Ипотека меняет тренд

«Процентные ставки по ипотеке: перелом тренда на понижение или техническая коррекция?» - такова была тема круглого стола, организованного совместно порталом «ТТ Финанс» и Банком «Открытие».

«Год великого перелома»

Напомним, что так назывался в советской истории момент массовой организации колхозов. Нынешний день для рынка ипотеки так же драматичен.

«Мы собрались, чтоб обсудить возможный перелом трехлетней тенденции по снижению ставок по ипотеке», - задал дискуссии тон модератор, пресс-секретарь банка «Открытие» Иван Макаров.

Помимо общего подъема ставок, явления, которое отмечено во всех сегментах кредитования, на рынок недвижимости накладывается изменение условий долевого строительства. Плюс повышение НДС до 20 с 18%.

Генеральный директор СРО НП «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов сообщил, что сейчас готовится Государственный совет, который будет посвящен строительству. Помимо этого состоится встреча президента страны с бизнес-сообществом, где так же будет подниматься ситуация в отрасли.

Сам Алексей Белоусов поддерживает идею субсидировать ставки по жилищным кредитам, так чтобы для конечного потребителя ставка была не более 10% годовых. Он так же считает, что важно, чтобы изменение законодательства не подтолкнуло процесс монополизации рынка.

Территориальный менеджер по работе с партнерами по ипотеке Северо-Западного филиала банка «Открытие» Татьяна Хоботова подготовила информацию по стране. Можно предварительно считать, что за 2018 год было выдано более 3 трлн руб. ипотечных кредитов. В том числе в октябре 299 млрд руб., в ноябре 301.6 млрд руб. За 11 месяцев кредитов выдано на 2,67 трлн руб. (официальных данных за декабрь еще нет).

Около половины сделок с жилой недвижимостью идет с использованием ипотеки, в том числе в сегменте новостроек 56%, на вторичном рынке 49%.

С августа 2018 года началось повышение ставок по рынку, Банк России поднял ключевую ставку в сентябре в первый раз на 0,25% годовых. В декабре ключевая ставка была поднята ЦБ во второй раз за год на 0,25% и стала 7,75% годовых.

Средневзвешенная ставка по ипотеке в России за 11 месяцев – 9,54%, показатель учитывает ставку на первичном рынке 9,26% и вторичном рынке 9,62%.

Новая реальность

Татьяна Хоботова отметила, что коммерческие банки намеренно оттянули подъем рыночных ставок. Реакция на декабрьский ход ЦБ была все же неизбежна. Крупнейшие участники рынка повысили ставки в линейке своих продуктов в январе. Сейчас ставки по ипотеке стали двузначными от 10%.

Банк «Открытие» держит их на уровне 9,9%, это одна из минимальных ставок по рынку. При этом для «зарплатных» клиентов и для партнеров предлагаются особые условия, ипотека может обойтись им лишь в 9,75% годовых.

Татьяна Хоботова обратила внимание, что есть банки, которые еще декларируют декабрьские ставки. Кроме того, есть лаг в несколько месяцев, когда кредит, одобренный на старых условиях, фактически выдается в момент, когда новые заявки принимаются по уже повышенным ставкам.

Поэтому первый квартал 2019 года еще не будет показательным. Так же госпожа банкир обратила внимание, что в прошлом году Банк России сделал еще один шаг по «охлаждению» рынка. Он изменил риск-коэффицент по ипотеке с первым взносом, меньшим чем 20% от цены сделки. Теперь (мера вступила в силу с 1 января 2019г.) коэффициент риска по таким кредитам увеличен для банков со 150% до 200%.

«Повышенное резервирование отражается в цене кредита. Сейчас для кредитов со сниженным первым взносом ставка будет выше стандартной на 0,5-0,7% годовых. Либо банки вовсе не предоставляют кредитов с первым взносом меньше 20%. В «Открытии» первый взнос 20%, лишь для зарплатных клиентов есть возможность взять кредит с первым взносом в 15%» - пояснила она.

