Проектное финансирование может повысить цены на жильё
Российский президент Владимир Путин на встрече с общественностью в Казани, где обсуждался ход реализации нацпроекта «Жильё и городская среда», коснулся проблемы обманутых дольщиков. Путин подчеркнул, что переход на новую систему финансирования строительной отрасли введён специально для того, «чтобы прекратить безобразия, связанные с появлением обманутых дольщиков». Российский лидер выразил сожаление, что государство до сих пор не отрегулировало данный вопрос. По его словам, трудность с дольщиками входит в число фундаментальных проблем страны.
Число обманутых дольщиков в России варьирует очень сильно. Родион Юрьев, генеральный директор «Юридического бюро Юрьева», объяснил это разницей в методических подходах.
«Разные методики подсчётов дают разные цифры по количеству обманутых дольщиков. Сейчас фигурирует цифра в 30 тысяч обманутых. Те, кто пытается какие-то баллы себе заработать на этой теме, эту цифру завышают; чиновники, которые отвечают за урегулирование вопроса, напротив, занижают — до 3 тысяч человек на всю страну», — пояснил Юрьев.
Елена Иванкина, профессор Института отраслевого менеджмента (ИОМ) РАНХиГС, декан факультета экономики недвижимости убеждена в том, что дело не в количестве обманутых людей.
«Цифры в отношении обманутых дольщиков не очень большие, но это тяжёлая статистика. Люди часто продают своё единственное жильё для того, чтобы сделать первоначальный взнос, после чего платят за арендованную квартиру и одновременно выплачивают ипотеку. То есть у них идёт двойная нагрузка. Ипотека — очень серьёзное финансовое обязательство, и оказаться в этих условиях обманутым дольщиком — это безобразие», — говорит Елена Иванкина.
Упомянутая президентом новая система финансирования строительства — отсыл к изменениям в законодательстве, а именно в 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Реформы начались 1 июля 2018 года и окончательно вступят в силу 1 июля 2019-го. Изменения предусматривают переход к банковскому сопровождению и эскроу-счетам, как уже сообщал News.ru.
Напомним: эскроу-счета или эскроу-аккаунты — это условные счета, которые используются в сделках с недвижимостью: деньги вносятся дольщиком на такой счёт и замораживаются до ввода дома в эксплуатацию. Застройщик или девелопер, если у него нет собственных средств, ведёт строительство за счёт денег, взятых у банковских структур. Такой заём денежных средств именуется проектным финансированием.
Эксперты рынка недвижимости в конце 2018 года предположили, что переход на эскроу-счета и ужесточение правил работы для застройщиков, наряду с другими факторами, вызовут рост цен в новостройках, писал News.ru. Рост цен на жильё предсказал и вице-премьер РФ по вопросам строительства и регионального развития Виталий Мутко. При переходе на проектное финансирование застройщиков и аккумулирование средств дольщиков на эскроу-счетах рост стоимости жилья составит минимум 8% во всех городах Российской Федерации. Это, по мнению Мутко, связано со ставками кредита для застройщика. Долговое бремя строителей переложат на плечи покупателя.
Минстрой России, однако, не согласился с таким прогнозом. По мнению представителя ведомства, министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ Владимира Якушева, повышения цен в новостройках после перехода на проектное финансирование с 1 июля 2019 года не будет, если застройщик строит качественно и быстро. Повысить цены могут лишь в отдельных проектах в тех случаях, когда компании не смогут быстро продать построенные жилые комплексы и дома.
Защитит ли переход на проектное финансирование покупателей с договором долевого участия (ДДУ) и что всё-таки будет с ценами на жильё в ближайшее время? На вопросы News.ru ответили эксперты. Их мнения разошлись.
Владислав Яровенко, заместитель директора департамента по экономике недвижимости ВШЭ:
"Введение эскроу-счетов гарантирует совершенно иной порядок взаимоотношений между застройщиками и дольщиками. Появляется третье лицо — это банки. С одной стороны, банки защищают деньги дольщиков, замораживая счета на период строительства. С другой — некоторые риски у дольщиков всё же остаются. Допустим, если банки банкротятся, то при определённой стоимости квартир вся сумма может быть и не возвращена дольщикам. Другой случай: представим, что идёт взыскание долгов дольщика по иным причинам, не имеющим отношения к долевому участию. Есть риск, что взыскания будут идти даже с эскроу-счетов дольщика, открытых в банке. Ещё проблемный вопрос — если застройщик не будет в какой-то мере выполнять условий долевого участия, то взыскания, которые можно применить по поводу неустойки и штрафных санкций, непонятно, каким механизмом будут регулироваться: финансовых обязательств между застройщиком и дольщиком нет. Такие риски я вижу. Вопросов много, и пока нет практики взаимоотношений, трудно предугадать, какие практические проблемы могут возникнуть.
Закон не статичен, можно внести какие-то доработки, поправки и разъяснения, чтобы дольщики действительно были защищены и имели право распоряжаться средствами, которые они вкладывают, как на протяжении всего периода строительства, так и на входе в строительство. Потому что всем известно, что при росте стоимости недвижимости многие дольщики принимают решение о продаже своей доли. Сейчас совершенно непонятно, как подобные сделки будут осуществляться.
Что касается влияния на цену квадратного метра введения эскроу-счетов. С моей точки зрения, другие факторы формирования цены будут более существенными. У нас есть платёжеспособный спрос на недвижимость, и цена квадратного метра будет в большей степени зависеть от него".
Родион Юрьев, генеральный директор «Юридического бюро Юрьева»:
"Эскроу-счета — в какой-то мере аналог аккредитива в банковской системе либо депозита нотариуса, который тоже используется в нотариальной практике. По сути, это форма расчётов, которая гарантирует, что застройщик не получит денег покупателя до той поры, пока не построит дом. Покупатель застрахован по крайней мере от потери суммы. Но это не гарантирует покупателю другого: пока деньги лежат на счёте, они могут просто обесцениться. Сейчас на эти деньги можно купить одно жильё, через полгода-год — уже другое, меньшей площади. Непонятно, насколько это всё-таки защищает покупателя экономически. Предсказать поведение цен на рынке сложно. Лучше уже дождаться июля или даже декабря. Тогда будет видно, как это повлияло на цены".
Елена Иванкина, профессор Института отраслевого менеджмента (ИОМ) РАНХиГС:
"Во всём мире применение практики использования эскроу-аккаунтов считается гарантией для дольщиков. И в Европе, и в США, и даже в Арабских Эмиратах. Правда, там эскроу-аккаунты используются намного шире, чем у нас, но мы только начинаем, и со временем, я думаю, эскроу-аккаунты можно будет продавать, покупать, то есть у них будут варианты обращения. Пока же это гарантирует только то, что деньги вкладчика не пропадут.
Первое время цены на квадратные метры вырастут, это неизбежно. Но всё это закончится периодом раскрытия эскроу-аккаунтов через 2-3 года. Трудным будет переходный момент, потом всё будет хорошо".
Роман Родионцев, директор департамента проектного консалтинга АН Est-a-Tet:
"Ни у кого из коллег нет сомнений в том, что цены на квартиры после введения системы эскроу-счетов поднимутся как минимум на 10%. То есть рост на 10% гарантирован точно. И это минимум, о котором говорит профессиональное сообщество. Динамика цен будет существенно зависеть от тех ставок, которые застройщики согласуют для себя с банками, то есть от того, насколько дорого эти суммы будут обходиться застройщику. Возможно, их устроят более низкие объёмы продаж по высоким ценам, и тогда рынок будет корректироваться в этом ключе. Ситуация сейчас неопределённая".