«Выровнять цены на жилье»: продлят ли льготную ипотеку в 2021 году

Эксперты, опрошенные «РБК-Недвижимостью», считают, что продлевать программу нужно и после июля 2021 года, но только для отдельных регионов. Сохранять программу в Москве и мегаполисах невыгодно.

Президент России Владимир Путин в ходе совещания по экономическим вопросам призвал выровнять цены на рынке жилья. По его словам, в некоторых регионах из-за действия льготной ипотеки возник дисбаланс, и цены существенно выросли.

Льготная ипотека под 6,5% годовых была запущена весной 2020 года в разгар пандемии как антикризисная мера. Программа должна была завершиться 1 ноября 2020 года, но власти решили продлить ее до 1 июля 2021 года. За счет более низкой ставки она должна была повысить доступность жилья, поддержать строительную отрасль и привлечь на рынок новых покупателей квартир.

Спрос на рынке первичного жилья действительно значительно вырос. Так, по данным Росреестра, число сделок с новостройками в Москве в декабре 2020 года выросло в полтора раза по сравнению с аналогичным показателем 2019 года — до 15 тыс. Это рекордный месячный показатель за все годы наблюдений. По словам вице-премьера Марата Хуснуллина (курирует Стройкомплекс России), благодаря программе в экономику страны было привлечено 865 млрд руб., около 100 млрд руб. поступит в бюджет в виде налогов. При этом затраты на субсидирование льготной ставки, по его словам, составляют 140 млрд руб.

Однако действие ипотеки спровоцировало рост цен на жилье. По данным ЦИАН, московские новостройки подорожали в 2020 году на 21%. Сейчас средняя стоимость 1 кв. м составляет 236 тыс. против 194,3 тыс. в начале прошлого года. Это максимальные показатели для столичного рынка, отметили аналитики. В ЦБ сообщили, что, несмотря на действие льготной ипотеки и снижение ставок по кредитам, доступность жилья в стране не выросла.

Стоит ли продлевать и как?

Выходить из программы придется рано или поздно, но делать это надо плавно, чтобы не обрушить рынок жилья и не создать проблемы для строителей, иначе придется опять вводить новую льготную программу, чтобы сохранить темпы роста жилья, считает глава думского комитета по финансовому рынку Анатолий Аксаков.

По его словам, льготная ипотека дала большой импульс рынку жилья и ипотеки, но есть и другая сторона — увеличение цен на жилье. Поэтому нужно учитывать все составляющие: и сохранить спрос на жилье, и следить за объемом нового предложения и за стоимостью. «Нам важно, чтобы не только покупали жилье, но и цены находились в разумных пределах», — отметил парламентарий.

В качестве возможного варианта Анатолий Аксаков допустил сохранение программы в менее развитых регионах. Для Москвы программу можно сворачивать, а если и проводить, то за счет ресурсов города. «Стимулируя льготными программами строительство жилья в Москве и других мегаполисах, мы стимулируем концентрацию населения в этих мегаполисах, а нам необходимо поддерживать более слабые регионы и сохранить там население и рабочие места».

По мнению руководителя аппарата Национального объединения застройщиков жилья (НОЗА) Кирилла Холопика, льготную ипотеку на новостройки обязательно необходимо продлевать, особенно в регионах с самым низким уровнем зарплат. «В условиях снижающихся доходов населения необходимо поддерживать спрос. Только в этом случае в регионах, где нет московской маржинальности, можно сохранить объемы строительства», — пояснил он.

Подорожание жилья Холопик связал не столько с действием программы, сколько с дефицитом предложения. «Из-за перехода на проектное финансирование в два раза снизились темпы вывода на рынок новых проектов. Рост цен на 90% связан с этой проблемой, которую надо решать. Надо наращивать объемы предложения», — уверен эксперт.

Глава Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК) Николай Алексеенко также не исключил, что льготную программу оставят лишь в отдельных регионах, возможно даже с более низкой процентной ставкой. «Это должны быть субъекты, в которых текущая программа не успеет или не сможет при своих параметрах простимулировать активность на рынке жилищного строительства», — считает он. В нынешнем виде льготная программа, скорее всего, продлена не будет, говорит Алексеенко — она запускалась как временная антикризисная мера. «Любая антикризисная мера в любом случае искажает рыночный баланс, что мы и наблюдали в прошлом году, когда цена на новостройки подскочила на 20%», — отметил он.

Сохранилась ли выгода

Действие льготной ипотеки привело к сокращению предложения на рынке новостроек. По словам Николая Алексеенко из РАСК, все доступные квартиры разобрали летом-осенью, а из-за ажиотажа прошлый год забрал часть спроса 2021 года. Для самого же покупателя существенно снизился выигрыш от участия в льготной ипотеке.

«Больше выиграли те, кто спохватился еще летом: выбор был обширным, цены еще не успели отреагировать на рост спроса. Помимо прочего, банки в реальности предлагают не 6,5%, а 6%. В самом начале действия программы снижение ставки с рыночных 8% до 6% позволило уменьшить ежемесячный платеж в среднем на 13%, это около 4 тыс. руб. Сейчас из-за роста цен на новостройки эффекты уже поменьше, но все равно есть — ежемесячная экономия около 5%», — оценивает он.

Во многих городах стоимость первичного жилья уже сравнялась или даже превысила стоимость вторичного. Поэтому при экономии в 5% часть покупателей может уйти на вторичный рынок. «Это дополнительный и существенный фактор, который будет сдерживать рост цен на новостройки», — добавил эксперт.

Пока льготная ипотека остается более выгодной по сравнению со среднерыночными ставками. В первую очередь программа будет выгодна для заемщиков, у которых есть на руках 20% первоначального взноса. Им банки будут предлагать более выгодные условия — ставку ниже 6%, это позволит снизить переплату. Однако если цены на жилье продолжат расти такими же темпами, как в 2020 году, экономия от льготной ипотеки будет сведена к нулю. «При текущих условиях по ставке, сроку (18 лет) и первоначальному взносу выгода от льготной ипотеки сойдет на нет при средней цене квадратного метра в целом по России выше 81–82 тыс. руб.», — подсчитала Екатерина Щурихина из «Эксперт РА». При этих значениях размер ежемесячного платежа по сниженной ставке практически сравняется с платежом до снижения ставок и активного повышения цен. По последним данным, цены на жилье находились на уровне почти 77 тыс. руб. за 1 кв. м.