Реализации программы "Жилье" мешают строительные реформы и беднеющее население
По замыслу властей в рамках реализации национального проекта «Жилье и городская среда» к 2024 году в стране должно вводиться не менее 120 млн кв. м в год. То есть в следующие пять лет в стране должен случиться настоящий строительный бум, несмотря на то что ранее строительство несколько лет сокращалось. Чиновники прямо говорят: необходимо пересматривать ранее утвержденные показатели. С ними солидарны эксперты и участники рынка. Для того чтобы выйти на запланированные показатели, банки должны кредитовать девелоперов на сумму в 7 трлн руб. в год, что нереально в текущих условиях, признают эксперты. «И даже если каким-то образом на 120 млн кв. м стройка все-таки выйдет, вряд ли построенные метры будут куплены», – сомневаются они, напоминая о падении реальных доходов населения.
Реализация нацпроекта «Жилье и городская среда» рассчитана на 2019–2024 годы. Общий объем финансирования из всех источников – свыше 1 трлн руб. Формально реализация нацпроекта стартовала еще осенью прошлого года, однако теперь все чаще слышны заявления о необходимости корректировки целевых показателей.
К примеру, в самом Минстрое, ответственном за реализацию нацпроекта «Жилье», заявляют о возможности корректировок. «Председатель правительства неоднократно говорил, что все нацпроекты – непростые, условия их выполнения могут меняться… За шесть лет практического воплощения в жизнь претерпят изменения и некоторые мероприятия нашего нацпроекта», – не исключал глава Минстроя Владимир Якушев в интервью порталу «Будущее России. Национальные проекты». К примеру, замечал он, теперь идет дискуссия о достройке проблемных домов, где есть обманутые дольщики.
Ранее в Минстрое уже признавали невыполнимость текущих параметров нацпроекта и указывали на необходимость их корректировки. Напомним, по паспорту нацпроекта уже в 2018-м ввод жилья в стране должен был составить 86 млн кв. м. В 2019-м показатель увеличивается до 88 млн кв. м. В 2020-м страна строит уже 98 млн кв. м. А к 2024 году объем жилищного строительства должен составить не менее 120 млн кв. м в год, следует из документа. По факту же в 2018-м был зафиксирован уже третий год падения жилищного строительства. В строй было введено меньше, чем по паспорту нацпроекта, – около 75 млн кв. м. Это почти на 5% меньше, чем в 2017-м. При этом в 2017 году спад жилищного строительства составлял 1,3%, а в 2016-м – 6%.
«Мы с вами уже выпадаем на 10–11 млн кв. м жилья (по итогам 2018 года. – «НГ»). Это серьезный знак со стороны рынка и отрасли. Мы не можем на это не обратить внимания», – признавал Владимир Якушев, подчеркивая, что «эта цифра будет требовать серьезной корректировки». Он сообщал, что и «сама цифра 120 млн кв. м жилья, которую мы должны достигнуть к 2024 году, под знаком вопроса».
«Думаю, что в 2019 году крайне сложно будет достигнуть большего результата ввода, чем в 2018-м. Надо, конечно, считать», – соглашался вице-премьер Виталий Мутко (см. «НГ» от 28.01.19).
Вслед за чиновниками о невыполнимости поставленных целей говорят и эксперты. Жилищное строительство по итогам 2018 года показало худший результат за последние пять лет, следует из отчета Центра конъюнктурных исследований Высшей школы экономики (ВШЭ) о состоянии строительной отрасли за первый квартал. «По данным Росстата, в прошлом году подрядчики построили 75,3 млн кв. м общей площади жилых помещений. И в текущем году строители продолжают показывать отрицательные темпы роста ввода жилья», – замечает директор Центра конъюнктурных исследований ВШЭ Георгий Остапкович.
По мнению Остапковича, такой спад деловой активности в жилищном строительстве вызван глубокой неопределенностью строительных компаний в связи с переходом на проектное финансирование и эскроу-счета. Переход на новый формат может занять пару лет, и уже сейчас понятно, что наибольшие трудности появятся у банков при проведении процедуры определения рисков для кредитования строительства. «Учитывая, что таких специалистов и кредитных аналитиков по оценке строительных рисков мало, не исключено, что данная процедура будет занимать массу времени, связанного со сбором от застройщиков огромного числа документов. И не исключено, что в результате всех этих процедур в целях минимизации риска банки откажут в предоставлении кредитов», – рассуждает экономист. Все это ставит под сомнение выполнение цели по росту объема ввода жилья в ближайшие годы до 120 млн кв. м в год.
