Продажи жилья поддержат облигациями
В ожидании снижения процентной ставки по ипотечным кредитам крупнейшие застройщики готовятся к привлечению средств для реализации инвестпроектов.
Совет директоров одного из крупнейших застройщиков Москвы — группы компаний ПИК — утвердил программу биржевых облигаций на 100 млрд рублей. В июле программу облигаций в таком же объеме принял прямой конкурент ПИК — группа ЛСР. Аналитики утверждают, что таким образом строители готовятся к подъему на рынке жилья. По итогам трех кварталов 2016 года уже наблюдается существенный рост продаж. А средства привлекаются под новые проекты в ожидании снижения ставок к концу 2017 года ниже 10%.
Совет директоров группы ПИК утвердил программу биржевых облигаций на 100 млрд рублей или эквивалента этой суммы в иностранной валюте, говорится в сообщении эмитента. Бумаги будут размещаться по открытой подписке. Срок обращения облигаций составит до 10 лет. Программа будет действовать бессрочно, то есть компания по необходимости сможет разместить ценные бумаги в любое время и в любом объеме, не превышая лимит. В конце июля другой крупнейший застройщик — группа ЛСР — утвердил аналогичную программу.
В компаниях не смогли оперативно ответить на запрос «Известий», на какие цели предполагается направить средства от выпуска облигаций. Однако аналитики пришли к выводу, что финансы будут направлены на пополнение земельного банка и реализацию новых инвестиционных проектов.
— Скорее всего, в случае с ПИК цели программы — преимущественно инвестиционные, не связанные с пополнением оборотных средств и рефинансированием долгов. Скорее всего, средства привлекаются под новые проекты в столичном регионе в ожидании снижения ставок по ипотеке к концу 2017 года ниже 10%, — рассуждает финансовый аналитик ГК «Финам» Тимур Нигматуллин.
Он напоминает, что уже второй год подряд у группы ПИК отрицательный размер чистого долга (сейчас он составляет -6,6 млрд рублей), то есть средства на балансе компании превышают общий долг. Соответственно, запас прочности по долговым обязательствам у компании велик.
О том же говорит и аналитик финансовой группы БКС Дмитрий Макаров.
— Компания имеет высокий запас прочности по росту кредитных метрик, несмотря на недавние размещения рублевых облигаций, — отметил он.
Аналитики напрямую связывают действия строительных компаний по утверждению программ биржевых облигаций с улучшающейся ситуацией на рынке жилья. Так, по результатам девяти месяцев текущего года ЛСР заявила о росте новых заключенных контрактов на 33% к уровню прошлого года. Компания «Донстрой» по итогам девяти месяцев текущего года заявляет о росте объема проданных площадей на 61%. По данным Росреестра по Москве, за девять месяцев 2016 года в ведомство поступило 42 тыс. заявлений от столичных компаний-застройщиков на госрегистрацию прав на недвижимость — как жилую, так и нежилую — что в 1,6 раза больше, чем за аналогичный период 2015 года, когда было принято более 25 тыс. заявлений.
Директор департамента жилой недвижимости консалтинговой компании Colliers International Екатерина Фонарева согласна, что запуск программы облигаций от некоторых крупных застройщиков можно объяснить, в том числе, позитивными явлениями на рынке, наблюдаемыми в данный момент. По ее мнению, основным фактором можно считать стабильный покупательский спрос, который, с одной стороны, является следствием развития программы субсидированной ипотеки, с другой — общим улучшением экономической ситуации.
По данным компании, по итогам III квартала 2016 года в сегменте бизнес-класса наблюдается рост покупательской активности на 35% и на 45% — в сегменте премиум-класса относительно аналогичного периода 2015 года. Екатерина Фонарева считает, что в 2017 году рынок в целом продолжит рост. Но существенного увеличения спроса в компании не прогнозируют.
— В период 2017–2018 годов мы ожидаем интенсивный прирост вводимого жилья, активное строительство которого осуществлялось в Москве в течение двух последних лет. По нашим оценкам, объем нового предложения по итогам 2015 года и девяти месяцев 2016 года только в бизнес-классе на 60% превышает аналогичный показатель за период 2013–2014 годов. Таким образом, в течение ближайших двух лет в Москве, по нашим оценкам, будет введено на 35–40% больше жилых площадей, — говорит Екатерина Фонарева.
Дмитрий Макаров отмечает, что на рынке облигаций есть лишь ограниченное количество публичных строительных компаний, обладающих «комфортными кредитными метриками» («ЛенспецСМУ», ЛСР и ПИК).
— Традиционно строительная отрасль несет в себе повышенные риски, поэтому инвесторы с опасением относятся к бумагам девелоперов. Состояние строительной отрасли сильно зависит от макро ситуации. Снижение покупательской способности населения и высокие процентные ставки могут негативно отражаться на доходах строительных компаний, — говорит аналитик.
Он также напоминает, что не все облигационные истории крупных строительных компаний заканчивались успешно. Так, структура одного из крупнейших в стране строительных холдингов – СУ-155 — 25 августа 2015 года допустила дефолт по облигациям, не выплатив 84,77 млн рублей купонного дохода. В данный момент компания находится в процедуре банкротства. Тысячи дольщиков остались без своих квартир.