Работяги из регионов пошли за ипотекой
На сессии Финконгресса ЦБ состоялась панельная дискуссия о рынке жилья и об ипотеке. Участники дискуссии уделили основное внимание ипотечным портфелям банков. Падает ли их качество или же на рынке происходят поведенческие и структурные изменения? А Михаил Матовников из СберБанка поделился неожиданной трактовкой свежей ипотечной статистики.
Точкой отсчета стало мнение Банка России о тревожных тенденциях: «Кредитование застройщиков и ипотека растут на фоне снижения доходов домохозяйств. В крупных городах есть признаки избыточного предложения, “маркетинговые акции” делают ценообразование на рынке недвижимости непрозрачным. К этому добавляются потенциальные риски от постепенного сворачивания широкомасштабных программ господдержки ипотеки».
Михаил Матовников, руководитель Центра финансовой аналитики СберБанка, детально углубился в нашумевшую тему о большой разнице в цене между стоимостью первичного и вторичного жилья (по данным ЦБ на май 2023 года, ценовой разрыв достиг 40%). Матовников сообщил, что в крупных агломерациях, то есть в Москве и Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области, Калининграде и Краснодарском крае, где выделяется Сочи, большого разрыва в цене между новостройками и вторичным жильем нет.
В регионах ситуация иная. Происходит отток населения. Дефицита квартир не наблюдается, но не хватает нового, качественного жилья. Однако у большинства людей нет денег на новостройки. Типичная история такова: человек продает квартиру на «вторичке» и с относительно небольшой доплатой покупает новостройку. Кроме того, многие богатые люди уехали и продают свои квартиры с ремонтом и техникой дешевле, чем новостройки без отделки. В итоге заметно выросло предложение на рынке вторичного жилья, а цены упали, потому что основной спрос направлен на новостройки, поэтому цены на них высокие. Возникли дисбаланс спроса и предложения и ценовой разрыв, который при этом не свидетельствует о наличии «пузыря». По оценке Михаила Матовникова, это проблема не финансовая, а градостроительная: в регионах не хватает новостроек.
Также он рассказал, что, хотя по данным ЦБ, средний размер кредита снизился в период с июня 2022 года по июнь 2023-го с 6 млн до 4,8 млн рублей, неправильно делать вывод о падении цен на жилье на 20%. Максимальное падение цен на новостройки отмечено в Краснодарском крае — на 9%. Дно было достигнуто в марте 2023 года, и тренд развернулся во всех крупнейших регионах.
Уменьшение размера кредита отражает внутренние изменения на рынке. Начала резко расти медианная заработная плата (размер среднемесячной оплаты труда в расчете на одно рабочее место, относительно которой половина рабочих мест имеет уровень оплаты труда ниже данной величины, а другая половина — выше данной величины. — Ред.), в частности, в оборонной промышленности, но не только: в среднем по стране — примерно на 12%, в подавляющем большинстве регионов — в диапазоне 15–20%, а в некоторых субъектах — до 25%. Это маленькие зарплаты, и работники, получающие их, покупают квартиры меньшего размера. Такое поведение людей изменило показатели рынка. Может показаться, что стандарты упали, но на самом деле заемщики в целом остались надежными.
Банк России беспокоит, что в первом квартале 2023 года показатель долговой нагрузки (ПДН) в ипотеке на уровне свыше 80% достиг 37% (это хуже, чем по потребкредитам, где аналогичный показатель составляет 29%). Второй сигнал: выдача с LTV (loan-to-value, соотношение «сумма кредита / стоимость залога») 80%, на первичном рынке — 66%. Ипотеку стали брать небогатые люди в регионах, и это несет риски, ведь у семей остается мало денег после выплаты по кредиту. Михаил Матовников считает, что целью государственной политики является обеспечение жильем не мультимиллионеров из Москвы, а «работяг» в регионах. Теперь субсидированную ипотеку смогли взять люди, которым раньше она была недоступна, и это хорошо. Продается меньше дорогой недвижимости и больше массовой. Означает ли это, что вырос средний риск по портфелю? Нет, потому что, как уже было сказано, люди берут ипотеку с небольшим первоначальным взносом, заселяются в новое жилье, продают старую квартиру, гасят часть кредита, и LTV из 80% превращается в 30%. То же касается и ПДН.
