Путин недоволен ипотекой
Российский президент заявил, что ипотека становится все менее доступной для большинства семей. Между тем, эксперты считают, что всем сегментам рынка недвижимости необходимы решения по поддержанию и привлечению клиентского спроса.
Под председательством президента России Владимира Путина в режиме видеоконференции состоялось заседание президиума Государственного совета, посвящённое стратегии развития строительной отрасли и жилищно-коммунального хозяйства до 2030 года с прогнозом на период до 2035 года. Одной из важнейших тем мерпориятия стала ипотека, по которой был принят ряд решений.
Брать длинные кредиты отважатся немногие
Президент отметил, что согласно опросам, более 65% россиян хотели бы улучшить свои жилищные условия. В прошлом году в сложных обстоятельствах пандемии строители ввели более 92 млн квадратных метров жилья — по данным, приведенным главой государства, 92,6. В новые квартиры и дома въехало свыше 4 млн семей. Но уже в апреле 2022 года ипотечных кредитов было выдано уже в три раза меньше, чем за аналогичный период прошлого года.
При этом, констатировал Владимир Путин, «ипотека становится сложнодоступной для большого количества наших граждан, притом, что именно доступность таких кредитов обеспечивает долговременный стабильный спрос на жильё в новостройках». Он поставил задачу обеспечить объём ввода жилья в этом году не ниже прошлогоднего уровня, а прирост ипотечного портфеля — не менее чем на 2,5 трлн рублей. Для этого президент призвал максимально быстро обеспечить снижение ставки льготной ипотеки до 7%.
Ипотека на самом деле становится менее популярной. Так, согласно материалам Банка России, на которые ссылается ТАСС, выдачи рыночной ипотеки в целом соответствуют апрельским показателям, но все еще остаются низкими — 43 млрд рублей в мае против 37 млрд рублей в апреле. Ипотечный портфель российских банков в мае сократился, по предварительным данным, на 0,1%. При этом выдачи семейной ипотеки снизились более чем на треть — с 68 до 43 млрд рублей.
Это может быть связано с тем, что основной спрос населения на семейную ипотеку был удовлетворен в марте — апреле 2022 года, считают в ЦБ РФ. «Заемщики, которые давно собирались брать ипотеку, сделали это сразу после начала кризиса, опасаясь повышения ставки, и в мае он начал возвращаться к нормальному уровню», — пояснили в регуляторе.
Впрочем, в ДОМ.РФ надеются на лучшее. С помощью семейной ипотеки с начала 2022 года жилищные условия уже улучшили более 80 тысяч семей, отметил заместитель гендиректора финансового института развития Алексей Ниденс. «Президентом Российской Федерации поручено расширить программу на семьи с детьми, рожденными в 2023 году. В результате выдачи по программе в 2023 году увеличатся со 100 тысяч до 170 тысяч кредитов», — сказал он.
По его словам, государственная поддержка семей сегодня имеет особо значимый социальный эффект, ведь порядка 70% ипотечных заемщиков — это семьи с детьми или планирующие их рождение. С помощью семейной ипотеки с начала 2022 года жилищные условия уже улучшили более 80 тыс. семей, добавил заместитель гендиректора ДОМ.РФ.
Администрация и правительство реанимируют госпрограмму, запущенную в 2020 году, отметил эксперт по фондовому рынку «БКС Мир инвестиций» Валерий Емельянов. После роста ключевой ставки ЦБ одно время ставка по льготной ипотеке доходила до 12%, в мае ее снизили до 9%, теперь хотят вернуть к 7%. Власти действуют проверенным способом: раздают кредитные деньги населению на покупку новостроек в надежде поддержать строительный рынок.
Число дополнительных программ постоянно растет, указал аналитик в комментарии «Эксперту». Раньше это были три целевые аудитории: семьи с детьми, жители села и резиденты дальневосточных регионов. Сейчас к ним добавляют самозанятых, IT-специалистов, владельцев участков, на которых планируется возведение загородных домов.
В целом, полагает Валерий Емельянов, это, конечно, поднимет спрос, а с ним и цены на недвижимость. Но вряд ли эффект будет таким же сильным и продолжительным, как в предыдущие два года. Брать длинные кредиты в условиях неопределенности отважатся немногие. Не понятно, что будет с работой, с ценами и пр. Как полагает эксперт, население займет выжидательную позицию как минимум до осени или даже до конца года.
