Прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья до конца 2024 и на 2025 год от IRN.RU
26 июля Центробанк вновь увеличил ключевую ставку и ухудшил прогноз ее динамики на среднесрочную перспективу. И если первое практически никак не повлияет на рынок недвижимости, то второе – повлияет, и даже очень. Если ключевая ставка останется двузначной не только в 2025-м, но и в 2026 г., то доступной ипотеки мы не увидим еще минимум два года. А это увеличивает вероятность снижения цен не только на вторичном, но и на первичном рынке жилья, считают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».
На фоне ускорения темпов инфляции ЦБ 26 июля в шестой раз за последний год повысил ключевую ставку – сразу на 2 п.п., до 18% годовых. С июля 2023 г. ключевая ставка выросла на 10,5 п.п.
Одновременно Центробанк пересмотрел свой среднесрочный прогноз. Еще в феврале 2024 г. ЦБ ожидал, что по итогам года ключевая ставка составит в среднем 13,5-15,5% годовых, а в 2025 г. опустится до 8-10%. В апреле – обещал, что в 2024 г. средняя ключевая ставка останется на уровне 15-16%, а в 2025 г. снизится до 10-12%. Теперь же мегарегулятор прогнозирует «ключ» 16,9-17,4% в 2024 г., 14-16% - в 2025-м и 10-11% в 2026-м. Ниже 10% годовых – до 7,5-8,5% - ключевая ставка опустится только в 2027 г.
«Мы будем держать ставку высокой в течение длительного времени — того времени, которое нужно, чтобы вернуть и закрепить инфляцию на цели. Если потребуется, мы не исключаем и дополнительного повышения ключевой ставки. Это отражено в обновленном прогнозе, где траектория ставки существенно повышена на ближайшие три года», - заявила председатель Банка России Эльвира Набиуллина на пресс-конференции по итогам заседания совета директоров ЦБ.
Как уже писал IRN.RU, очередное повышение ключевой ставки почти никак не скажется на рынке недвижимости, потому что она достигла заградительных для ипотеки значений еще в 2023 г. Иное дело – ужесточение прогноза ЦБ. Учитывая, что приемлемыми для ипотечников считаются ставки ниже 12%, возможные при ключевой ставке ниже 10%, доступной ипотеки рынок не увидит до конца 2026 г. Это окончательно сводит на нет надежды застройщиков «пересидеть» период заградительных ставок на старых запасах.
Конечно, в ближайшие месяцы корректировки ценников ждать не стоит – пока строятся нынешние проекты, в значительной степени распроданные во время ажиотажа прошлого года и мая-июня этого (в преддверии отключения ипотеки с господдержкой), девелоперы не будут делать резких движений. Ближе к концу года возможно увеличение размера и распространенности скидок и акции, застройщики будут предлагать больше за те же деньги (кладовка или ремонт в подарок). Но основным инструментом поддержки спроса, рухнувшего после 1 июля, скорее всего, останутся программы субсидированной ипотеки, которые застройщики запускают совместно с банками-партнерами. Однако «ипотека от застройщика» практически всегда предполагает завышение стоимости квартир, поэтому очень не нравится ЦБ. Чем активнее Центробанк будет вести борьбу с таким креативом, тем больше стимуляция спроса будет требовать снижения цен.
Давление на цены будет расти и по мере завершения строящихся объектов и запуска новых, так как девелоперам нужно будут вновь наполнять эскроу-счета, от объема средств на которых зависят ставки по проектному финансированию. До массовой льготной ипотеки и перехода застройщиков на обязательное проектное финансирование продажи в «свежих» новостройках всегда стартовали по ценам ощутимо ниже рынка, чтобы привлечь внимание покупателей. В последние годы благодаря льготным кредитам и ажиотажным продажам дисконт сократился до минимума, но после резкого сокращения объёмов ипотечной поддержки рынка со стороны государства девелоперам придется вспомнить забытые практики. В противном случае покупатели уйдут на вторичный рынок, где жилье не только уже готовое, но и стоит куда дешевле.
Понимая все это, девелоперы грозят заморозить новые проекты – по крайней мере те, что находятся в «бумажной» стадии, чтобы сократить объемы предложения и удержать цены. Но это вряд ли возможно. Реализация строительного проекта занимает несколько лет, и если этот процесс уже начат, то есть приобретена площадка, прервать его будет дороже, чем завершить. Инвестиции в земельные участки, причем в основном с ГПЗУ, в московском регионе в последние годы были рекордными, поэтому, хотят они того или нет, но в 2025-2026 гг. строить девелоперам придется много.
Что касается вторичного рынка, то, как и в I полугодии 2024 г., в ближайшие месяцы цены будут топтаться на месте, несмотря на снижение спроса, так как предложение пока увеличивается слишком медленно (причем 70% квартир висят в экспозиции переоцененным балластом). В отличие от 2022 г., когда цены быстро упали на фоне паники и распродаж, сейчас продавцы предпочитают снимать квартиры с продажи в надежде на активизацию рынка осенью. Однако, учитывая траекторию ключевой ставки, надеждам собственников сбыться не суждено, и стоимость метра все-таки придется уменьшать. Как всегда, снижение цен начнется с увеличения глубины торга, а к концу 2024 – в 2025 г. поползет вниз и средняя стоимость метра.
Таким образом, если Центробанк до конца года не пересмотрит свою политику и не даст сигнал об уменьшении ключевой ставки, то в 2025 г. на фоне длительного падения спроса и стабильного объема предложения может развиться тенденция к уменьшению цен на жилье. Как на первичном, так и на вторичном рынке. Глубина снижения может составить до 10-15% в среднем, но отдельные квартиры и проекты могут подешеветь более существенно.