"Обратная ипотека" задаст более цивилизованные правила игры на рынке жилой недвижимости
Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК) начало реализацию в Новосибирске пилотного проекта «обратной ипотеки». Эта услуга позволяет пожилым людям получать дополнительные выплаты под залог недвижимости.
По словам заместителя гендиректора агентства Сергея Калинина, принять участие в программе могут граждане старше 60 лет, являющиеся собственниками квартир, процентная ставка по «обратной ипотеке» составляет 9% годовых. «По нашим оценкам, ежемесячные отчисления заемщикам в среднем составляют дополнительно полторы-две средние пенсии, что позволяет людям пожилого возраста улучшить свое материальное положение», — отметил чиновник.
В настоящее время у пенсионеров есть не так много возможностей получить дополнительные денежные средства — либо взяв небольшой короткий кредит с погашением из ближайшей пенсии под очень высокий процент, либо через механизм пожизненной ренты. «Принципиальное отличие "обратной ипотеки" от пожизненной ренты состоит в сохранении права собственности за заемщиком. В пожизненной ренте жилье сначала переоформляется на нового собственника, который обязуется содержать бывшего владельца-пенсионера. Понятно, что чем быстрее такая помощь прекратится, тем больший сверхдоход получит покупатель, т.е. интересы пенсионера и нового собственника — противоположные», — разъясняют в АРИЖК.
В обратной ипотеке собственность, права пользования и проживания навсегда остается у заемщика, оформляется только залог недвижимости. «В результате кредитор может претендовать только на выданную сумму займа и начисленные проценты, а все остальное отдаст наследникам. Получается, что чем дольше заемщик проживет, тем больше процентов кредитор получит, потому его интересы и интересы заемщика совпадают, — отмечают в агентстве. Еще одно отличие "обратной ипотеки" от пожизненной ренты в том, что заемщик (или наследники) по своему желанию в любой момент могут погасить задолженность перед кредитором. В таком случае залог будет снят, и бывший заемщик сможет распоряжаться квартирой по своему усмотрению.
Заем «Обратная ипотека» выдается под залог имеющегося жилья и погашается единовременно в полном объеме за счет реализации недвижимости в конце срока кредитования. Размер кредита рассчитывается индивидуально в зависимости от возраста пенсионера, оценочной стоимости его жилья и от формы выплаты (единовременно или ежемесячно). Принципиальное отличие от других кредитов — обратную ипотеку не нужно обслуживать — у заемщика нет ежемесячных платежей, проценты начисляются и прибавляются к долгу (то есть капитализируются). Кредит погашается уже после смерти заемщика: квартира реализуется, выплаченная пенсионеру сумма с процентами остается кредитору, а оставшаяся от продажи часть переводится наследникам.
Как разъясняет председатель совета директоров АРИЖК Андрей Языков, «проживать» квартиру можно двумя способами: получать ежемесячные выплаты в течение 10 лет или разовый платеж в размере до 70% стоимости жилья. Размер ежемесячных выплат по «обратной ипотеке» сильно зависит от региона. Например, в Москве под залог типовой двухкомнатной квартиры пенсионер может получать около 40 тыс. рублей в месяц в течение 10 лет, сказал Языков. В целом же «ипотечная» прибавка может составить 1,5-2 размера средней пенсии. Он, по данным ПФР, составляет 9414 рублей.
Аналитик ИК «Финам» Анна Мишутина полагает, что для пенсионеров, особенно для одиноких пожилых людей, которых не поддерживают дети или другие родственники, это действительно достаточно эффективный инструмент финансовой поддержки, который предполагает значительно больше гарантий, чем альтернативные механизмы. «Вполне вероятно, что такие программы, в случае их реализации в России, с учетом низкого уровня жизни, будут пользоваться довольно высоким спросом, — считает она. — Для банков подобный инструмент теоретически может быть интересен в случае, если ставки по подобным кредитам будут формироваться на рыночном уровне, так как в целом "обратная ипотека" подразумевает достаточно большое количество рисков для финансовых институтов. В первую очередь, это плохо прогнозируемая динамика изменения рыночных цен на объекты недвижимости на долгосрочных горизонтах (10 лет и более), а также снижение ликвидности объектов недвижимости».
В целом услуга немного похожа на договор пожизненной ренты, отмечает аналитик «Инвесткафе» Антон Сафонов. «Но есть существенные отличия, — говорит он. — Так при договоре ренты рентодатель заинтересован в скорейшем получении жилья рентополучателя, а при обратной ипотеке банк заинтересован в получении стабильного процентного дохода, при этом ранняя кончина заемщика — это нежелательный для банка риск».