Мало того, даже если предположить, что задачу удастся выполнить, то при вводе 120 млн кв. м в год необходимо иметь проектную нагрузку минимум 150 млн кв. м, при стоимости ввода жилья для среднего застройщика около 50 тыс. руб. за 1 кв. м, продолжает Георгий Остапкович. «Значит, банки должны кредитовать девелоперов на сумму более 7 трлн руб. в год. В сегодняшних реалиях подобная задача оценочно представляется невыполнимой», – считает он.
Не ясно также, каким образом люди на фоне падающих доходов смогут купить такие объемы жилья. «Большая часть высокодоходного населения уже приобрела недвижимость. Значит, на расширенный рынок жилья выйдет средне- и низкодоходное население», – не исключает эксперт ВШЭ, полагая, что, даже если государство возьмет на себя часть расходов, найти оставшуюся сумму таким домохозяйствам будет затруднительно.
Управляющему партнеру компании «Метриум» Марии Литинецкой достижение целевого показателя в 120 млн кв. м жилья также представляется маловероятным. По ее мнению, такие площади просто некому будет строить. «По результатам текущей реформы финансирования долевого строительства количество девелоперских компаний в России сократится на треть. Сейчас 3 тыс. девелоперов возводят в моменте 135 млн кв. м жилья, то есть речь идет об общем объеме текущего строительства. Ежегодный ввод при этом составляет около 75 млн кв. м. Чтобы увеличить ввод почти в два раза, необходимо нарастить и текущее строительство в такой же мере. То есть примерно до 220–240 млн кв. м жилья. Это невозможно, если предполагается сократить количество девелоперов», – подчеркивает она.
Кроме того, чтобы столь существенно нарастить объем ввода нового жилья необходимо увеличить и загрузку строительных мощностей. «Строительные мощности и так недозагружены на 30-40%. И даже если мы достигнем 90-100-процентной загрузки, почти двукратный прирост объемов строительства не будет обеспечен. Необходима модернизация стройкомплекса и внедрение новых технологий, а это требует больших инвестиций, которые невозможны при высоких ставках кредитования бизнеса», – добавляет эксперт.
Согласна она и с тезисом об отсутствии платежеспособного спроса. «Сейчас реальная возможность приобретения строящегося или готового нового жилья есть не более чем у 3-5% экономически активного населения. Хотя очевидно, что нуждающихся в жилплощади гораздо больше, но у них нет денег», – напоминает эксперт. При этом стоимость ипотечного кредита в России остается одной из самых высоких среди развитых и развивающихся стран, что также не стимулирует спрос. «Согласно нацпроекту «Жилье», ставку по кредиту предполагается снизить до 7,9% только к 2024 году. Хотя и ставку 7,9% нельзя назвать низкой: в Китае ипотеку можно получить под 5-6%, а в Европе – под 2-3%», – напоминает Литинецкая. Руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов напоминает о том, что Центробанк не понижает ставку по ипотечным кредитам. «А значит, роста спроса пока не предвидится», – полагает эксперт.
Чтобы нарастить объемы ввода жилья, необходимо, в первую очередь, снизить цены, чтобы сделать его доступным для более широких слоев населения в условиях отсутствия роста доходов, соглашается руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости irn. ru» Олег Репченко.
Текущая ситуация на рынке жилищного строительства указывает на невозможность выхода на 120-150 млн кв м в год, подтверждает партнер компании «Вальтер Констракшн» Вадим Тедеев. «Чтобы адаптироваться к новым условиям, рынку, лишенного долевого строительства, потребуется не менее 3-5 лет, да и то при условии роста в экономике. По итогам этого года снижение не превысит 10%, в следующем – 15%. Но если ситуация останется неизменной, падение объемов может ускориться кратно», – не исключает он.