Ипотечных кредитов в регионах России станет больше, но дешевле они не станут

Как стало известно «Маркеру», Внешэкономбанк с подачи правительства разработал меры по снижению рисков банков при выдаче региональной ипотеки. ВЭБ предлагает увеличить капитализацию Агентства по ипотечному и жилищному кредитованию (АИЖК) и предоставлять ему льготные средства, чтобы то выкупало ипотечные портфели банков. Эксперты, опрошенные «Маркером», в целом поддержали инициативу. Но с оговоркой: ипотечных кредитов в регионах станет больше, но вряд ли они значительно подешевеют.

Ипотека «выздоровела», но не в регионах

Рынок ипотеки почти оправился от кризиса 2008 года, основные последствия которого пришлись на 2009-й, когда банки практически прекратили выдачу жилищных ссуд. В 2010 году банкам не удалось выйти на докризисный уровень, только в 2011-м он остался позади. К 2015 году прогнозируется практически удвоение объемов выдачи ипотечных кредитов.

Что касается региональной структуры ипотечного кредитования в России, то здесь бесспорными лидерами продолжают оставаться Москва и Московская область. В Москве за 2011 год было выдано 1015 ссуд на приобретение и строительство жилья на сумму 11,07 млрд рублей. Далее в региональном рейтинге следуют Санкт-Петербург, Тверская область и Самарская и Калининградская области, в каждой их которых объем ипотечных ссуд, выданных в 2011 году, превышал 200 млн рублей.

Банкиры говорят, что регионы не могут себе позволить активно развивать ипотеку: это высокорискованный банковский продукт, притом что маржа по нему не превышает 1%.

- Необходимо долгосрочное фондирование. Сейчас в России для банков нет фондов сроком на 10—15 лет, на которые обычно выдается ипотека, — говорит главный управляющий директор Альфа-банка Алексей Марей.

ВЭБ выполняет «домашнее задание»

По информации «Маркера», правительство в апреле этого года поручило Внешэкономбанку разработать комплекс мер по снижению банковских при выдаче ипотеки. На днях председатель Внешэкономбанка Владимир Дмитриев направил письмо министру экономического развития Андрею Белоусову, в которых обозначил свои предложения. «Считаем целесообразным рассмотреть возможность увеличения капитализации АИЖК или предоставления ему кредита на льготных условиях», — отметил Дмитриев. Цель данной инициативы — повысить возможность выкупа АИЖК ипотечных портфелей региональных банков.

Подобный кредит АИЖК получало от ВЭБа в 2010 году — 40 млрд рублей были выданы до 2020 года по программе инвестиций ВЭБа в проекты строительства доступного жилья и ипотеку. АИЖК из полученных 40 млрд рублей выдает целевые займы банкам на кредитование девелоперов, строящих жилье экономкласса.

- АИЖК является ключевой рефинансирующей организацией, обеспечивающей банки долгосрочными пассивами, которые направляются на предоставление ипотечных кредитов, — поясняет замдиректора департамента ипотечного кредитования Банка «Петрокоммерц» Дмитрий Шапочкин. — Для многих региональных банков фондирование АИЖК является единственным источником долгосрочного финансирования и обязательным условием наличия ипотечных программ в продуктовой линейке.

Кредиты в регионах не упадут в цене

Эксперты, опрошенные «Маркером», в целом поддержали инициативу, но отметили, что конечный потребитель не сможет ощутить позитивных сдвигов, то есть региональная ипотека едва ли подешевеет больше чем на 1 процентный пункт.

- Предложение ВЭБа даст АИЖК возможность более активно действовать на рынке и, видимо, оперировать более низкими ставками, — говорит Иван Анисимов, заместитель председателя правления Абсолют Банка. — Это может дать возможность региональным банкам выдавать больше кредитов.

- Увеличение ресурсов АИЖК позволит его партнерам быть уверенными, что запланированное количество кредитов будет рефинансировано, а не зависнет на балансах банков, которые не могут себе позволить держать их на своей позиции по причине низкой ставки, длинного срока и отсутствия соответствующего фондирования, — говорит директор департамента ипотечного кредитования НОМОЛС-банка Сергей Арзянцев. - Это приведет к тому, что банки станут выдавать кредиты в более спокойном режиме, а не будут постоянно оглядываться на АИЖК и задаваться вопросом «выкупит или не выкупит?».

Тем не менее региональная ипотека не станет доступнее, отмечает Анисимов. Суть в следующем. Доступность ипотеки определяется не только ставкой, но и рядом иных факторов.

- Насколько может подешеветь ипотека, будет опять же зависеть в первую очередь от условий, которые предложит АИЖК, то есть от условий, на которых государство предоставит АИЖК фондирование, — отмечает Анисимов. Арзянцев добавляет, что со стороны АИЖК может навредить другим банкам, у которых столь дешевые ресурсы будут отсутствовать, «а в этом государство вряд ли заинтересовано».

Банкиры предлагают АИЖК направить льготные средства не на выкуп кредитных портфелей региональных банков, а на выкуп их ипотечных ценных бумаг.

- Со стратегической точки зрения это было бы правильно, — уверен Арзянцев. — Выкуп облигаций — более рыночный инструмент по сравнению с выкупом закладных. Кроме того, преимуществом такой схемы является то, что на балансе АИЖК окажутся более ликвидные и надежные ипотечные облигации старших траншей, а не закладные, имеющие более низкую ликвидность.

Во Внешэкономбанке от комментариев отказались.