Начало конца нацпроекта или эпохи Эльвиры Набиуллиной?

Прогноз Центрального Банка России (ЦБ), который он выпустил в разгар летнего отпускного сезона — в июле, под названием «Проблемы и риски кредитного финансирования жилищного строительства» выглядит уныло и не предвещает ничего хорошего. В его основу, по сути, легли все доводы независимых российских экспертов, сделанные до ввода в действие эскроу-счетов при долевом строительстве. Однако тогда прислушиваться к экспертам никто не стал — была цель — ее реализовали. Как говорится — дело сделано, пора пожинать плоды. Вот только «урожая» ожидать не стоит — плоды будут червивыми.

АКТУАЛЬНЫЕ НОВОСТИ ИПОТЕЧНОГО РЫНКА В ТЕЛЕГРАМ-КАНАЛЕ РУСИПОТЕКИ

Но, как поется в старой доброй песне ВИА «Самоцветы» — «не надо печалиться», ведь, что ни делается — все к лучшему! После ночи всегда наступает рассвет, после кризиса начинается рост, а после конца одной эпохи, наступает новая эра — выталкивающая все то, что не прижилось в обществе и в целях наживы и желания установления капиталистического самовластия принесло проблем не меньше, чем самовластие коммунистическое, с той лишь, замечу, разницей, что коммунистическому удалось обеспечить народное большинство жильем, работой, медициной и образованием без этих хитромудрых и часто меняющихся правил игры, на которые, то и дело ухищряются, как ЦБ, так и поклонники его финансовой политики в правительстве.

О, великие грабли самовластия — на них в России наступали часто, но умные учатся на ошибках других, а другие необучаемы или считают, что у них все же получится, таким образом, возомнив себя кумиром. В чем заключается самовластие ЦБ — всем вполне очевидно. Банк России для контроля и регулирования экономическими процессами страны завязывает все эти процессы на себя. Вот и в строительной отрасли теперь без банков никуда! То, что произойдет монополизация строительной отрасли — очевидно, но это не самое страшное, банки наступят на грабли — вот чего страшатся банки. Как признается или прогнозирует ЦБ — реализация национального проекта «Жилье и городская среда», предполагающего увеличение ежегодного объема жилищного строительства до исторического рекорда — 120 млн кв. м к 2024 г. (+30% к 2018 г.), может столкнуться с рядом ограничений как со стороны предложения нового жилья, так и со стороны спроса. Причин несколько.

Первая — зачистка строительной отрасли. По аналогии последних лет ее можно сравнить с «банковской чисткой». Уход с рынка неэффективных и финансово несостоятельных компаний строительной отрасли, в принципе, является позитивным фактором для отрасли — она избавится от нечистых на руку застройщиков. Однако перейти на новую схему работы будет сложно даже порядочным компаниям — «около трети реализуемых проектов имеют невысокий уровень кредитоспособности. Поэтому застройщики, ведущие эти проекты, скорее всего, будут испытывать проблемы при переходе на новую модель банковского финансирования с использованием эскроу-счетов», говорится в отчете ЦБ. Вместе с уходом застройщиков могут «потеряться» производственные мощности, что, собственно, не позволит сохранять в стране даже сегодняшние темпы строительства. Оставшиеся после «чистки» застройщики тоже могут столкнуться с проблемами — кредитными ограничениями, ведь банкам, по данным ЦБ, за шесть лет необходимо будет нарастить объем кредитования жилищного строительства более чем в 10 раз. «Нечаянная» радость банковского сообщества от появления у него столь крупного заемщика как целая строительная отрасль, может смениться печалью, так как банкам придется взять на себя ответственность в виде кредитных рисков, которые несет в себе строительная отрасль и тем самым негативно сказаться на финансовой устойчивости самих банков. Поэтому банки будут вести себя осторожно, вероятно, тормозя финансирование проектов. А поскольку раскаиваться позже перед Президентом в том, что реализация нацпроекта провалилась, вероятно, ЦБ не намерен, то он, очевидно, заблаговременно решил с помощью данного прогноза предупредить о рисках, бросив камень в огород Минэкономразвития. Таким образом, в случае чего, ЦБ сможет заявить — «а, мы предупреждали» и переложить ответственность за ситуацию — на министерство, в частности, Орешкина, войну с которым Набиуллина ведет уже открыто. О каких камнях идет речь?

