Реформы правительства убивают рынок недвижимости

В первом полугодии 2019 года строительная отрасль жила в основном ожиданием грядущей реформы, с помощью которой власти намеревались устранить проблему обманутых дольщиков. Однако на волне этих настроений игроки рынка заметили резкую смену тенденций: спрос начал стагнировать, ипотека — «буксовать», а цены — давить на кошелек покупателей. И если в прошлом году аналитики рынка жилья почти ежемесячно наперебой рапортовали о рекордных показателях спроса, то теперь энтузиазм участников отрасли поубавился. «Что же произошло?» — поинтересовалась «СП» у знатоков вопроса.

АКТУАЛЬНЫЕ НОВОСТИ ИПОТЕЧНОГО РЫНКА В ТЕЛЕГРАМ-КАНАЛЕ РУСИПОТЕКИ

— Ситуация на рынке жилья коренным образом поменялась из-за ипотеки, — констатировал в беседе с корреспондентом издания генеральный директор девелоперской компании Level Group Кирилл Игнахин. — Если мы сравним динамику основных показателей лета 2018 года и 2019 года, то картина получится ассиметричной. В первом полугодии 2018 года ипотечные ставки сокращались и даже достигли исторически низкого уровня. В некоторых регионах ставки опустились ниже 9% годовых. Конечно, это привлекло население, которое в первой половине 2018 года рассчитывало на улучшение ситуации в экономике и новые инициативы вновь избранного президента. Однако во второй половине 2018 года дважды был девальвирован рубль, утверждены спорные инициативы в налоговой политике, Центробанк ужесточил кредитно-денежную политику и ставки по ипотеке «поползли» вверх. В полной мере негативный эффект этих тенденций проявился в первом полугодии 2019 года.

— Тем не менее монетарные власти и крупнейшие «игроки» ипотечного рынка отчитались о рекордных объемах выданной ипотеки в 2018 году, а спрос на жилье продолжал расти. Как это объясняется?

Рынок жилья во многом инертный. От начала поиска жилья до получения ключей или подписания договора долевого участия могут пройти месяцы. К тому же во втором полугодии всегда активность покупателей нарастает, так как заканчивается отпускной сезон и близится Новый год. Тем более повышение ставок по ипотеке на первых порах даже подталкивало спрос вверх, так как покупатели опасались дальнейшего удорожания кредита. А в первом полугодии 2019 года, можно сказать, наступило отрезвление.

— И в чем выразилось это «отрезвление»?

Прежде всего в снижении спроса на ипотеку, а с привлечением кредита проходит от 30% до 70% сделок в зависимости от региона. Уже в декабре 2018 года по стране было заключено меньше ипотечных сделок со строящимся жильем, чем годом ранее, что произошло впервые с февраля 2017 года. То есть почти два года рынок только рос, а в декабре 2018 года — в самый «урожайный» месяц — была отмечена отрицательная динамика (-8%). С января по май количество ипотечных сделок в годовом измерении только сокращалось, причем нарастающим темпом. Даже если мы прибавим к сумме ипотечных сделок спрос во вторичном сегменте, мы увидим такую же картину. Разница лишь в том, что в целом по рынку жилья (то есть новостройки плюс «вторичка») сокращение сделок началось с апреля (-14%). Без учета июня, по которому ЦБ еще не опубликовал данные, общий итог за полугодие таков: с января по май 2019 года в России было заключено на 12% меньше ипотечных сделок, чем в такой же период 2018 года. Если же говорить только о новостройках, то провал еще более заметный: -21%.

— От России в целом можно было ожидать такой результат. А что было в Москве, где ситуация с доходами населения получше?

В Москве действительно ситуация пока получше. Замедление активности покупателей здесь выразилось лишь в снижении темпов роста спроса. Если в первом полугодии 2018 года каждый месяц заключалось на 80% больше сделок, чем в аналогичный месяц предыдущего года, то в первой половине 2019 года этот темп в среднем сократился до 14%. Правда в мае и июне количество ипотечных сделок уже было меньше, чем в мае и июне 2018 года. В целом спрос на новостройки, не только ипотечный, продолжает расти примерно на 20%, что тоже меньше, чем в прошлом году, но, условно говоря, в «красную зону» активность дольщиков еще не вошла. Однако стагнация налицо.

— Есть ли у этой стагнации другие причины, помимо роста ипотечных ставок?

Вторая тревожная тенденция, которая создает предпосылки для серьезной рецессии в недвижимости, — это быстрый рост цен на жилье. «Квадрат» стал дорожать еще в 2018 году, и особенно быстро во второй половине прошлого года. Новостройки за прошлый год в России выросли в цене на 5%, а вторичное жилье — на 3%. В первом полугодии этот процесс продолжался. Вторичное жилье выросло в цене на 2,7% за полугодие. В Москве, во всяком случае в сегменте массовых новостроек, наблюдалась такая же тенденция. За прошлый год «квадрат» подорожал на 8%, а за первое полугодие 2019 года еще на 3,5%. Цены на жилье растут быстрее темпов инфляции.

