Бесплатная раздача слонов закончилась? Разговор с Русланом Сырцовым об ограничениях ипотеки и ее последствиях
«Все течет, все изменяется». Сегодня эта максима актуальна как никогда и подходит под описание того, что происходит с ипотекой. Какие изменения на рынке недвижимости повлечет ее трансформация, что именно запретят власти, пропадет ли спрос на квартиры и на какие именно – на эти вопросы «МИРА КВАРТИР» отвечает Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум».
- Как повышение ипотечных ставок банками повлияет на рынок недвижимости? Снизится ли спрос на ипотеку и насколько?
Очередное повышение рыночных ипотечных ставок приведет к падению спроса на новостройки. До сих пор увеличение ключевой ставки вело к перетоку клиентов со вторичного рынка на первичный, где действуют льготные госпрограммы. Клиенты, которые не укладывались в субсидируемый лимит, пользовались комбинированной ипотекой. В ее рамках часть стоимости кредита оплачивается по рыночной ставке. Если показатель 14,2% годовых был чувствительным, то новый, 15,6%, для большинства заемщиков становится заградительным, даже если распространяется на сравнительно небольшую доплату.
Комбо-ипотекой пользуются порядка 25-30% покупателей новостроек. Следовательно, в ближайшей перспективе можно ожидать сокращение спроса на 15-20%. К снижению потребительской активности также ведет повышение минимального первоначального взноса по льготным жилищным кредитам до 20%, вынуждающее покупателей откладывать дополнительные средства в условиях инфляции.
- А еще регулятор хочет запретить заемщикам, у которых на руках уже есть потребительский кредит, брать ипотеку. Скольких россиян может коснуться этот запрет и как он отразится на спросе?
ЦБ не ограничивается риторикой, а действительно принимает жесткие ограничительные меры. Поэтому не исключено, что уже в ближайшие месяцы регулятор добьется повышения минимального первоначального взноса и фактического запрета на единовременное оформление ипотеки и потребительских кредитов. Эти меры будут реализованы не в виде законодательных инициатив, а с помощью внедрения новых санкций для банков-нарушителей. То есть кредитным организациям, по сути, станет невыгодно действовать в обход решений ЦБ, хотя де-юре подобная возможность сохранится.
Данный сценарий коснется сотни тысяч потенциальных заемщиков, ведь многие россияне сейчас берут потребкредиты для погашения первого взноса по ипотеке. При этом пока всего несколько банков не одобряют заявки подобных клиентов. Действия ЦБ позволят сократить число высокорискованных заемщиков и, соответственно, укрепить макроэкономическую стабильность в РФ.
- Стоит ли ожидать масштабного сворачивания процесса льготной ипотеки?
Да, игрокам рынка стоит готовиться к подобному сценарию. Практически все органы власти, кроме Минстроя, поддерживают непродление льготной ипотеки летом 2024 года. Кроме того, ЦБ намерен добиться повышения минимального первоначального взноса по кредитам с господдержкой до 30%. Данная мера может распространиться и на семейную ипотеку.
Власти в начале 2023 года уже запретили повторное использование льготной ипотеки. Считаю обоснованным стремление ЦБ распространить данное ограничение на семейную и IT-ипотеку. Это позволит сократить спекулятивный спрос и снизит темпы роста цен на первичном рынке.
Сейчас не менее 25% сделок на первичном рынке приходятся на льготную ипотеку, столько же – на семейную. В число покупателей квартир по льготной ипотеке входит множество социальных и профессиональных групп: молодые семьи, начинающие специалисты, педагоги, медики, тренеры, офисные и промышленные работники, самозанятые и др.
- Как эти меры ударят по застройщикам?
Спад продаж на первичном рынке в 2024 году может достигнуть 40-45%. Но, вероятно, застройщики сумеют договориться с банками о субсидировании жилищных кредитов, что позволит немного снизить издержки.
- Как будут меняться цены на новостройки и вторичное жилье из-за заградительных ставок по ипотеке?
Сейчас, после повышения ключевой ставки до 15%, рыночная ипотека дорожает – в среднем до 17%. Такой показатель уже можно назвать заградительным, но клиенты все равно продолжают брать кредиты, рассчитывая на дальнейшее рефинансирование. Повышать ставки по льготным ипотечным программам власти, вероятно, не станут. Однако, на мой взгляд, всеобщие кредиты 8% будут свернуты летом 2024 года, ведь против их продления выступает не только ЦБ, но и Минфин.
Тем не менее, предстоящие изменения точно не станут критичными для строительной отрасли. Уверен, что сохранится высокий спрос на новостройки, так как проекты от ведущих девелоперов отличаются ликвидностью и инвестиционной привлекательностью. Цены на первичное жилье будут расти, по крайней мере, на уровне инфляции. В свою очередь, на вторичном рынке произойдет небольшая коррекция вниз из-за переориентации клиентов на приобретение новостроек.
- Перестанут ли по итогу россияне покупать квартиры в кредит и перейдут ли на аренду?
В период действия высокой ключевой ставки арендные платежи в среднем в 2,5 раза ниже, чем ежемесячные ипотечные взносы. Поэтому, на первый взгляд, снимать квартиру сейчас однозначно выгоднее. Однако это не совсем так. Некоторые банки совместно с девелоперами до сих пор предлагают ипотеку 0,1% на первые три года выплат. Затем заемщики получат возможность рефинансировать кредит. В результате клиенты станут собственниками ликвидного жилья с фиксированной стоимостью, тогда как аренда со временем обязательно подорожает.
- Что нужно сделать, чтобы не допустить перегрева рынка? Насколько эти меры в целом оправданы?
Нельзя допускать «перегрева» рынка, но резкий спад потребительской активности тоже наносит ущерб экономике. Поэтому желательно найти сбалансированное решение. Полагаю, что следует снизить ключевую ставку, сделав более доступными рыночные кредиты, и вместе с тем отменить ипотеку с господдержкой 8%.