АРИЖК: Препятствий для развития обратной ипотеки в России нет
Сегодня мы вновь вернемся к актуальной и востребованной теме обратной ипотеки - новому виду кредитов, предназначенному для пенсионеров.
В продолжение ранее опубликованной на ЛД статьи Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов рассказало подробности об обратной ипотеке.
- Как возникла идея внедрить этот механизм в России?
У пенсионеров всегда существует необходимость в дополнительных средствах, а способов их получить не так уж и много - есть механизмы коротких небольших кредитов с погашением из ближайшей пенсии под очень высокий процент и есть механизм пожизненной ренты, который приобрел негативную репутацию из-за черных риэлторов.
Обратная ипотека - это принципиально иной механизм, дающий пенсионеру значительные финансовые возможности. На западе подобные кредитные продукты существуют десятки лет и пользуются большой популярностью. Мы попробовали проанализировать положительный опыт коллег и адаптировать его под Российские реалии.
- В чем отличия "обратной ипотеки" от пожизненной ренты?
Принципиальное отличие обратной ипотеки от пожизненной ренты состоит в сохранении права собственности за заемщиком. В пожизненной ренте жилье сначала переоформляется на нового собственника, который обязуется содержать бывшего владельца - пенсионера. Понятно, что чем быстрее такая помощь прекратится, тем больший сверхдоход получит покупатель, т.е. интересы пенсионера и нового собственника - противоположные.
В обратной ипотеке собственность, права пользования и проживания навсегда остается у заемщика, оформляется только залог недвижимости. В результате кредитор может претендовать только на выданную сумму займа и начисленные проценты, а все остальное отдаст наследникам. Получается, что чем дольше заемщик проживет, тем больше процентов кредитор получит, потому его интересы и интересы заемщика - совпадают.
Еще одно немаловажное отличие обратной ипотеки от пожизненной ренты в том, что заемщик (или наследники) по своему желанию в любой момент могут погасить задолженность перед кредитором. В таком случае залог будет снят, и бывший заемщик сможет распоряжаться квартирой по своему усмотрению.
- Как работает "обратная ипотека"?
Заем "Обратная ипотека" выдается под залог имеющегося жилья и погашается единовременно в полном объеме за счет реализации недвижимости в конце срока кредитования. Размер кредита рассчитывается индивидуально в зависимости от возраста пенсионера, оценочной стоимости его жилья и от формы выплаты (единовременно или ежемесячно). Принципиальное отличие от других кредитов - обратную ипотеку не нужно обслуживать: у заемщика нет ежемесячных платежей, проценты начисляются и прибавляются к долгу (то есть капитализируются). Кредит погашается уже после смерти заемщика: квартира реализуется, выплаченная пенсионеру сумма с процентами остается кредитору, а оставшаяся от продажи часть переводится наследникам. Это можно назвать "монетизацией жилья", когда имеющиеся у пенсионера метры "конвертируются" в рубли. За основу российской "обратной ипотеки" была взята американская модель, которая успешно работает в США на протяжении 20 лет.
- А что будет с пожилыми людьми, если они выберут свой кредит? Пойдут на улицу?
Ни в коем случае! В случае прекращения выплат пенсионер не лишится своего жилья и не останется на улице. Заемщик при этом сохраняет за собой пожизненное право собственности, владения и пользования объектом недвижимости. Если в качестве заемщиков выступает супружеская пара пенсионного возраста, это право сохраняют за собой оба супруга. Для минимизаация этого риска кредитор регулярно формирует резервы из процентной ставки.
- Значительно ли американская модель "Обратной ипотеки" корректировалась под российские реалии?