Замещения этой услугой других способов получения дохода от недвижимости, по мнению аналитика, не будет, так как он, фактически, единственный приемлемый способ, который позволяет владельцу недвижимости увеличить свой доход и возможность проживания в своей квартире, так как договор пожизненной ренты все же достаточно рискованный инструмент. «Естественно, что сами по себе условия по "обратной ипотеке" неоднозначные, а с учетом того, что пенсионеры редко живут в новых домах, то состояние недвижимости, например, через 10 лет, может быть не очень хорошее, то есть стоимость его значительно снизится, и реализовать его будет сложно, — рассуждает он. — Также существует возможность погашения кредита и сохранения квартиры, то есть для банка или для государства риски также достаточно высокие, а выгода минимальна, поэтому это, на мой взгляд, можно рассматривать больше как социальный проект. Что касается коррупционных схем, то они здесь вряд ли возможны, так как отношения в целом находятся на уровне владелец квартиры — банк, поэтому о коррупции говорить вряд ли можно. Но вот мошенничество или какие-то криминальные схемы, связанные с использованием "обратной ипотеки" вполне возможны».
«Обратная ипотека» имеет ряд преимуществ перед пожизненной рентой, поэтому не исключено, что новый продукт в перспективе полностью вытеснит ренту с рынка, спорит директор филиала «2К Аудит — Деловые Консультации/Морисон Интернешнл» в Санкт-Петербурге Олег Семенов. «Она реализуется под патронажем АИЖК, которая должна гарантировать безопасность этого вида кредита и страховать банки от рисков кредитования, — говорит он. — "Обратная ипотека" — это один из банковских продуктов, предусматривающих получение выгоды. Следовательно, параметры ипотеки будут рассчитываться только с учетом банковской выгоды».
Как напоминает руководитель департамента оценки и инвестиционного проектирования АКГ «МЭФ-Аудит» Дмитрий Трофимов, «обратная ипотека» — финансовый инструмент, который распространен во многих странах. «В России данная схема начала приживаться последние 2-3 года, но применительно к коммерческой недвижимости. Попытки расширить возможности современных финансовых инструментов являются положительными сигналами для развития соответствующих рынков, и проявляется это в увеличении ликвидности», — отмечает он.
Несомненным плюсом такой схемы, как отмечает аналитик, является проживание владельца в собственной квартире. «Кроме этого, данный инструмент фактически заменяет договора ренты и договора пожизненного содержания с иждивением, применение которых сопровождается большими рисками, как со стороны покупателя (например, война с родственниками пенсионера после его смерти), так и со стороны продавца (от невыполнения обязательств по содержанию пенсионера до откровенно криминальных случаев). Можно сказать, что обратная ипотека является цивилизованным вариантом договора пожизненного содержания, — рассуждает он. — Данная услуга будет преимущественно востребована среди совсем одиноких пенсионеров, проживающих в небольших квартирах. В противном случае, возникают альтернативные варианты дополнительного дохода — обмен на квартиру меньшей площади, сдача собственной квартиры в аренду с арендой квартиры меньшей площади, помощь родственников, являющихся наследниками».
Экономической выгоды для государства, вероятно, не возникнет, либо она будет минимальна, полагает Дмитрий Трофимов. «Внедрение "обратной ипотеки" решает скорее социальные задачи и задает более цивилизованные правила игры на рынке жилой недвижимости, способствует уменьшению криминальной составляющей, — считает он. — При первом рассмотрении риски не велики, схема выглядит прозрачной, но это не означает, что в процессе реализации проекта не возникнет подводных камней».
Более скептичен старший юрист адвокатского бюро «Корельский, Ищук, Астафьев и партнеры» Михаил Самойлов, который уверен, что «обратная ипотека» будет мало востребованной. «Как минимум потому, что на сегодняшний день для этого не готово законодательство, необходимы соответствующие поправки в законы. Отсутствие законодательной базы — это существенный "минус" данного института, — отмечает он. — Многие к плюсам "обратной ипотеки" относят тот факт, что человек на пенсии, получит дополнительный доход к пенсии. Представляется, что подобный способ получения прибавки к пенсии свидетельствует о невысоком уровне пенсионного обеспечения с одной стороны, и необходимости человеку, пенсионного возраста, искать дополнительные источники дохода для проживания с другой».
Кроме того, отмечает юрист, следует понимать, что после смерти человека, вступившего в подобные отношения, его наследники будут вынуждены погасить задолженность, включающую в себя проценты. «По сути, наследникам предлагается выкупить квартиру обратно, но скорее всего, у них такой возможности не будет, им нужно будет либо брать кредит на эти цели, либо смириться с тем, что квартира будет реализована на торгах. И в этом мне также видится "минус" "обратной ипотеки"», — говорит он.
«Обратная ипотека» на сегодняшний день вызывает больше вопросов, чем ответов, соглашается руководитель практики по недвижимости и строительству адвокатского бюро «Леонтьев и партнеры» Дмитрий Щеглов. «Остается не вполне понятным механизм реализации отношений между кредитором и заемщиком по "обратной ипотеке", а именно: в каком размере и кто вправе будет предоставлять данный кредит? По каким критериям будет рассчитываться сумма и срок предоставляемого кредита? — сомневается он. — Например, в инициативе указано, что кредит погашается после смерти заемщика, путем продажи заложенного имущества, с выплатой наследникам разницы между предоставленными кредитором денежными средствами и процентами по ним и стоимостью проданной недвижимости. При этом возникает вопрос — а как быть в случае, если заемщик проживет больше, чем срок, на который выдан ему кредит? Как в этом случае должны поступать кредитор и заемщик»?
