В прогноз будущего жилищного бума заложен эфемерный рост доходов населения
К 2024 году Россия построит около 400 млн кв. м многоквартирного жилья. Такой прогноз сделал во вторник Александр Плутник, глава Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), которое на днях было переименовано в «Дом.РФ». В Послании Федеральному собранию президент Владимир Путин поставил задачу увеличить объемы жилищного строительства в полтора раза: с 80 до 120 млн кв. м в год. Эта же цель заложена в Стратегии развития жилищной сферы до 2025 года. Минстрой поясняет, что она базируется на прогнозе Центра стратегических разработок (ЦСР), по которому среднегодовые темпы роста реальных доходов населения составят почти 4%. Но эксперты сомневаются в наличии платежеспособного спроса на дополнительно построенное жилье.
В правительстве уже приступили к реализации Послания Федеральному собранию. Вчера в повестке дня был пункт, касающийся увеличения жилищного строительства: премьер Дмитрий Медведев встретился с Александром Плутником, главой компании «Дом.РФ».
Напомним, Владимир Путин в ходе Послания призвал увеличить жилищное строительство в РФ в полтора раза – до 120 млн кв. м жилья в год, чтобы 5 млн семей ежегодно получали новое жилье. Сейчас страна строит около 80 млн кв. м жилья в год.
Как вчера сообщил Плутник, «с точки зрения расчетов выход на 120 млн кв. м жилья в год в среднесрочной перспективе предполагает, что к 2024-му только многоквартирного жилья, без учета индивидуального, страна построит около 400 млн кв. м». «И здесь важно обеспечить качество этого жилья», – уточнил он.
Плутник вчера поднял вопрос привлечения федеральных земель под строительство. Но в воздухе повисает другой вопрос: кто будет покупать дополнительные 40 млн кв. м в год на фоне многолетнего падения доходов?
Как говорит руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов, «обеспеченность жилой недвижимостью в РФ в 1,5–1,6 раза ниже, чем в европейских странах (22 кв. м против 34 кв. м на одного жителя), а часть жилого фонда физически и морально устарела». Но эксперты также указывают на существенную разницу между потребностью населения в жилье и платежеспособным спросом: не каждая семья сможет купить новую квартиру, взвалив на себя выплаты пусть и по льготному кредиту.
«На первичном рынке недвижимости сохраняется профицит предложения, в большинстве регионов наблюдается затоваривание. Людей, нуждающихся в новом жилье, гораздо больше, чем реальное количество покупателей. Зафиксировано смещение спроса в пользу покупки вторичного жилья за счет уменьшения ставок по ипотеке, что тоже усиливает профицит предложения новостроек», – пояснила «НГ» управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. «В 2015–2017 годах спрос удовлетворялся, и даже сохранялось избыточное предложение», – отмечает главный аналитик Российской гильдии риелторов Геннадий Стерник. При этом эксперт уточняет, что потребность в комфортном и благоустроенном жилье все еще высока.
Как ранее сообщал Центр конъюнктурных исследований Высшей школы экономики, представители отрасли указывают на «крайне слабый спрос на строительные услуги со стороны основных инвесторов подрядной деятельности: государства, корпоративного сектора и населения» (см. «НГ» от 07.02.18).
Как пояснили «НГ» в пресс-службе Минстроя, «достижение подобных показателей представляется возможным при грамотной, в том числе государственной, поддержке спроса и предложения на рынке». «В стране для этого присутствуют необходимые производственные мощности», – сообщили в ведомстве Михаила Меня. К драйверам отрасли отнесена ипотека. «Количество выданных ипотечных кредитов растет, тенденция снижения ставок продолжается. Сегодня ставки находятся на исторически минимальных уровнях, – сказали в Минстрое. – Общий объем выдачи ипотеки в 2017-м превысил прежний рекорд 2014-го на 15%».
Но главное, похоже, не это. Ведомство сообщает: «Минстроем совместно с АИЖК и экспертным сообществом разработана Стратегия развития жилищной сферы до 2025 года. Документ базируется на макроэкономическом прогнозе, подготовленном Центром стратегических разработок, предполагающем достижение... среднегодовых темпов роста ВВП – 2,7%, реальных доходов населения – 3,8%, снижение ключевой ставки и инфляции до уровней 5 и 4% к 2025-му соответственно. Согласно стратегии, увеличение ввода жилья до 120 млн кв. м планируется к 2025-му».
Так что жилищный бум должен обеспечиваться ростом доходов населения. Ростом, как можно судить по текущей ситуации, эфемерным. Прогноз возглавляемого Алексеем Кудриным ЦСР, который лег в основу жилищной стратегии, выглядит чрезмерно оптимистичным, в том числе на фоне правительственных расчетов. По прогнозу Минэкономразвития, в 2018-м доходы населения вырастут чуть больше чем на 2%, а в 2019-м и 2020-м – примерно на 1%.
«Логично, что дополнительные квадратные метры будут реализованы не только на коммерческой основе, но и в рамках государственных программ. Существенную роль как раз могут сыграть снос старого жилья и строительство новых кварталов, – пояснила «НГ» директор по продажам компании «НДВ-Супермаркет недвижимости» Татьяна Подкидышева. – Кроме того, постепенное удешевление ипотеки также призвано помочь с «поглощением» всех объемов предложения».
«Сегодня насущный вопрос – обеспечение населения социальным жильем, и, если дополнительные объемы жилищного строительства направят на эти цели, государственные программы поддержки нуждающихся смогут работать более эффективно», – замечает руководитель аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость» Дмитрий Таганов.
Но, как считает Стерник, «бюджеты не потянут большие объемы». Значит, есть расчет на коммерческую реализацию. «Основным драйвером роста однозначно должно стать появление новостроек, реализующихся девелоперами на коммерческой основе», – добавляет Литинецкая.
«Пока не видно, просчитал ли кто-то возможность повышения на 50% суммарной платежеспособности населения (с учетом ипотечной поддержки) для обеспечения своевременного поглощения дополнительных 40 млн кв. м, – говорит Стерник. – Это снова похоже на «хотелки», как было при постановке задачи строить 1 кв. м на человека в год».