить и регламентировать основные нормы ведения строительных проектов. Сегодня регионы обладают всеми полномочиями, чтобы успешно с этим справляться. Во-вторых, государство не должно вмешиваться в бизнес. Нужно дать людям возможность спокойно работать. В таком случае рынок сам вытеснит недобросовестных игроков. Задача государства не состоит в том, чтобы за кого-то работать. Оно создает законодательную, исполнительную, судебную системы и систему контроля. Сейчас государство должно обеспечить строительному рынку доступное финансирование, раз оно отказалось от дольщиков. Чтобы строительная отрасль в принципе могла продолжить существование.
Александр ПЕРМИНОВ, исполнительный директор «Паритет Групп»:
Думаю, полностью решить проблему обманутых дольщиков вряд ли удастся, как и проблему преступности в целом: в магазинах или на рынках тоже, случается, обманывают граждан. Есть по крайней мере две причины появления обманутых дольщиков: одна — злонамеренные действия недобросовестных компаний, другая — стечение обстоятельств (изменение законодательства, повышение ипотечных ставок и др.). С первым блоком причин, скорее всего, ничего сделать невозможно, а вот над обстоятельствами надо работать, максимально застраховав граждан от их возникновения.
Алексей БЕЛОУСОВ, генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб»:
Не знаю, что имел в виду вице-премьер, поскольку проблемами обманутых дольщиков и так занимаются регионы. Федеральные власти практически не участвуют, во всяком случае, особо не помогают.
Что касается нормативной свободы, то можно было бы разрешить предоставление участков для строительства жилья целевым назначением. Но представляете, сколько возникло бы коррупционных моментов. Так что это маловероятно. Да, сейчас власти выделяют наделы компаниям, которые взялись за достройку проблемных объектов. Это происходит на аукционах. А в процессе торгов цена растёт, и маржа, которая могла бы пойти на завершение домов, тает.
Наверное, единственное, чем реально могли бы помочь федералы, это скорректировать исчерпывающий перечень согласительных процедур, сократив их число и время согласований.
А оптимальной, конечно, была бы схема, при которой федеральный бюджет мог бы выделять целевые деньги на завершение проблемных объектов. У регионов такого права нет, да и возможностей бюджета не хватит.
Елена БОДРОВА, исполнительный директор Российской гильдии управляющих и девелоперов:
Обязательства застройщиков перед дольщиками пытались гарантировать через систему СРО, потом через страховые фонды. Что характерно, всюду компании платили деньги. И, честно говоря, мне очень интересно: вот эти деньги где? В любом случае, если раньше у губернаторов была возможность договориться с застройщиками, чтобы те взяли на себя чужие проекты и достроили в обмен на какие-то преференции, то новое законодательство связывает региональные власти по рукам и ногам. За счет бюджета достраивать брошенные дома нельзя. Я не знаю, как банки представляют себе проектное финансирование проблемных объектов, согласятся ли они выступать уполномоченными структурами для застройщиков в подобных случаях. Как минимум хочется получить от федеральных властей внятную концепцию работы Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства.
Дмитрий НЕКРЕСТЬЯНОВ, руководитель практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнёры»:
Идеальных решений не бывает. Для каждого субъекта РФ они будут различаться хотя бы потому, что есть регионы-доноры, а есть регионы, которые в принципе не имеют денег. Практически нереально, что они при отсутствии средств найдут деньги ещё и на достройку проблемных объектов. А насчёт полномочий есть некая иллюзия. Власти, например, не вправе отказать в выдаче разрешения на строительство дома в зоне, где такое строительство запланировано. Можно, конечно, указать в Генплане, что жилых зон в регионе нет. Но тогда федералы спросят, почему не выполняются планы по объёмам жилищного строительства. Так что это скорее громкие заявления, без оценки реалистичности их исполнения.
Насчёт оптимальной схемы — всё зависит от реальности, в которой мы находимся. Если в нашей, со спецсчетами, эскроу и так далее, то такой защиты для дольщиков достаточно. Ведь проблем всего две. Первая: застройщик просто наворовал денег, не собираясь достраивать. Эта ситуация устранима. Вторая: застройщик не рассчитал силы и не смог достроить. Это неустранимо, это рынок, и так будет всегда. А способ разобраться с уже существующими недостроями один — предоставить застройщикам альтернативные участки, на которых они могут заработать, чтобы завершить проблемные дома.
Виталий КОРОБОВ, директор по развитию строительно-инвестиционного холдинга «Аквилон Инвест»:
Завершение проблемных объектов для строительных компаний – огромная работа, связанная со множеством рисков. Это сложности с дольщиками и подрядчиками, долги предыдущего застройщика, возможные подводные камни в качественной составляющей проекта. Достройка зачастую может обойтись дороже, чем возведение на этом же участке нового жилого дома, именно поэтому девелоперы не спешат ввязываться в подобные проекты.
