В Госдуме предложили разрешить гражданам продавать квартиры в залоге

Ипотечники, вынужденные отказаться от обязательств по кредиту, смогут самостоятельно продавать заложенные банку квартиры. Сейчас закон позволяет это сделать только через публичные торги или аукцион. На практике квартира продается по низкой цене, а все вырученные деньги уходят на погашение кредита. Поправки призваны дать возможность должнику самому найти покупателя и продать имущество по максимально выгодной цене.

Законопроект, внесенный в Госдуму заместителем председателя ГД Ириной Яровой, вносит изменения в закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)». По словам автора, он направлен на то, чтобы максимально уравновесить права заемщика и кредитора.

«Таким решением государство оказывает поддержку человеку в трудной жизненной ситуации. Мы выходим на тот баланс правоотношений, который позволяет и банкам получать гораздо быстрее и полнее средства, но самое главное для нас – это защищает интересы человека, давая возможность выплаты долга на выгодных для него условиях», – подчеркнула она.

Ипотечнику дается возможность получить реальные средства сверх той суммы, которую он должен банку, что позволит ему компенсировать ранее понесенные затраты, пояснила Яровая.

Полгода на продажу

В соответствии с действующим законодательством проценты по договору займа выплачиваются вплоть до его возврата. То есть даже во время судебного рассмотрения и исполнительного производства банки продолжают начислять проценты, и долг заемщика постоянно растет. Процесс реализации заложенного имущества проходит долго и трудно, а долги растут и за счет дополнительных затрат. Услуги организатора торгов составляют до 3% стоимости квартиры, исполнительный сбор – 7%, работу оценщика тоже оплачивает гражданин, и без того испытывающий финансовые сложности.

При этом продать заложенную банку квартиру действующий закон не позволяет. Поправки предлагают механизм для этого.

Решив отказаться от ипотеки, гражданин должен написать в банке соответствующее заявление. Банк в ответ направляет ему уведомление об общей сумме требований по кредитному договору, рассчитанной на полгода вперед (максимальный срок для самостоятельной реализации), и устанавливает минимальную цену заложенного имущества, которая компенсирует оставшуюся сумму долга.

В течение последующих шести месяцев банк не сможет обратиться в суд и наложить взыскания на квартиру, но может содействовать клиенту в поиске покупателя, например, разместить рекламное объявление.

Гражданин имеет право передумать и в любой момент отказаться от самостоятельной продажи. Также банк и клиент могут договориться о продлении срока реализации.

Если найти покупателя не удалось, банк инициирует обычную процедуру взыскания через суд. Если же покупатель нашелся, между ним, должником и банком заключается трехсторонний договор купли-продажи. Вырученные деньги зачисляются на ипотечный счет, после чего банк в течение одного рабочего дня обязан направить документы в Росреестр для погашения записи об ипотеке. Оставшаяся после выплаты долга сумма возвращается гражданину в течение пяти дней.

Самостоятельная продажа невозможна, если в ипотеке участвуют несколько кредитных организаций или если заемщик воспользовался правом на ипотечные каникулы. Также гражданин не может заявить о самостоятельной продаже после того, как банк обратился в суд с требованием о взыскании.

«Именно должник максимально заинтересован в том, чтобы продать имущество как можно быстрее и по максимально возможной цене. Вводимые законопроектом новации ускорят реализацию заложенного имущества, что позволит сократить рост суммы задолженности и снизит затраты на реализацию – не потребуется привлекать к реализации предмета залога организатора торгов, ФССП и оценщика», – говорится в пояснительной записке.

Мнения экспертов

Законопроект уже поддержали ФССП, Центробанк и фракция «Единая Россия». Мнения же экспертного сообщества разделились.

Необходимость внесения подобных изменений в закон назрела очень давно, фактически это уже происходит на практике, говорит член генсовета «Деловой России», управляющий партнер юридической компании «Гебель и партнеры» Сергей Гебель.