Кроме того, отмечает юрист, в случае обращения взыскания на недвижимость в счет погашения кредита в судебном порядке, к участию в судебном процессе должны будут привлечены в качестве ответчиков наследники заемщика. «В данном случае в инициативе следует предусмотреть возможность обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество во внесудебном порядке, например по исполнительной надписи нотариуса, — полагает он. — При размытости и неясности формулировок предложенной инициативы, в отсутствие четкого, прозрачного и абсолютно понятного механизма взаимоотношений "обратной ипотеки" между кредитором и заемщиком перспективы развития данного института выглядят в большей степени туманно».
Схожей точки зрения придерживается управляющий активами БК AForex Сергей Ковжаров, который не прогнозирует большого ажиотажа на данную услугу. «Все-таки целевая аудитория — граждане пенсионного возраста, которые психологически готовы ею воспользоваться, но всегда настороженно относятся к финансовым вопросам, — напоминает он. — В данном случае необходимо адресно работать с каждым заявителем и такой индивидуальный подход не сможет обеспечить быстрый рост воспользовавшихся "обратной ипотекой" граждан».
Аналитик рекомендует вариант, когда человек будет получать ежемесячную прибавку к доходу в размере 1,5–2 пенсий — это поможет значительно улучшить качество жизни. «Однако для государства тестируемая программа может оказаться даже более прибыльной, чем ожидается, так как средний уровень продолжительности жизни в России все-таки не большой и вряд ли выплаты будут продолжаться более 10-15 лет», — отмечает он.
«Тяжело оценивать возможную емкость рынка обратной ипотеки, т.к. до настоящего момента в России данный проект был "пилотным". Так же нужно понимать, что ментальность и "подкованность" пожилых людей в России не сравнима с западными, — говорит в свою очередь начальник аналитического отдела ИК "Трейд-Портал" Алексей Рыбаков. — В случае, если государство объяснит все "за" и "против" "обратной ипотеки", возможно, спрос на данный вид услуги и будет. В первую очередь — это кредит, а где есть кредит, там есть платность и возвратность. Как вариант, пенсионеру лучше подыскать вариант со сдачей комнаты, при условии конечно, если квартира не однокомнатная и в итоге убить одним выстрелом двух зайцев — и квартира в собственности и долга нет. Плюсы "обратной ипотеки" — получение денег здесь и сейчас. Хоть какой-то плюс от владения собственностью, которая была заработана тяжелым советским трудом. Минусы — уплата процентов, которая убивает стоимость актива».
По словам аналитика, государству, конечно, «обратная ипотека» выгодна. «Вместо обеспечения пенсионерам нормального уровня жизни, государство как бы скидывает эту обязанность на коммерческую структуру (пусть и принадлежащую государству), — говорит он. — А эта коммерческая структура выполняет обязанности государства, но уже не в счет обязательств, а в счет заработанной человеком квартиры».
И все же, как отмечает генеральный директор BigFish Татьяна Баскина, АРИЖК имеет основания рассчитывать на достаточно высокий спрос на «обратную ипотеку», поскольку по данным Пенсионного фонда в России сегодня свыше 36 млн пенсионеров, из них не менее 5% — одинокие. «А экономическую выгоду этого бизнеса необходимо тщательно просчитывать. Например, изучить международный опыт (в США обратной ипотеке более 20 лет) и российский — коммерческих фирм, уже давно предлагающих услугу пожизненной ренты за право наследования недвижимости. Наверняка, риск существенной амортизации жилья в течение длительного времени выплат учтен в математической модели, прогнозирующей рентабельность такого бизнеса», — рассуждает она.
В «обратной ипотеке», как и в других розничных финансовых продуктах, имеется довольно острое сочетание человеческих и финансовых рисков, обрамленное еще и социальными факторами, напоминает она. «Поэтому необходимо тщательно взвесить все "за" и "против". Со стороны клиентов программы плюсы очевидны — это хорошая прибавка к зарплате и пенсии. Но возможно, например, нецелевое использование получаемых средств — пенсионер может захотеть купить что-то родным, отдать долг за внука, хотя с другой стороны человек волен тратить свою пенсию на что захочет, — говорит Татьяна Баскина. — Государство же рискует получить неликвидный объект — хотя и этот риск можно смоделировать и оценить на стадии оформления ипотеки, и он может быть хотя бы частично покрыт ипотечным страхованием».
Если все организовать грамотно, отмечает аналитик, криминальные схемы вряд ли могут встроиться в программу «обратной ипотеки», а вот коррупционные, коих в России большое разнообразие, могут найти лазейки. «Это еще одна причина тщательно изучить все составляющие программы — надеемся, это было сделано на стадии подготовки», — говорит она.