Вторым фактором, который может негативно сказаться на реализации нацпроекта является спрос на недвижимость и ипотеку. Во-первых, нужно понимать, что рождаемость в стране далеко не бурная, куда более бурно растут показатели смертности. В своем отчете ЦБ вскользь упоминает, что рождаемость не будет способствовать росту спроса. Хотя данный факт очевиден и без указания на то ЦБ. Во-вторых, доходы населения и долговая нагрузка не позволят поддерживать высокий спрос на ипотечные кредиты, соответственно, и спрос на недвижимость. Причем, ЦБ подмечает, то, что подметили раньше него простые скромные журналисты — основной объем спроса, поддерживаемого ипотекой, придется на вторичный рынок жилья, а не на приобретение квартир в новостройках. И, да — ЦБ указывает «быстрый рост ипотеки без накопления рисков для финансовой стабильности, без чрезмерного роста долговой нагрузки населения возможен лишь при значительном ускорении роста доходов населения одновременно с замедлением роста не ипотечного потребительского кредитования и снижении ставок по таким кредитам». Аллилуйя, ЦБ осознал, что банки смогут дальше жить и здравствовать в России, за рубежом же маржа низкая, только если снизить ставки по кредитам и повысить доходы населения. Именно доходы населения и есть тот камень, брошенный в Орешкина! Однако возникает вопрос — деньги населению будут выдавать просто так или все-таки ЦБ подумает о доступности кредитов для создания новых мощностей в промышленности и расширения имеющихся предприятий?

Важно учитывать региональные особенности спроса на жилье, отмечает ЦБ. «Так, некоторый потенциал роста спроса на новостройки есть в регионах с недостаточным развитием ипотеки и высокой долей ветхого и аварийного жилья. Также проблему улучшения жилищных условий без дополнительного строительства новых домов может решить развитие рынка аренды жилья, которое увеличит эффективность использования существующего жилого фонда. Реновационные программы, финансируемые из бюджетов субъектов Федерации, способны поддержать как спрос, так и предложение на рынке первичного жилья. В результате их реализации улучшаются жилищные условия переселяемых домохозяйств. При этом жилищный фонд (в квадратных метрах и особенно в количестве квартир) увеличивается незначительно. В то же время аккумулирование финансовых ресурсов для реализации масштабных программ реновации в настоящее время не под силу большинству субъектов Федерации.» Вот и еще одну проблему все-таки признал ЦБ — необходимость развития регионов и отсутствие у субъектов на то денег. Здесь, вероятно, ЦБ бросает камень не только в Орешкина, но и в Антона Силуанова. Ведь, распределение доходов между бюджетами — зона ответственности Министерства финансов.

Чего не подметил ЦБ? Не указал Банк России того, что в случае изменения курса валют не в пользу рубля, себестоимость строительства может вырасти, а на эскроу-счетах будут лежать деньги людей под изначально заложенную стоимость объектов. Кто тогда будет достраивать дома, когда застройщик окажется в кризисном положении? Кроме того, если курс рубля рухнет, то мигранты, которыми активно замещают сегодня население страны, покинут Россию — им станет невыгодно работать в России. И тому есть пример — рабочие с Украины, которые при росте курса доллара к рублю, сделали выбор в пользу работы в Европе. И еще — снижение курса рубля подстегнет производителей материалов для строительной отрасли к экспорту, а не их продажам и поставкам внутри страны для застройщиков. Так что ЦБ есть над чем работать — разгребать, в первую очередь, свои камни, а не перебрасывать их в другие огороды.

Какие выходы из ситуации видит Банк России?

ЦБ отмечает необходимость сохранения производственных мощностей уходящих с рынка компаний и их переход к финансово состоятельным компаниям. Согласитесь, очень сомнительно выглядят ожидания быстрой и доброжелательной передачи мощностей от застройщика, по сути, принудительно прекращающего работу.

Также предлагает Министерству экономразвития подумать о росте доходов населения на 4% в год в реальном выражении.

Судя по тому, как Банк России делает акцент на том, что форсированный рост ипотеки может привести к быстрому исчерпанию потенциала спроса на покупку жилья на первичном рынке в ближайшие 7−9 лет, а отсутствие источников нового спроса может привести к резкому падению цен на жилье и объемов строительства за горизонтом действия национального проекта, что является нежелательным исходом с точки зрения всех вовлеченных в строительный рынок игроков, то очевидно, Банк России намекает, что форсировать ипотеку не стоит.

Также ЦБ предлагает переключиться на развитие рынка аренды жилья, что, по его мнению, позволит увеличить эффективность использования жилого фонда и улучшить жилищные условия без дополнительного строительства новых домов. То есть долой нацпроект, так что ли? «Поэтому важно, отмечает далее ЦБ, говоря в пользу аренды, разработать меры по смягчению данных ограничений. В частности, значительные усилия необходимы для оздоровления строительной отрасли, повышения ее финансовой устойчивости и кредитоспособности. Существенные резервы для снижения себестоимости и роста эффективности строительных компаний можно найти в уменьшении регуляторной нагрузки и облегчении доступа к инфраструктуре. Со стороны спроса необходимо добиться успеха в реализации структурной политики и существенном улучшении инвестиционного климата как основы ускорения темпов роста российской экономики и доходов населения». Как говорится — получите и распишитесь: ЦБ со своей стороны готов к реализации нацпроекта, и деньги он найдет, и спрос удовлетворит, но спрос вы обеспечьте и решите прочие проблемы.