По его словам, на деле попытки ипотечного заемщика самостоятельно продать недвижимость часто наталкиваются на нежелание банка поддержать инициативу, ведь законодательство не предусматривает такой возможности для должника и не обязывает банк на них реагировать. Некоторые банки идут навстречу, но после тщательной проверки отказывают клиенту по разным причинам или затягивают с принятием решения, что опять же влияет на итоговую сумму долга.

Так же, как и заемщики, некоторые банки занимаются реализацией проблемной квартиры еще до получения решения суда, рассказывает юрист. «Видя, что заемщик не исполняет обязательства, банк находит покупателя, обращается в суд, который распространяет взыскание на заложенную недвижимость, и посредством совместной работы с приставами производит реализацию этого имущества. Но бывает, что действия банков больше направлены не на защиту прав, а на получение выгоды. Так, пристав в случае невозможности продажи имущества (торги не состоялись) предлагает банку это имущество забрать себе в счет долга и поставить на баланс. Его стоимость может быть в несколько раз меньше рыночной цены. Банк принимает на баланс имущество по заниженной стоимости, а разница остается долгом за ипотечным должником. Т. е. фактически заемщик утратил имущество и остался должен банку почти столько же, сколько и был, ведь за время рассмотрения дела в суде и процедуры торгов задолженность растет в виде процентов и неустойки за просрочку, дополнительные услуги оплачивает также должник. В последующем банк продаст квартиру уже по рыночной цене, а заемщик будет платить остаток долга», – пояснил Гебель.

Существующее положение явно не на стороне заемщика, система реализации залогового имущества непрозрачна. Изменения нужны и необходимы, подчеркивает юрист.

Инструменты реализации заложенного имущества уже довольно хорошо отработаны, считает руководитель проекта ОНФ «За права заемщиков» Евгения Лазарева. «В нашей стране довольно давно существуют открытые торги, в которых каждый желающий может принять участие. Нарушения или коррупционные проявления, связанные с занижением стоимости продаваемого имущества, конечно же, возможны, но очень и очень ограничены, поскольку система достаточно прозрачна. Механизм обжалования тоже очень хорошо отработан. Масштабной проблемы с возможностями реализации имущества мы не видим», – говорит она.

По данным бюро кредитных историй «Эквифакс», доля просроченных свыше 90 дней ипотечных кредитов за 2019 год не изменилась и по-прежнему остается на достаточно низком уровне – 1,4%. В прошлом году после перехода строительной отрасли на проектное финансирование выросла стоимость жилья – примерно на 8–10% по стране. Этим как раз и объясняется увеличение среднего размера ипотечного кредита и ежемесячного платежа, к которому не все заемщики были готовы. При этом ипотека продолжает оставаться наименее рискованным видом кредитов, подчеркивает Лазарева.

По ее мнению, предлагаемые инструменты могут позволить должникам затягивать время исполнения обязательств, когда они как будто бы ищут покупателя. Но долги все это время будут продолжать расти. И от этого бремени заемщиков никто освобождать не станет. «Следует учитывать, что судебные разбирательства длятся, как правило, несколько месяцев, законом предусмотрено время на обжалование, а затем начинается процесс подготовки к реализации имущества. Да и до суда проходят месяцы. То есть нужно понимать, что ни один кредитор в правовом поле не сможет отнять заложенную квартиру в три дня. Именно поэтому мы и говорим, что у любого должника, даже допустившего просрочку, всегда есть время найти покупателя, для того чтобы отделаться «малой кровью», – поясняет представитель ОНФ.

Вместе с тем совершенно точно нельзя утверждать, что должник, оказавшийся в сложных жизненных обстоятельствах, сможет быстро самостоятельно найти добросовестного покупателя, участие которого позволит ему разобраться с кредитом и не попасть в кабалу. В таких ситуациях действенной мерой защиты может стать встраивание страховочного механизма, связанного с продажей при депонировании остатка долга. Он может быть полезен для тех должников, у которых сумма долга близка к полной стоимости имущества и есть риск его значительного нарастания.