— Как и почему цены на жилье растут даже на фоне замедления спроса?

У роста цен есть две основные причины. Во-первых, во второй половине 2018 года экономику накрыла инфляционная волна после девальвации рубля. Строительство в России сильно зависит от импорта инженерного оборудования и некоторых стройматериалов, а они дорожают с падением рубля. Во-вторых, себестоимость строительства повышается из-за роста тарифов естественных монополий, цен на топливо, грузоперевозки и вообще весь цикл работ, связанных с реализацией проекта жилой застройки. Наконец, негативно отразилось и повышение НДС. Все эти дополнительные затраты почти неизбежно отражаются в цене, так как маржа застройщиков не столь высока, особенно в провинции, чтобы за свой счет компенсировать рост издержек. Вторая причина — это реформа долевого строительства.

— Но переход к новой схеме финансирования жилищного строительства начался только 1 июля, а цены пошли вверх раньше. Как это произошло?

Застройщики заранее начали готовиться к этому процессу. С одной стороны, появился ажиотаж со стороны покупателей новостроек, справедливо опасающихся повышения расценок на жилье, которое будет построено исключительно на деньги банка. С другой стороны, нельзя допустить резкого скачка цен, который может демотивировать покупателей. Наконец, спрос на жилье в прошлом году был столь высоким, что многие девелоперы решили, что повышение цен не грозит большим оттоком клиентов. И пока этот расчет оправдывается, во всяком случае в Москве. Однако мы должны четко понимать, что рынок жилищного строительства может зайти в тупик: жилье дорожает быстрее инфляции, реальные доходы населения сокращаются шестой год подряд, а ставки по ипотеке растут.

— Недавно банки объявили о снижении ипотечных ставок, и Центробанк также сократил ключевую ставку. Разве это не простимулирует спрос?

Ставки по кредитам снизили банки второго и третьего эшелона ипотечного рынка. Крупнейшие кредиторы ипотечных заемщиков (Сбербанк и ВТБ) сохраняют базовые ставки на уровне около 10,5% годовых, то есть примерно на 1 процентный пункт выше, чем год назад. Не забывайте и о сокращении реальных доходов. Даже если ставки вдруг вернутся на уровень годичной давности, потенциальный заемщик все равно будет уже более бедным, чем тогда. Конечно, если ставки по ипотеке вновь станут снижаться, это позволит стабилизировать рынок, но новых рекордов мы уже скорее всего не увидим.

— А как же национальный проект «Жилье и городская среда», объявленный год назад? Президент поставил задачу повысить доступность жилья, а она, получается, сокращается.

В этом, собственно, и проблема, потому что основным инструментом решения жилищного вопроса в стране «назначена» ипотека, а именно этот механизм дает сбой. Причем застройщики должны увеличить почти в два раза ежегодный ввод жилья, но одновременно коренным образом изменить модель финансирования строительства. Населению же предстоит раскупить 120 миллионов квадратных метров жилья, но его реальные доходы снижаются шесть лет подряд. Чтобы выйти из тупика нужно решить хотя бы одну из этих проблем.

— Например, какую?

Давайте по порядку. Повышение реальных доходов населения — это комплексная макроэкономическая задача, решение которой лежит явно за пределами строительства, поэтому ее комментировать не считаю правильным. Вторая проблема — переход к новой модели финансирования жилищного строительства в непростой для отрасли период. Конечно, реформа могла быть более плавной, и момент для этого мог представиться более подходящий, но и вопрос об обманутых дольщиках стоит ребром, да и в целом переход к более цивилизованной модели оправдан.

— Остается ипотечный инструмент. Как быть со ставками?

Именно жилищный кредит в последние полтора года помог не только справиться с последствиями кризиса 2014 года, но и достичь исторических рекордов по спросу. То есть потенциал есть, но кредит должен быть более дешевым. Столь высоких ставок по ипотеке нет ни в одной развитой стране мира. В национальном проекте предполагается снижение ипотечной ставки до 7,9% только к 2024 году. И даже в этом случае по уровню доступности жилищного кредита мы будем отставать от Китая, не говоря уже о Европе. Полагаю, что для сохранения стабильности в жилищном строительстве, нам необходимо раньше достигнуть этой цели. Скорее всего, это станет возможным если будет перезапущена программа государственного субсидирования ипотечных ставок, но понадобятся и другие инструменты. Возможно, стоит задуматься о создании государственного ипотечного банка, который мог бы предложить определенным группам покупателей (скажем, бюджетникам, молодым специалистам и т. п.) более приемлемые условия кредитования.