Рекордно низкая ипотека стабилизирует рынок недвижимости после "бума"
Падение ипотечных ставок в России до исторического минимума создало ажиотаж на рынке недвижимости. Об этом ФБА "Экономика сегодня" рассказала вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко.
"В последние годы Центробанк планомерно снижал ключевую ставку и она достигла уже исторического минимума, вслед за нею падали и ставки по ипотеке. Это, безусловно, дало импульс рынку недвижимости – он показывал позитивную динамику в 2016-2017 годах. И даже в этом году картина позитивная. Но она обусловлена рядом нюансов. К примеру, тем, что в 2014-2015 годах в период кризиса россиянам было не до улучшения жилищных условий.
Тогда многие отказались от запланированной покупки недвижимости, что вызвало стагнацию на рынке. После того, как экономика стабилизировалась, клиенты вышли на рынок и увидели: ипотека сильно подешевела, как и квадратный метр. Отложенный в сложные годы спрос компенсировался бумом покупки недвижимости. Однако сохраниться ли такая позитивная динамика в будущем – большой вопрос", - отмечает специалист.
Успей зарегистрироваться на конференцию «Цифровая ипотека без прикрас»
Регистрация и описание по ссылке ipoteka.today
Заместитель председателя Центрального банка России Ксения Юдаева рассказала, что ставки по ипотеке достигли исторического минимума - весной 2018 года средняя ставка опустилась до 9,64%. Об этом заявлено в ходе заседания рабочей группы по отчету ЦБ РФ в Госдуме. Предыдущий рекорд был установлен в феврале – 9,75%. Регулятор отмечает, что тренд на снижение сохраняется – еще в январе ставка по кредитам на жилье составляла 9,85%, в августе прошлого года - 10,59%. Также ЦБ отмечает рост объема выданных кредитов на жилье. Всего в марте их предоставлено 118,7 тысячи на 234,7 миллиарда рублей. Месяцем ранее - 102,6 тысячи кредитов на 198,9 миллиарда.
"Экономика России стабилизировалась, но существенного роста мы пока не наблюдаем. Следовательно, новых платежеспособных заемщиков страна не генерирует, а малый и средний бизнес развиваются очень слабо. Но ипотека, как инструмент для улучшения жилищных условий для среднего класса, нуждается именно в стабильно высоких доходах граждан. Чтобы россиянин был уверен, что через 5-10 лет сможет вносить платежи по займу.
Пока экономическая ситуация не дает гарантий, что в долгосрочной перспективе доходы граждан сохранятся. Потому в перспективе мы можем наблюдать снижение активности покупателей на рынке недвижимости. В уме стоит держать и то, что месяц назад рубль существенно ослабил свои позиции в отношении мировых валют, то есть ждать дальнейшего снижения ключевой ставки Центробанком в ближайшее время не приходится. А значит, перестанут падать и ставки по ипотеке", - подчеркивает аналитик.
"Пузырь" не надуется
По официальным данным, в марте 2018 года рынок ипотеки поставил новый рекорд: выдано более 120 тысяч кредитов, что на 65-70% выше уровня марта 2017-го. В сравнении по кварталам цифра еще внушительнее – за три месяца этого года объем выданных кредитов вырос на 85%, чем в тот же период предыдущего, и составил 600 млрд рублей. Не менее 500 млрд рублей из выданных в первом квартале 2018 года пришлись на новых заемщиков.
В конце 2017 года ЦБ заявил об угрозе формирования пузыря на ипотечном рынке. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию предсказывало, что к 2020 году сумма выданных россиянам ипотечных кредитов увеличится до 10 триллионов рублей. Уже в 2018 году желающие сменить жилье возьмут примерно в полтора раза больше кредитов как в количественном, так и в денежном выражении. Речь идет об 1,6 миллиона ссуд на 2,8 триллиона рублей. Если пузырь лопнет, страну накроет кризис, аналогичный американскому 2008 года. Чтобы не допустить удара по экономике, планируется ужесточить правила выдачи ипотеки.
"Вопрос о финансовом пузыре встал ребром после того, как такой надулся на рынке недвижимости США в 2008 году. Результат всем известен – он плачевный и пугающий. И для России он отнюдь не праздный. Банки в погоне за выдачей ипотеки в последние годы значительно смягчали ее условия. Со ставкой манипулировать сложно – она рыночная, а вот привлечь заемщика снижением первоначального взноса вполне реально. Дошли до предложений, где такого взноса нет вовсе.
Количественно по заемщикам выиграли, однако создали грандиозные риски для создания ипотечного пузыря. Неликвид, который скопился у застройщиков, сбросили, но в перспективе можно разрушить рынок: заемщики с просрочкой будут "сбрасывать" купленные квартиры банкам, а те продавать их с огромными убытками. Это создаст глобальные тектонические сдвиги всего рынка.
Потому Центробанк пошел на серьезные меры: первоначальный взнос должен быть не менее 20% стоимости квартиры. Если меньше, то процент ипотеки становится для покупателя неприемлемо высоким. То есть поставлена планка: если ты смог накопить пятую часть квартиры, то доказал свою платежеспособность. Если денег нет, нужно пересматривать жизненные приоритеты и жить по средствам. Это справедливая практика для того, чтобы не допустить серьезных проблем как на рынке недвижимости, так и в банковском секторе в будущем", - заключает Ирина Радченко.