Проектное финансирование пока непривлекательно для строителей и покупателей

По оценкам Национального объединения строителей, в Коми и Ненецком автономном округе застройщики оказались не готовы к переходу на проектное финансирование. Многоквартирные дома в этих регионах не достраиваются по старым правилам с применением средств дольщиков, но в то же время компании не переходят на эскроу-счета и не используют собственные средства, выбирая альтернативные формы финансирования работ.

По данным президента Национального объединения строителей Антона Глушкова, озвученным на конференции "Российский строительный комплекс: повседневная практика и законодательство", в целом по стране альтернативные формы финансирования используются лишь для девяти процентов объектов. В Коми этот показатель составил 94 процента, а в НАО - 100. Для сравнения: в Петербурге альтернативные способы финансирования стройки применяются на пяти процентах объектов.

- Я знаю два законных способа иных форм финансирования. Это закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ), которые создают застройщики, и жилищно-накопительные кооперативы, - говорит Глушков.

Вопросы финансирования строек сейчас для отрасли ключевые. 1 октября по всей стране завершился подготовительный период к переходу на проектное финансирование. И теперь средства дольщиков можно привлекать только на те объекты, которые достроены больше чем на 30 процентов и где уже более 10 процентов всех квартир продано по договорам долевого участия. На объекты, находящиеся на стадии котлована, деньги граждан напрямую привлекать больше нельзя.

Естественно, что застройщики прилагали все усилия, чтобы довести до 1 октября свои объекты до 30-процентной готовности. И у многих получилось. Например, в Архангельской и Мурманской областях практически все объекты будут достраиваться по старым правилам. В Петербурге, по данным городского комитета по строительству, по ДДУ возведут 73 процента от всех строящихся сейчас жилых комплексов.

Один из главных вопросов сейчас: а что будет дальше? Средний срок строительства жилого дома составляет 2-2,5 года, то есть подавляющее большинство новостроек по ДДУ будут сданы в 2020 году, и следующие объекты застройщики уже обязаны будут возводить по новым правилам. На данный момент на эскроу-счетах по всей стране находится порядка 35 миллиардов рублей. Но эта сумма уже не кажется такой большой, если учитывать, что цена крупного ЖК в городе-миллионнике составляет около миллиарда.

Владислав Преображенский, глава крупной строительной компании, говорит, что в нынешней модели эскроу-счета не особо привлекательны как для строительных компаний, так и для покупателей недвижимости.

Сейчас схема получается следующая: строительная компания берет в банке кредит и начинает стройку. Покупатели недвижимости несут деньги не в офис застройщика, а в банк-партнер. Собранные средства оседают на эскроу-счетах, и получить их компания сможет только после завершения строительства дома. Естественно, что и застройщику банк дает деньги не просто так, а под процент. При этом деньгами дольщиков строительные компании раньше пользовались бесплатно. Соответственно, один из принципиальных вопросов - в какую сумму обойдутся строительной компании заемные деньги. Застройщики, которые столкнулись с проектным финансированием, говорят, что в отдельных банках им дают кредиты под 23 процента годовых, что сводит на нет всю рентабельность.

Для дольщиков покупка жилья на этапе строительства всегда была выгодной инвестицией. По оценкам Преображенского, разница между ценой квадратного метра в строящейся и готовой квартире составляла по Москве и Петербургу 10 процентов, по городам-миллионникам - 20. Соответственно, даже те, кто покупал квартиру в новостройке в ипотеку и ждал достройки дома, проживая в съемном жилье, оставались в выигрыше. При нынешней схеме цена строящегося и готового жилья фактически сравняется. То есть если у гражданина есть на руках сумма на покупку квартиры, то ему нет никакого смысла вкладывать ее в эскроу-счета и ждать два года. Он может либо купить квартиру сейчас, либо положить деньги на депозит и получать эти два года проценты. В случае если эскроу-схема применяется к ипотечной новостройке, то покупатель вообще получает отрицательную доходность, иными словами, в прямом смысле теряет деньги.

Сейчас вопросы проектного финансирования больше всего волнуют малые компании в городах с населением меньше 800 тысяч человек. Застройщики не уверены, что на квартиры по эскроу-счетам будет спрос, а собственных средств у них нет. Отсюда и появление сложных схем с ЗПИФами и строительными кооперативами.

На данный момент строительные объединения и Минстрой прорабатывают возможность поэтапного раскрытия эскроу-счетов, переговоры ведутся с Минфином и ЦБ. Основная идея: спасти малые строительные компании. Главный вопрос: как это сделать.

Застройщики предлагают две схемы. В первом случае при завершении определенного этапа строительства банки платят застройщикам свои деньги, которые покрывают кредитные платежи. Во втором задействованы средства Дом.рф. Сам банковский сектор пока не готов к таким рискам, ведь в случае если дом не будет достроен, то при поэтапной схеме раскрытия эксроу-счетов кредитная организация потеряет деньги. Для небольшого банка это может закончиться банкротством.

Эта дискуссия, пожалуй, лучше всего объясняет, зачем вообще нужен был переход на проектное финансирование. По словам депутата Госдумы Павла Федяева, раньше все риски застройщиков фактически были переложены на дольщиков, которые не являются профессиональными инвесторами. И суть реформы в том, чтобы риски несли профессионалы и адекватно их оценивали.

Эксперты полагают, что переходный этап продлится еще около года. Застройщики будут привыкать к новым правилам и постепенно переходить на эскроу-счета. У компаний в малых городах, у которых нет средств ни на собственную стройку, ни на банковские кредиты, остается два выхода. Они могут и дальше экспериментировать с ЗПИФами и жилищными кооперативами, но при этом им обеспечено пристальное внимание контролирующих органов, которые будут стремиться на ранних сроках выявить схемы обмана покупателей. Другой вариант: мелкие застройщики могут попытаться получить франшизу федеральной компании и работать под ее эгидой. Но очевидно, что справятся с этой ситуацией не все. Какое-то количество компаний уйдет с рынка.

Тем временем

"ЛенРусСтрой" была одной из первых компаний в Северо-Западном регионе, которая начала работать с эскроу-счетами, и стала первой компанией, получившей проектное финансирование для ЖК "Новое Горелово" в рамках работы по эскроу-счетам. Договор с использованием эскроу-счета компания заключила уже 18 августа 2018 года. Всего с августа 2018 года по новой схеме клиенты компании приобрели 550 квартир. На эскроу-счета за это время поступило более 1 миллиарда 800 тысяч рублей.

- Мы не стали ждать лета 2019 года и заранее начали совместную работу со Сбербанком. Благодаря нашему сотрудничеству мы оптимизировали и протестировали новую схему работы досрочно, - рассказывает заместитель генерального директора СК "ЛенРусСтрой" Максим Жабин.