Проект "Обратная ипотека" проходит тестирование, реальных сделок пока нет
По словам экс-руководителя ведомства Андрея Языкова, в настоящее время Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК) реализует проект «Обратная ипотека» за счет собственных средств. В дальнейшем к программе предполагается привлечь ряд банков. Банкиры, мягко говоря, от такой идеи пока не в восторге. Но Языков подчеркивает, что и в США, где подобные сделки уже лет двадцать, как обыденность, число операторов – меньше десятка.
Итак, «Обратная ипотека» это кредит под залог имеющейся в собственности пенсионера квартиры. К программе допускаются один или два собственника. Остальные прописанные на жилплощади родственники пишут нотариально заверенное обещание выписаться в случае смерти владельцев.
Принципиальной особенностью именно этой формы кредита является то, что он не требует внесения ежемесячных платежей на погашение, то есть проценты хоть и начисляются, но не уплачиваются.
Стоит все «удовольствие» 9% годовых. Но, как подчеркивают в АРИЖК, «здесь долг постоянно возрастает и вместе с начисленными процентами гасится единовременно, но уже после дожития пенсионера за счет продажи его жилья». И, что особо должно радовать пенсионера, каким долгожителем он бы ни оказался, квартира будет до естественной кончины находиться в его собственности. «Мы даем гарантию, что пенсионер не будет выселен на улицу», – говорит Языков.
При этом кредитор вправе претендовать только на начисленные проценты и суммы, выплаченные пенсионеру, а остаток средств переводится наследникам. Уточним, при отсутствии наследников по закону имущество умершего признается выморочным и переходит в собственность Российской Федерации. Кредитор обращает на него взыскание в общем порядке и получает из стоимости недвижимости сумму задолженности заемщика.
В случае же наличия наследников, есть два варианта развития событий. Первый вариант – когда наследники хотят сохранить недвижимость за собой. «В этом случае они вступают в права наследства и становятся новой стороной договора с АРИЖК, – поясняет Языков. – Агентство будет обсуждать с ними индивидуально график погашения долга, если нет возможностей погасить его единовременно, никаких дополнительных комиссий с них взиматься не будет».
Второй вариант предполагает ситуацию, когда наследникам не нужна недвижимость. В этом случае АРИЖК занимается продажей недвижимости самостоятельно и перечисляет наследникам ту сумму, которая осталась после вычета суммы долга и процентов, а также закладывает комиссию за работы по продаже квартиры (так как это непрофильная деятельность агентства).
Стоит уточнить, что, как и любой другой ипотечный продукт, «обратная ипотека» требует дополнительных расходов. Это страхование имущества, оформление сделки и комиссионные региональному оператору. Но и такие расходы АРИЖК готово не требовать сходу, а включать в общий накапливающийся долг.
Пока необычный для российского рынка ипотечный продукт тестируется, по мнению Языкова, существующего законодательства достаточно. Когда же программа начнет тиражироваться, потребуется принятие специальных законодательных актов.
Тестирование означает следующее – в региональных центрах с населением от 500 тыс. человек (но есть исключения с меньшим числом жителей) выбирается представитель из числа уже работающих с АРИЖК или АИЖК операторов. Когда на «горячую линию» приходит звонок, первоначально желающего получить ипотечный кредит пенсионера «берет на карандаш» сотрудник головного офиса. Проводится анкетирование и отсев по базовым параметрам «недостойных», потом контакт передается в регион. В общем, набираются базы данных.
Правда, реальных сделок пока нет. Тем не менее уже проведен ряд семинаров с региональными представителями. То есть процесс сдвинулся с мертвой точки.
Отсев претендентов преимущественно идет по четырем показателям. Прежде всего, у проекта есть возрастные ограничения. Точнее, формально их нет, но система выстроена так, что «молодые» пенсионеры сами отказываются. Ведь чем младше соискатель, тем смехотворней сумма ему предлагается за квартиру. Более-менее приличные деньги полагаются старикам с 68 лет (учет идет по младшему из совладельцев квартиры). И. кстати, женщинам-заемщикам при одном возрасте обещаются суммы меньше, чем мужчинам. Неравноправие объясняется тем, что у женщин средний срок жизни выше.
Во вторую очередь в кредите отказывают старикам с уже неликвидной недвижимостью или с недвижимостью, которая ориентировочно станет малопривлекательной для покупателей через десять лет. В общем-то, ничего оригинального, выбранный наугад ипотечный брокер легко назовет десяток параметров жилья, из-за которых откажут в любой ипотеке, а не только обратной. Это и незаконные перепланировки, и ожидание капремонта, и деревянные перекрытия… Единственное, в АРИЖК на пилотный период проявляют дополнительную осторожность. Поэтому дом, в котором находится становящаяся залогом квартира, должен быть многоэтажным – не меньше 4-х этажей.
Третий показатель «кредитопригодности» – размер суммы, которая требуется заемщику. Например, АРИЖК отказал пожилому человеку, который надеялся таким образом «перехватить» тысяч пятьдесят на качественный инвентарь для дачи.
Уточним, по реализуемой агентством программе деньги за свою квартиру можно получать единовременно (45–85% от стоимости жилья) или по частям ежемесячно какой-то определенный срок в пределах 10 лет. В этом случае размер суммы начинается с 60%. Проще говоря, выгодней все деньги сразу не брать. И поскольку АРИЖК рискует в этом деле собственными деньгами, оно за свой счет готово предложить услуги оценщиков. Но в этом случае само их выбирать и будет.
Более того, к ситуации, когда пожилой человек намерен забрать все деньги сразу, кредитор относится крайне настороженно. Ведь четвертая вероятная причина для отказа в кредите – это намерения пенсионера истратить деньги не на себя, а отдать родственникам.
То есть Языков всячески подчеркивает, что деньги пожилой человек должен тратить исключительно на себя. Поэтому и кредитный договор «обратной ипотеки» носит форму целевого.
Конечно, хитроумный «любимый внук», покрутившись на юридическом форуме, легко выстроит схему, как эти препоны преодолеть. И сам Языков признает, что юридического механизма, позволяющего однозначно оградить стариков от алчности родственников, у него нет. Но эта проблема касается любой собственности и доходов пожилых россиян. В том числе и пенсии. Как в анекдоте: «Место-то проклятое…»
Тем временем, у программы уже появились критики. Главный аргумент «оппозиции» заключается в том, что АРИЖК берет на себя не свои функции. Ведь гарантировать старикам обеспеченную старость – дело не ипотечных агентств, а Пенсионного фонда.
Правда, на стороне АРИЖК опыт США, где программа пользуется высокой популярностью у пенсионеров с доходами «выше низких». То есть как раз социальную функцию и выполняет.
В АРИЖК любят повторять, что «обратная ипотека» – это ни в коем случае не замена пенсии, а только дополнительная прибавка. Дескать, именно так она работает в большинстве стран мира, где сегодня в основном ею пользуются пенсионеры так называемого «среднего класса», которые после выхода на пенсию не хотят понижать привычный для них уровень жизни, и такой кредит служит им источником дополнительного дохода.