Новостройки зависят от вторички
Развитие сегмента новостроек невозможно без вторички. Достаточно большой процент покупателей приобретает квартиры на первичном рынке, продавая свое жилье на вторичном. В последние 3 месяца рынок жил только за счет подобных сделок. Сейчас, благодаря снижению ставки рефинансирования, ставки по ипотечным кредитам на вторичное жилье приходят в норму. Они находятся примерно на уровне 10-10,5%. Это уровень конца 2021 года.
Не исключено дальнейшее снижение ставки рефинансирования и тогда ипотечные кредиты станут еще доступнее, полагает эксперт. Снижение ставки по льготной ипотеке до 7% также внесет свою лепту в оживление рынка. Но сможет ли это кардинально изменить ситуацию — большой вопрос. Многие граждане опасаются брать большие кредиты в ситуации глобальной перестройки экономики, потому что риски потери работы многократно возрастают.
Также наряду с положительной стороной ипотеки с господдержкой, есть и отрицательная. Появляется достаточное большое количество неплатежеспособных заемщиков, которые при невыполнении своих обязательств перед банком могут лишиться заложенного единственного жилья, добавляет Арам Налбандян. А для банков это будет означать снижение качества кредитного портфеля. К тому же, на балансе появится много непрофильных активов, реализацией которых тоже надо будет заниматься. Такая ситуация невыгодна ни банку, ни заемщику. Поэтому банки сейчас стали более разборчивы в одобрении ипотечных кредитов.
Между тем, как указала «Эксперту» старший аналитик-консультант департамента жилой недвижимости и девелопмпента земли Nikoliers Анна Ахламова, на рынке новостроек, например, Москвы продолжает ощущаться просадка клиентского спроса. По итогам мая количество сделок по регистрации ДДУ составило 3 455 штук, что на 35% меньше, чем по итогам января этого года и на 40% меньше, чем за аналогичный период 2021 года. При этом в компании видят увеличение доли ипотеки в части сегментов.
В большей степени это касается комфорт-класса, в котором по итогам мая доля ипотечный сделок составила 76%, что на 10 п.п. больше, чем по итогу января этого года, и на 3 п.п. больше аналогичного показателя мая 2021 года. При этом стоит отметить, что ипотека перестала быть актуальным драйвером спроса для других сегментов. Так в проектах элит-класса по итогам мая не было зарегистрировано ни одной ипотечной сделки (все сделки были оплачены по 100% оплате или рассрочке). Хотя в начале года доля сделок по ипотеке здесь по итогам января составляла 23%, а год назад — 22% (по итогам мая 2021 года).
В премиум-классе также заметно снижение интереса к ипотечным продуктам. По итогам мая всего 19% сделок тут было заключено с использованием ипотеки, хотя в начале года доля таких сделок составляла 38% и за весь прошлый год этот показатель не снижался ниже 33%. В бизнес-классе по итогам мая доля ипотечников составила 39%. Меньше было только в апреле — 38%, хотя за последние годы этот показатель держался на уровне от 50% от общего количества сделок.
Правительство и ЦБ, понимая важность привлечения клиентов в сторону ипотечных продуктов будет продолжать субсидировать программы льготной ипотеки, уверены в Nikoliers. Как прогнозирует Анна Ахламова, дальнейшие снижения ставок по ипотеке будут зависеть от уровня ключевой ставки. Напомним, что ключевая ставка вернулась на февральский уровень — 9,5%.
«Безусловно, тенденция на снижение ключевой ставки может продолжиться. При этом на рынке новостроек ощущается потребность в создании более интересных условий субсидированных программ, чем просто снижение ставки. Мы видим, что сегменты новостроек, средний бюджет в которых составляет 28 млн (бизнес-класс), 69 млн (премиум-класс) и более 250 млн для элит-класса, не проходят под условия действия льготных программ. При этом и данным рынкам необходимы решения по поддержанию и привлечению клиентского спроса как со стороны правительства, так и со стороны девелоперского сообщества в части разработки программ лояльности, новых акционных условий и программ рассрочек», — заключила Анна Ахламова.