В 2012 году досрочно будет погашено примерно 15% накопленного ипотечного портфеля банковского сектора

Эксперты рассказали, как рефинансировать свой ипотечный кредит и почему не стоит этого делать в России. Долларовый кредит останется более выгодным даже при курсе 47 рублей за доллар.

Глава ФРС Бен Бернанке реинвестировал собственную ипотеку под более низкий процент. По примерным подсчетам, финансист выиграл примерно 235 тысяч долларов. Точную сумму подсчитать сложно, поскольку в декларации указывается только диапазон стоимости активов.

Рефинансирование — получение нового кредита на лучших условиях на цели погашения действующего кредита.

В последние четыре года ставка рефинансирования в России снизилась с максимума в 13% (1 декабря 2008 года) до 8%, действующих сейчас. Как ни странно, в США ставка снизилась на столько же процентных пунктов, однако абсолютные значения, конечно, другие. В 2007 году ставка рефинансирования ФРС США составляла 5,25% годовых, постепенно она была снижена до 0,25% (такая ставка введена 16 декабря 2008 года и с тех пор не изменялась).

При этом рефинансирование кредитов в России не стало столь же популярным делом, как в США, и предлагается далеко не всеми банками, скорее, единицами. Но справедливости ради стоит сказать, что российские заемщики тоже не очень интересуются возможностью «перезанять, чтобы погасить».

Как рассказали BFM.ru в Агентстве ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), в первом полугодии 2009 года, к примеру, лишь 0,02% заемщиков получили новый кредит на свою недвижимость, в 2010 году таких было уже 0,05%, в 2011—0,16%, в 2012 году — 1,38%. То есть доля перекредитования уверенно растет, но в общей массе сделок она все равно практически незаметна.

Дело, конечно же, в том, что несмотря на достаточно значительное снижение ставки рефинансирования, аналогичного или близкого снижения ставок на рынке ипотечного кредитования не происходит. Кроме того, подобная услуга пока позволит сэкономить лишь при соблюдении определенных условий.

Наиболее выгодна реструктуризация тем клиентам, которые брали кредиты в 2009 году под 18% годовых. Для них экономия может составить 5 и более процентов, что представляет достаточно ощутимую сумму. К примеру, если кредит составляет 10 миллионов рублей, то рефинансирование со снижением ставки всего на 1% даст 100 тысяч рублей экономии в год. При величине кредита в 2 млн рублей экономия будет не так велика — всего 20 тысяч в год.

Такая экономия, рассказали BFM.ru эксперты, может быть уже невыгодной, поскольку сделка по реструктуризации влечет за собой достаточно большие расходы — от 1% до 10% от суммы кредита.

Дебри рефинансирования

Заемщики обращаются к процедуре рефинансирования по двум причинам — хотят либо уменьшить процентную ставку, либо изменить валюту кредита, рассказала BFM.ru Ольга Садыкова, региональный директор DeltaCredit в Уфе.

«Если действующий кредит был получен по ставке от 14% годовых, то заемщику можно подавать заявку на рефинансирование. Стоит подать такую заявку, если действующий кредит оформлен в валюте, отличной от валюты получаемого дохода. Однако следует помнить о предстоящих расходах по сделке (оценка объекта, страховка, расходы по регистрации новой закладной в Росреестре, возможные нотариальные сборы)», — пояснила эксперт.

О дополнительных расходах говорит и Михаил Гольдберг, аналитик АИЖК: «Заемщику следует учитывать, что сам процесс перекредитования, по сути, представляет из себя получение нового кредита. Заемщику придется вновь оплатить услуги оценщика, так как предполагается перевод залоговой квартиры на баланс другого банка, выплатить возможные комиссии. Таким образом, решение о перекредитовании будет зависеть от того, насколько выгода от снижения аннуитета по новому кредиту будет больше возникающих расходов».

Чаще всего российские банки не склонны давать кредиты по более низкой ставке своим же заемщикам, апеллируя к уже заключенному договору. «Когда клиент просит о реструктуризации, то банкам не хочется с этим возиться, надо создавать под это отдельный механизм, а прибыль не та. Экономическая ситуация не стимулирует к тому, чтобы заниматься реструктуризацией кредитов. Зачем перебирать автомобиль, если можно купить новый?» — рассказал BFM.ru Роман Строилов, руководитель отдела ипотеки и специальных программ Tekta Group.

По его мнению, разумная цена за услугу реструктуризации кредита в том же банке должна обходиться в 0,5—1% от суммы кредита. В общем случае заемщику придется искать другой банк, причем выбирать из тех, которые занимаются рефинансированием ипотечных кредитов. Таких банков не так много, поскольку структура сделки по рефинансированию достаточно сложна.