Также спикер сообщил, что 15% заемщиков гасят ипотеку в течение первого года. Если их доля начнет падать, будет расти ПДН, и формальные показатели на рынке изменятся, но в этом нет драмы. Еще один интересный момент: по наблюдениям Банка России, уровень плохих кредитов в ипотеке «вызревает» за два года. Массовый рост ипотеки был в 2020 году, то есть прошло уже три года, но роста уровня дефолтов не наблюдается. Михаил Матовников обратил внимание на то, что зарплаты выросли, и это помогает гасить старые кредиты, а не только брать новые.
Также зашла речь об увеличении сроков кредитования. По данным ЦБ, средний срок нового ипотечного кредита достиг 25,6 лет. Возникает риск, что заемщики не успеют погасить ипотеку до пенсии. Михаил Матовников пояснил, что ответ дает обычный ипотечный калькулятор. При ставке 12% и сроке 15 лет ипотечный платеж составит 33 тыс. рублей, а при сроке 30 лет — 32 тыс. «Разницы нет, беру на 15 лет», — решает заемщик. А когда ставка 2%, платеж падает в два раза за счет увеличения сроков. Рост срока — следствие снижения ставок.
Кроме того, специально для Финконгресса аналитики СберБанка провели расчеты и выявили, что темпы фактического (досрочного) погашения ипотеки тоже зависят от размера ставки. При ставках 2-3% люди платят по графику. При ставке в диапазоне от 3 до 6% — гасят кредит быстрее. Если ставки выше, заемщики делают упор на досрочное погашение ипотеки. Это рациональное поведение населения. В то же время напрашивается вывод, что банки, возможно, ошиблись при выстраивании программ при льготном кредитовании и не получают процентного дохода, который могли бы заработать.
Михаил Матовников не видит рисков и на рынке кредитования строительства нового жилья. В сентябре 2022 года уехали многие из самых активных покупателей новостроек, поэтому уровень непроданных квартир в них вырос с 60 до 70%. Рынок впал в кому. В марте 2023 года на затоваренных рынках случилось падение цен 4-5% на фоне номинального роста зарплат, и произошла встреча спроса и предложения. Эксперт полагает, что цены на жилье не упадут до уровней начала 2020 года. Тренд на снижение реальных цен на квадратный метр наблюдался с 2007 года, и, по оценке главного аналитика СберБанка, привел к появлению обманутых дольщиков, потому что девелоперам не хватало средств, чтобы закончить строительство. Сейчас цены экономически обоснованы, достаточны, чтобы достраивать дома. Рынку нужна стагнация цен. Важно не разгонять стоимость квадратного метра и дать зарплатам дорасти до нее, — тогда рынок обойдется без коллапсов.
Была затронута и тема льготной ипотеки. Она продлена до 1 июля 2024 года. Что делать после этой даты? Госпрограмма возникла в ковидном 2020 году для поддержки рынка новостроек. «Но если мы в следующий раз захотим спасать стройку, то придется вводить льготную ипотеку уже по отрицательным ставкам. Это не то, к чему нужно стремиться», — сыронизировал представитель СберБанка. По его мнению, нужно повысить на 1 п.п. ставку по льготной ипотеке, чтобы сблизить ее с рыночными программами, а потом убирать и хранить в качестве козыря до следующего настоящего кризиса. Программы субсидирования ставки должны перейти в разряд социальной политики. Нужны целевые программы для покупки жилья по всей России для определенных аудиторий (врачи, учителя, молодые ученые).
Завершилась дискуссия разговором о счастье. В 1986 году руководство КПСС и правительство пообещали каждой советской семье к 2000 году собственное жилье — квартиру или даже дом. Хотя коммунизм так и не наступил, в России нет проблемы коммуналок. Есть даже избыток квартир: их 70 млн при 55 млн домохозяйств (такие данные привел Михаил Матовников). Делает ли это людей счастливыми? На этот вопрос ответа в ходе сессии не нашлось.