Падение рубля: Продавцы квартир «тормозят» сделки и переводят ценники в валюту

Российский рынок недвижимость взял тайм-аут — те, кто собирался расстаться со своими активами, всячески тормозят сделки, ссылаясь на форс-мажорные обстоятельства. Таковые, действительно, налицо: в любом договоре война стоит на первом месте в списке «обстоятельств непреодолимой силы». Однако попытка поднять цены в соответствии с курсом доллара — штука обоюдоострая.

«В последнее время, с учетом инфляционных процессов, появилась тенденция по расширению практики выставления цен на объекты недвижимости в условных единицах. Продавцы недвижимости в условиях волатильности курса рубля могут вернуться к фиксации цен в валюте, чтобы не менять ценник вместе с колебаниями валютного курса. И чтобы быть уверенными, что средств, полученных от продажи квартиры, хватит для решения их целей по приобретению новой недвижимости или иных задач», — считает доцент кафедры ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости финансового университета при правительстве РФ Юлия Грызенкова.

До вчерашнего дня «вала» валютных объявлений не было, по оценкам агентства ЦИАН, на столичном рынке недвижимости таковых насчитывалось всего 3,9%.

«В абсолютных цифрах количество объявлений с валютным прайсом — порядка 1,35 тысячи, неделю назад — 1,28 тысячи, месяц назад — 1,27 тысячи. Не все продавцы успели отреагировать на снижение курса рубля, в краткосрочной перспективе доля объектов с валютным прайсом увеличится», — прогнозирует эксперт «ЦИАН. Аналитика» Виктория Кирюхина.

Стоит отметить, что даже в период относительно стабильного курса валютные объявления на российском рынке всё же присутствовали. Именно за доллары и евро продавались «элитные» квартиры, а также виллы на Рублёвке. Де-юре расчёты в иностранных дензнаках на территории РФ запрещены, де-факто это успешно обходят. Ведь при подобных сделках обе стороны, как правило, имеют валютные счета в иностранных банках, и все транзакции происходят вне границ России.

«На рынке недвижимости это зависит не от скачков курса, а от класса объекта, по которому обсуждается сделка: чем он выше, тем больше клиентов с большей долей вероятности будут ориентироваться на иностранные валюты, нежели на рубли. В массовом сегменте пока не заметно массовых просьб продублировать цены в долларах или евро», — считает председатель совета директоров «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

Не совсем так, информация уже немного устарела. Понятие «массовости», конечно, довольно растяжимо, однако число тех, кто разрывает сделки или пытается «прессануть» покупателей на увеличение стоимости объекта недвижимости, конкретно вчера стремительно росло.

«Продавцы начали расторгать авансовые договора, причём что-то с этим сделать нельзя. Всё по закону, ни один юрист не подкопается. Форс-мажор — война. У людей две основные позиции. Первая — не буду ничего продавать вообще, пусть лучше будет недвижимость, чем какие-то деньги. Вторая — продам, но только за доллары (евро) по курсу на день заключения авансового соглашения. И людей понять можно, что завтра станет с рублями вообще непонятно.

Покупатели, надо сказать, тоже в сложном положении. Те, у кого свои деньги, а не ипотека. Таковых очень мало, но они ещё есть. У всех рубли, они обесцениваются, многие как раз хотели их от этого спасти путём покупки квартиры или загородной недвижимости. Поэтому кто-то соглашается на рост цены. Но далеко не все", — рассказывает частный риэлтер Татьяна Иванова.

Большая часть покупателей — свыше 95% - это как раз ипотечники. И банки одобрили им определённые объекты по опять-таки определённым ценам. Рост стоимости на 15−20% в большинстве случаев не пройдёт. Прежде всего, у человека может не хватить доходов на обслуживание сильно выросшей суммы долга. Второй момент — не факт, что банк согласится с новой оценкой квартиры (дома), которая поступит ему в залог. Третий фактор — прогноз тенденций на рынке недвижимости — для финансистов тоже играет немалую роль. А вот тут как раз нет определённости. Точнее, появились совсем уж печальные прогнозы.