Структура сделки по реструктуризации кредита:

— Найти подходящее финансовое заведение.
— Собрать и подать документы на одобрение кредита и объекта залога
— Получить положительное решение и далее приступить к оформлению кредита.
— Подать заявление о досрочном погашении кредита в свой банк.
— Получить новый кредит и погасить действующий.
— Получить документы на снятие обременения и оформить их в Росреестре
— Оформить залог в пользу нового кредитора.

В целом для рефинансирования кредита необходимо согласие банка-залогодержателя, кроме тех случаев, где требуется получить согласие банка на досрочное погашение кредита, поясняют эксперты.

Стоимость реструктуризации оказывается в среднем выше, чем получение нового кредита. Расходы на получение ипотечного кредита Роман Строилов оценивает как 1,5% — за выдачу кредита, комплексное ипотечное страхование и госпошлины.

В ходе реструктуризации могут возникнуть и другие расходы. К примеру, DeltaCredit до момента оформления залога (квартиры) в пользу банка увеличивает процентную ставку на 1%, рассказала Ольга Садыкова.

Эксперты считают, что в идеале такую сложную сделку должен сопровождать профессиональный ипотечный брокер, но это тоже влечет за собой дополнительные расходы. Несколько крупных брокеров заявляют о твердой цене за услугу рефинансирования — в районе 100 тысяч рублей. Остальные возьмут от 1 до 10% от одобренного кредита. Наиболее дорого перекредитование обойдется тем гражданам, у которых есть проблемы в кредитной истории или нет «белого» дохода.

Обойтись без реструктуризации

Кому банки точно откажут в рефинансировании? Во-первых, тем, у кого уже «включена» реструктуризация по имеющемуся кредиту. Нет шансов у тех, кто имеет просрочку платежей по кредиту и по договору страхования. «Финансовое положение заемщика и качество обслуживания долга по действующему кредиту должно оцениваться, как «хорошее»», — поясняет Ольга Садыкова.

Во-вторых, максимальный размер нового кредита не может превышать остаток долга по действующему. В-третьих, созаемщики должны «перейти» в новый кредит в прежнем составе.

«В эконом-сегменте мало кто из клиентов интересуется реструктуризацией, запросы чаще всего поступают от владельцев бизнеса с солидными кредитными обязательствами — от 20 млн рублей. Для них выигрыш даже в процент ощутим», — поясняет Роман Строилов.

Поскольку россияне в последние годы почти не брали кредиты в иностранных валютах, то низок спрос и на «межвалютное» перекредитование.

Тем временем, как подсчитали эксперты компании «НДВ-Недвижимость», кредиты в валюте остаются более выгодными, даже если курс доллара стремится вверх.

«Чтобы понять, какая валюта будет более выгодна, необходимо сравнить процентные ставки в различных валютах, а также посмотреть текущий курс выбранной валюты по отношению к рублю. Далее надо пересчитать сумму кредита в рублях по текущему курсу в валюту (или наоборот) и рассчитать ежемесячные платежи (естественно, на один и тот же срок). Зная все эти суммы, можно определить курс, при котором выплаты по двум кредитам станут одинаковыми», — объясняет руководитель департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость» Андрей Владыкин.

В качестве примера эксперт приводит расчет для кредита на 15 лет в размере 3 млн рублей и условного курса в 32 рубля за доллар. Аналогичный кредит в долларах составит 93750 у. е. «Средняя ставка по рублевым кредитам на готовую квартиру сейчас составляет 12,5% процента, тогда как средняя ставка по долларовым кредитам — 9%», — поясняет Андрей Владыкин. Платеж по рублевому кредиту составит 39976 рублей, а по долларовому 30432 рубля (951 доллар). Курс, когда платежи станут равны — 38,88 рубля за доллар. «Предположим, что курс доллара начинает расти сразу после получения долларового кредита и достигает «курса равенства платежей» к середине срока кредита, тогда «общие выплаты» (погашение основного долга + проценты за весь срок) выровняются к курсу 45,76 рубля за доллар», — подсчитал эксперт.

Гасить досрочно будут больше

«Всего в 2012 году досрочно будет погашено примерно 15% накопленного ипотечного портфеля банковского сектора, что примерно соответствует уровню 2011 года и несколько выше показателя 2008—2010 годов (когда погасили 13—14% всего портфеля). Рост доли досрочного погашения связан с преобладанием на рынке жилья альтернативных сделок, когда после некоторого периода продажи старого жилья большая часть кредита на приобретение нового гасится за счет вырученной суммы, а не за счет нового, более дешевого кредита», — прогнозирует Михаил Гольдберг.

Опрошенные эксперты затруднились ответить на вопрос, когда реструктуризация станет значительной частью российского рынка ипотеки. Пока банки едва справляются с выдачей ипотечных кредитов, хотя ставки растут, число клиентов не уменьшается. Думать о реструктуризации пока некогда.