Для России программа, естественно, корректировалась, но незначительно. У нас разные таблицы дожития, разные сроки выхода на пенсию и разные потребности в целевом использовании полученных средств. Так, например, нами подмечено, что в США граждане выходят на пенсию в 62 года. При этом средний возраст обращения за "Обратной ипотекой" - 72 года (именно в этом возрасте у большинства пенсионеров истощаются ранее сделанные запасы, ухудшается здоровье, и они реально начинают нуждаться в дополнительных средствах). В России обратная ипотека становится актуальной примерно с 68 лет - в нашей стране многие граждане стараются сохранить работу примерно до этого возраста. Кроме того, хочу отметить, что чем старше заемщик, тем большую сумму он может получить. Для заемщиков более младшего возраста выплаты будут не столь большими, поэтому продукт им, скорее всего, интересен не будет.
- На какие нужды чаще всего пенсионеры будут брать обратную ипотеку?
Большинство пенсионеров берет обратную ипотеку "на текущие нужды" в виде равномерных ежемесячных выплат - некая прибавка к пенсии. Обычно граждане готовы воспользоваться обратной ипотекой, если прибавка к пенсии превышает 30-40%. Второй по популярности является необходимость проведения дорогостоящих операций, не входящих в медицинские страховки. Дальше в порядке убывания потребностей - патронаж, ремонт дома.
- АРИЖК выдаст эти кредиты кредит из своих средств?
На старте пилотной программы займы выдаются от имени нашего Агентства. После отработки всей документации Агентство проведет отбор банков, которые будут уполномочены выдавать подобные ипотечные кредиты. Кроме денег, банк должен иметь безупречную репутацию и уметь провести качественную консультацию пожилому заемщику. Агентство в данном случае будет выступать гарантом для заемщиков, что они получат все деньги от банка в полном объеме и не будут выселены в случае превышения размера долга над стоимостью жилья.
- На какую ежемесячную прибавку Вы считаете, смогут рассчитывать пенсионеры с помощью обратной ипотеки?
Цифры очень сильно зависят от возраста пенсионера и реальной стоимости жилья. Но если исходить из статистики, что наибольшую потребность испытывают граждане в возрасте от 70 лет, которые владеют среднестатистической двухкомнатной квартирой, то ежемесячно пенсионеры смогут получать прибавку в размере 1,5 пенсии в течение 10 лет. Но еще раз подчеркну: каждому пенсионеру индивидуально рассчитывается лимит выдачи. Расчет основан на средней стоимости недвижимости в размере 1,8 млн рублей. Понятно, что для Москвы и Санкт-Петербурга суммы могут быть намного больше.
- Как Вы считаете, эта программа будет интересна во всех регионах РФ?
Безусловно. В России есть все условия для развития обратной ипотеки и большое количество собственников жилья. К тому же наша страна постепенно "стареет". По прогнозам демографов, в течение следующих 15-20 лет количество потенциально возможных заемщиков обратной ипотеки может существенно вырасти. Если в 2011 году число людей в возрасте от 60 лет и выше составляло 18,1% (=25,6 млн от населения России), то, по прогнозам Росстата, к 2031 году этот показатель может достигнуть 25,1%, что составит 31,9 млн человек.
- Как Вы считаете, что может быть главным препятствием для развития обратной ипотеки в России?
Так как потенциал у программы есть, то мы не видим каких-либо серьезных препятствий для развития обратной ипотеки в России. В настоящее время мы решаем ряд проблем, связанных с проработкой полноценной защиты пенсионеров и изучением вопросов банковского регулирования.
Есть еще одна важная особенность обратной ипотеки - воспитательная. Эксперты во всем мире рекомендуют уведомлять потенциальных наследников о желании пенсионера взять подобный кредит. В этот момент, согласно наблюдениям, в значительном количестве случаев наследники отговаривают пенсионера брать обратную ипотеку и начинают помогать ему сами. Согласитесь, достаточно часто мы не замечаем проблемы стариков и только в такие моменты происходит осознание, что они существенно нуждаются в дополнительных средствах. Мы тоже будем очень рады, если пенсионер откажется от получения кредита и начнет получать реальную помощь от своих родственников.