Критические перекосы экономики не позволят сделать доступной ипотеку
Чтобы оставаться конкурентоспособными в новых рыночных условиях, признают аналитики по недвижимости, девелоперам хочешь не хочешь придется повышать качество своих проектов. Например, искать необычные архитектурные и дизайнерские решения, обустраивать обширную внутреннюю инфраструктуру или придумывать что-то еще. Но при этом есть риск, что данные изменения приведут к дефициту доступных квартир и удорожанию жилья, а вслед за этим — резкому падению спроса.
Если застройщики хотят остаться на плаву и не выпасть из обоймы, они вполне могут прибегнуть к уже хорошо зарекомендовавшему себя средству — сокращению метражей квартир, считают, в частности, представители компании «ИНКОМ-Недвижимости». Тем более что такое они уже успешно проделали в 2008. А в 2015—2016 годах успешно повторили еще раз. Тогда еще над этим в Казани посмеялся вице-премьер Игорь Шувалов — я, дескать, и представить не мог, что «скворченики» в 20 «квадратов» не только на рынке есть, но еще и пользуются популярностью у россиян.
Конечно, у рынка есть и альтернативный путь развития. Например, при условии, что свое развитие получит инициированная властями ипотечная программа с субсидируемой ставкой. Льготные условия, распространяемые на семьи с двумя и более детьми, могут поднять показатели продаж на 10%, а если в эту программу включат и другие категории населения, то доля сделок с использованием ипотеки способна достигнуть 85% от общего объема продаж.
С этим, однако, в России, проблема.
Во-первых, сама ипотека, судя по всему, сложила с себя титул драйвера рынка недвижимости. Так, «Коммерсантъ» со ссылкой на данные компании Дом. РФ и Frank RG, сообщил: в начале 2019 года число ипотечных заемщиков сократилось на 5%.
Основных причин тут три. Во-первых, россияне начали брать меньше кредитов, потому что экономическая ситуация в стране не очень хорошая. Во-вторых, существенно увеличилось число отказов в выдаче кредитов. Как отметил в свое время председатель Госсобрания Республики Башкортостан Константин Толкачев, большая часть отказов банками совершенно не обоснована и есть данные, что финансистами не удовлетворяется почти 60% заявлений.
В-третьих, ипотека с сентября прошлого года дорожает из-за повышения ключевой ставки Центробанка. Ее среднее значение в нынешнем феврале превысило отметку в 10% годовых. Правда, Дом. РФ и Frank RG высказали уверенное предположение, что уже во второй половине 2019 года оно должно опуститься ниже этого значения.
Впрочем, серьезные аналитики с такой точкой зрения категорически не согласны.
— Ставка по ипотеке жестко коррелируют с ключевой ставкой ЦБ, — подчеркнул в беседе с корреспондентом «СП» аналитик ГК ФИНАМ Алексей Коренев. — И пока она составляет 7,75% годовых, ставка оп ипотеке не опустится ниже 10−9,5%. Однако надо понимать, что задача ЦБ — проводить кредитную политику, направленную на достижение нескольких целей. Среди них — удержание уровня инфляции в определенном коридоре, рост ВВП, рост промышленного производства и потребления. Плюс ЦБ еще покупает у Минфина валюту для пополнения Фонда национальной безопасности. Так что повышение ключевой ставки происходит, как говорится, не от хорошей жизни. Если она будет понижена — у нас сразу взлетит инфляция. И пока риски высокой инфляции сохраняются, ключевая ставка опускаться не будет. Вопрос, на самом деле, тут в другом.
— В чем же именно?
У нас как-то очень странно в последнее время стали меняться методики подсчета статистики. И я боюсь, что в один момент мы можем увидеть цифры инфляции, не совпадающие с действительностью. Пока, правда, вроде бы все совпадает. По итогам первых трех месяцев этого года инфляция составила 1,8%. Это несколько выше плановых показателей, поскольку в пересчете на год получается инфляция выше 7%. Но если я вдруг увижу, что инфляция начнет резко падать до 4% годовых, у меня, например, возникнут сомнения — а насколько корректно все это считалось? И если ключевая ставка начнет снижаться на основании вот таких расчетов, тогда реальная инфляция, не та, что публикуется, а та, что ощущается россиянами на своих кошельках, уйдет еще выше.
— Возможно ли в принципе сейчас перед кем-то поставить задачу по снижению ипотеки так, чтобы наиболее эффективно решить вопрос?
А все остальное у нас, по большому счету, на ипотечные ставки не влияет. Пожалуй, разве что резко возросшая конкуренция. Но пока у нас банковская система будет иметь такой сильный крен в сторону государственного сектора (ведь более 70% игроков тут — госбанки), конкуренция будет невысокой, условия — некомфортными, а ставки — высокими.
— По какой причине так получилось, и при каких условиях может измениться этот расклад?
Причины этого перекоса лежат очень глубоко. Сама экономическая система России, российский капитализм, существенно отличается от капитализма американского, европейского или любого иного. У нас очень большая доля государства и в производстве, и в финансовой сфере. У нас плохая бизнес-среда. У нас коррупция ужасающая, у нас засилье чиновничества, колоссальное количество административных барьеров. Все это, естественно, не дает развиваться ни мелкому, ни среднему, ни даже крупному бизнесу.
А если и открывают дело, то сидят, как говорится, на чемоданах. Чтобы в случае каких-то форс-мажоров либо уехать за рубеж, либо открыть новую фирму под новым названием. Потому что, во-первых, надо пройти 7 кругов ада, чтобы что-то открыть, а потом еще и проверками замучают. Кроме того, если вдруг дело пойдет, то рано или поздно найдется тот, кто захочет его отжать. Поэтому на перспективу никто не смотрит. И сформировалось все это за последние 15−20 лет.
«Длинные» деньги к нам не идут. Никто не рискует вкладываться в бизнес надолго. А раз нет частников, то их нишу занимает государство со своими деньгами. Измениться же все может при условии, что хотя бы на 50−60% банковский сектор будет частным. Доля госбанков в 70% - критична.
— И как это сделать?
Пока непонятно, потому что в целом бизнес-среда в стране такова, что новые банки не открываются, а западные приходить сюда не спешат. Поэтому бал правят 5−6 крупных игроков, из которых частным является только один. При этих условиях едва ли банкиры согласятся снижать свою маржу, только чтобы ипотека пошла вниз. Ставки по жилищным кредитам в среднем на 2% выше ключевой ставки — как раз та самая маржа, которая наших финансистов устраивает. Ужиматься с этой цифры они не хотят, да и вряд ли будут, потому что конкурентная среда позволяет. Правительство мало что может сделать, а что касается глубоких реформ, то о них никто даже не задумывается.
А, по-хорошему, реформы здесь нужны не косметические, а глобальные. Потому что если слегка что-то исправлять — все равно что обои клеить на падающие стены дома. Здесь надо менять судебную систему, надо менять правовую систему, надо менять выборную систему. Губернаторы должны избираться по-настоящему. Должна быть ротация руководящего аппарата. А главное — у нас же любой чиновник, не только губернатор, боится не того, кто его выбирал, а того, кто его на это место «поставил». И работает он, естественно, не на людей, а на тех, кто «сверху», перестраховывается. Что будет при таком подходе, известно еще со времен Салтыкова-Щедрина — «как бы чего не вышло».