«На фоне падения курса рубля люди будут стараться спасти стремительно обесценивающиеся сбережения. Ажиотажный спрос продолжится около одного-двух месяцев. После этого спрос резко охладится и сойдет практически на нет. На этом фоне цены на недвижимость в зависимости от сегмента могут скорректироваться на 10−20% в сторону уменьшения», — считает президент Becar Asset Managment Катерина Соболева.

И подобные мысли приходят в голову не только ей.

«Рост спроса на жилье станет следствием нестабильности и желания людей забрать деньги со счетов в банках, которые могут пострадать от антироссийских санкций. Но, скорее всего, это будет кратковременный и весьма локальный всплеск покупательского интереса, который не отразится в целом на цене недвижимости в среднесрочной перспективе», — рассуждает президент СРО «Региональная ассоциация оценщиков» Кирилл Кулаков.

Логика проста и, увы, довольно печальна. Рост благосостояния «уважаемых, панимаешь, рассеян» присутствует только в отчётах Росстата. Между тем цены в продовольственных магазинах растут, государство этому не препятствует, а зарплаты народа почему-то не увеличиваются.

Более того, учитывая огромную долю импортной продукции во всех секторах потребительского рынка и полный провал путинского «импортозамещения», траты граждан РФ в самое ближайшее время поднимутся ещё сильнее. Рублёвые цены в полном соответствии с ростом курса иностранных валют неуклонно идут вверх, то есть свободных средств у народа становится всё меньше.

В этой связи вспоминаются события августа 1998 года. Москва, Южный порт, знаменитый рынок автозапчастей для «нашемарок». Рубль рухнул и барыги переписали ценники по вчерашнему курсу, в долларах. Никто ничего не покупает. Через пару дней «додефолтные» рублёвые цены пришлось вернуть взад, всё вновь стало относительно доступно.

Точно так же будет и на рынке недвижимости, только ещё хуже. Ипотечные программы неизбежно будут сильно секвестированы — как по вышеуказанной причине падения доходов населения, так и с ростом ставки рефинансирования. Покупателей станет ещё меньше, и те продавцы, которые сегодня отказывают покупателям и меняют ценники на валютные, сильно пожалеют о содеянном. Прямо по классике — «жадность приводит к бедности».

«В 2022 года стоит ожидать определенного „охлаждения“ ипотечного сегмента. Это будет в значительной степени обусловлено, так сказать, „естественными“ факторами — ростом стоимости кредитов и постепенным исчерпанием базы платежеспособных заемщиков на фоне увеличения закредитованности населения», — говорит аналитик ФГ «Финам» Игорь Додонов.

Согласно ряду прогнозов, число одобренных ипотечных кредитов снизится на 30% по сравнению с прошлым годом. Учитывая то, что почти все покупатели это как раз получатели ссуд, можно говорить об оттоке с рынка трети клиентуры. А принимая во внимание рост цен на продукты питания, ГСМ, ЖКХ и лекарства, плюс падение реальных доходов — до половины тех, кто мог бы стать новыми владельцами продаваемых квартир, участков и коттеджей.

Так что озвученный выше прогноз о падении цен на 10−20% стоит считать очень оптимистичным. Более вероятен сценарий, что они опустятся в полном соответствии с уровнем спроса. То есть на 30−50%. Бесспорно, проплаченные «АНАЛитики» станут вещать об обратном, но экономику, увы, не обмануть.

Грядущее снижение цен на недвижимость во многом является для России благом. Во-первых, это повысит доступность жилья. Во-вторых, спровоцирует падение стоимости стройматериалов. В-третьих, нанесёт удар по зажравшимся девелоперам, которые строят погано, а продают дорого.

И, в-четвёртых, станет сопровождаться ростом «социальной напряжённости». Многие стойки будут «заморожены» — ворюги-«бизнесмены» в отсутствии перспектив сверхприбылей станут банкротить свои компании и уводить уже полученные от людей средства. Многие покупают квартиры на стадии котлована или незавершённого дома, по сути, авансируя строителей. Именно эти деньги — не исключено — и канут в неизвестном направлении. Число пострадавших в этом случае будет измеряться десятками тысяч, и Кремлю придётся так или иначе решать это проблему.