Есть мировой опыт – 20-25% собственных средств в покупку недвижимости, это порог, который жестко дисциплинирует клиента. Практика ипотечного кризиса в США показала – насколько опасен ипотечный кредит с 0% первым взносом – он привлекает вкладываться в недвижимость спекулянтов, готовых вложиться в расчете на рост цен. Если их ставка сработает, то они заберут прибыль. Если нет, то такие игроки легко бросят подешевевший залог.

В России, где для многих клиентов размер первоначального взноса критически важен. Да, люди считают деньги, чтоб меньше переплачивать стараются заплатить первый взнос побольше, стараются рассчитаться с долгом поскорее. Но не все имеют такую возможность. Больше денег не стало.

Участники круглого стола не сошлись во мнении – прав ли ЦБ, когда заставляет коммерческие банки держать высоким первый взнос по ипотеке. Начальник отдела продаж «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова сочла эту меру излишней, так как процент дефолтов мало зависит от размера первого взноса. Генеральный директор «Первого ипотечного агентства» Максим Ельцов поддержал позицию мегарегулятора, так как лучше предупредить болезнь перегрева, чем лечить ее.

Руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость» Ольга Трошева привела цифры по рынку Петербурга и ближайшим областным территориям. В прошлом году были проданы 5 млн кв м жилья, 115 тыс. сделок. Это плюс 20% к 2017 году. Наш прогноз в 4,8 млн.кв.м оказался максимально приближен к реальному спросу, итог оказался на 200 тыс. кв.м выше.

«Это практически повторение 2014 года», - констатировала она. Но отмечу, что несколько лет назад рекорд был обоснован несколько иными обстоятельствами, покупки носили зачастую панический характер, особенно в конце года - люди, опасаясь девальвации, спасали сбережения, превращая их в квадратные метры.

Рост объема продаж в 2018 году максимально обеспечен Петербургом – прирост на 32%, а вот пригород «остывает», обратила внимание аналитик. Наиболее крупные проекты стартовали там 5-10 лет назад, многие из них завершены или близятся к завершению. Сейчас на пригород приходится лишь 24% реализованного жилья , а на пике предложения в Кудрово, Ново-Девяткино, Мурино его доля доходила до 40% продаж по агломерации.

В прошлом году наблюдался рост ср. цен на 8% -по городу и на 12,5% по пригороду. По мнению аналитика ситуация пока стабильна – значительного навеса непроданных квартир нет. Поглощение и вывод объектов в продажу сбалансированы, а значит, признаков надвигающегося кризиса перепроизводства нет и в ближайшее время не предполагается.

Что нас ждет

Светлана Денисова обратила внимание на то, что рынок в очередной раз в недоумении из-за очередной законодательной инициативы.

В конце декабря, реагируя на банкротство одной из страховых компаний (она могла страховать интересы дольщиков) законодатель в очередной раз подкорректировал закон о долевом строительстве (214-ФЗ).

Раньше считалось, что переход на специальные счета эскроу (с этих счетов может идти финансирование конкретного объекта строительства) обязателен лишь для случаев, когда разрешение на строительство выдано после 1 июля 2018 года. Поэтому в первом полугодии прошлого года девелоперы запаслись разрешениями впрок.

Теперь же по новому пакету изменений в 214-ФЗ, эскроу обязательны для всех. Но есть исключения – по старой схеме будут завершены объекты в высокой степени готовности.

В феврале 2019 года Правительство РФ раскроет понятие – что значит «высокая степень». «Интуитивно» рынок ожидает, что основных критериев будет два - технический уровень готовности и доля проданных квартир, предположила Светлана Денисова.

Максим Ельцов согласился с этим мнением. Он обратил внимание, что некоторые участники рынка в состоянии переходного периода могут пойти на демпинг.

«Клиенты напуганы. Ходят слухи о полном запрете продаж квартир в строящихся домах или о том, что из-за законодательных инициатив стоимость квартир вырастет минимум на 20%. Мое ощущение – в текущей ситуации не так много реальной экономики, но много ожиданий. Реальные доходы не растут у граждан 5 лет, они снижаются. Рост объемов ипотеки это, не обязательно здоровый шаг, это вынужденное замещение кредитом собственных средств», - полагает Максим Ельцов.