Чтобы привлечь внимание строителей, властям необходимо предложить действительно выгодные условия: ликвидные участки, возможность вносить изменения в проект жилого комплекса без длительных согласований, льготные ставки по кредитам и так далее. Зачастую договорённости о завершении домов срываются именно по причине того, что стороны не могут договориться на взаимовыгодных условиях или банки требуют непомерного обеспечения по высокорискованным кредитам. Бизнес не станет работать в убыток, и финансовая нагрузка, связанная с решением проблем обманутых дольщиков, в любом случае ляжет на региональный бюджет.
Переход на проектное финансирование и расчёты через эскроу-счета будут способствовать тому, что рынок станет более цивилизованным и безопасным для покупателей, однако названный срок решения проблемы обманутых дольщиков видится чересчур позитивным. В ближайшие два года на рынке будет достаточно проектов, которые строятся по старым нормам, а постоянные изменения правил игры только увеличивают риски появления финансовых трудностей у строительных компаний.
Петр БУСЛОВ, руководитель группы маркетинга Группы ЦДС:
“Понятно, что законодатели хотели исключить появление новых обманутых дольщиков. Однако, честно говоря, не представляю, как в новых условиях будет решаться проблема «старых». Но я верю в региональные власти. Раз в Москве велели выкручиваться, они выкрутятся. Найдут какие-то схемы, чтобы договориться с застройщиками.
Катерина СОБОЛЕВА, директор центра инвестиций в недвижимость Becar Asset Management:
Проблема номер один — нецелевое использование денег, привлечённых на строительство. Крайне важно, чтобы девелопмент нёс ответственность. Например, в Дубае после кризиса 2008 года ввели запрет на привлечение инвестиций до тех пор, пока девелопер не реализовал 20% проекта самостоятельно. До того он тоже может заниматься продажами, но средства удерживают эскроу-счета. А сейчас, когда там многократно вырос объём строительства, минимальная планка готовности проекта для привлечения инвестиций подросла ещё больше — до 50%. Однако в российской реальности рынку может навредить дальнейшая бюрократизация процессов. При введении эскроу-счетов, подкреплённых банковскими требованиями к застройщикам, мы рискуем оказаться в ещё более сложных условиях. Несколько проблемных объектов у нас возникли именно тогда, когда бесконечные бюрократические проволочки вынуждали застройщиков приостанавливать продажи. Они оказывались на этапе банкротства, даже не уходя в нецелевое использование средств.
Аркадий СКОРОВ, генеральный директор СК «Дальпитерстрой»:
“В принципе, у регионов уже и сегодня достаточно возможностей, чтобы помочь застройщикам и дольщикам справиться с проблемными объектами. Важно, чтобы чиновники не боялись использовать нужные варианты, не боялись, что их накажут. В одном случае новому инвестору можно предоставить надел под застройку. В другом — выкупить часть квартир в проблемном объекте для очередников или расселения аварийки. (Конечно, в таких случаях завершение объекта должно идти под жёстким контролем власти.) Иногда, наверное, имело бы смысл отказаться от штрафов, причитающихся государству. Хотя бы минимизировать их… Роль исполнительной власти — это роль грамотного посредника, порой — гаранта по обязательствам. Но у нас все действия органов власти избыточно регламентированы, а чиновники — пугливы. Если бы удалось включить механизм на основе здравого смысла, а не одних инструкций — с проблемой удалось бы справиться довольно быстро.
Михаил МОСКВИН, заместитель председателя правительства ЛО:
Когда губернатор в 2013 году назначил меня руководителем госстройнадзора, один из первых шагов был — инициировать областной закон и перевести проблемы дольщиков на уровень региона. Пока ими занимались муниципалитеты, толку не было. Работа с проблемными объектами — это задача именно региональной власти. Универсальных рецептов здесь нет. Для «Черничной поляны» эффективнее будет один вариант, для «СпецКапСтроя» — другой…
Главная сложность — заменить недобросовестного застройщика на добросовестного. Пока это решается через процедуру банкротства, долго и трудно. Мы подготовили законопроект и отправили его в Госдуму: если застройщик допустил просрочку по обязательствам на один год — он обязан передать объект (свободный от кредитных обязательств) или объединению дольщиков, или новому застройщику (по согласованию с властью). И тогда мы сократим период передачи объекта с двух-трёх лет до двух-трёх недель! Потому что самые трудные ситуации — когда застройщик на объекте формально вроде бы есть, а по факту ничего не делает.