Риски ипотечного кредитования разделят на заемщиков, кредиторов и страховщиков
Правительство РФ считает, что страхование снизит риски ипотечного кредитования. Но дополнительные затраты могут лечь на заемщиков.
На сайте Министерства экономического развития России (МЭР) опубликован законопроект о внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и в часть 2 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ). По мнению авторов, ипотечные заемщики не должны нести ответственность за кредит в одиночку – риски необходимо разделить на заемщиков, кредиторов и страховщиков.
Включение страховых компаний в процесс ипотечного кредитования – вполне цивилизованный механизм, применяемый, например, в Канаде. Теоретически это создает предпосылки для снижения процентной ставки по ипотеке. Сейчас на российском рынке, соглашаются банкиры, превалирует ситуация, когда «все риски заложены в процент». Тем не менее банковское сообщество без энтузиазма отзывается об инициативе МЭР. Представители кредитных организаций утверждают, что «добровольно-принудительное» внедрение страхования только повысит стоимость ипотеки и оформления кредита.
Тревожные симптомы
Намерение правительства прозвучало весьма своевременно. С начала 2013 года просроченная задолженность, снижавшаяся два года подряд, вновь начала расти. Уже в мае она достигнет отметки в 28,3 млрд руб., что почти на 10% больше, чем в мае 2012 года, говорится в обзоре коллекторского агентства «Секвойя Кредит Консолидейшн». До конца года «просрочка» увеличится до 30 млрд руб. Для сравнения: худший показатель приходится на 2010 год, когда размер «плохие долгов» по ипотеке превышал 43 млрд руб.
По мнению Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), причина негативной тенденции – в неосторожном поведении кредитных организаций. Еще в прошлом году на фоне падения темпов роста ипотеки они ослабили требования к заемщикам. В частности, все больше банков выдают кредиты без справок о доходах. «Ослабление требований, в дополнение к значительному числу банков, предлагающих ипотечные кредиты с минимальным первоначальным взносом в 10%, потенциально увеличивает риски банковской системы, поскольку широкое распространение такой практики среди остальных участников рынка может привести к увеличению доли высокорисковых кредитов в активах банковской системы», – предостерегает АИЖК в ежеквартальном отчете.
Рост просроченной задолженности ведет к социальным проблемам. Как показывают результаты исследования, проведенного Финансовым университетом при правительстве РФ, 60-80% «дефолтных» заемщиков не в состоянии единовременно расплатиться с банком. Даже после продажи залоговой недвижимости суммы накопившихся пеней, штрафов, судебных издержек таковы, что остается непогашенный долг в размере 20-40% первоначального кредита. Выплаты растягиваются на годы.
Послабления для заемщика
Поправки в Закон «Об ипотеке…» и НК РФ, по идее, должны способствовать более активному внедрению механизма страхования ответственности заемщиков и предотвратить ситуацию, когда он не может выбраться из долгов. Этот вид страхования начал продвигается с 2010 года – тогда с этой целью была создана «Страховая компания АИЖК», а банк ВТБ24 объявил о запуске собственной, совместной со «Росгосстрахом», программы. Страховые программы позволили банкирам, напуганным кризисом, чувствовать себя увереннее и вернуться к выдаче кредитов с первоначальным взносом в 10%.
«Впрочем, таких кредитов у нас единицы, за квартал максимум один-два. Большинство ипотечных заемщиков ВТБ24 оформляют кредит с первоначальным взносом в 35% и больше», – отмечает начальник отдела ипотечного кредитования филиала ВТБ24 в Cанкт-Петербурге Татьяна Хоботова. «Несмотря на то что количество заключенных нашими заемщиками договоров страхования растет, их доля в текущих выдачах банка не превышает 5%», – соглашается руководитель управления страхования и оценки залогового имущества DeltaCredit Эльвира Кучеренко. По данным СК АИЖК, количество ипотечных кредитов с низким первоначальным взносом, страхуемым в момент выдачи, составляет около 2% от общего числа выданных займов.
Низкая популярность страховой защиты объясняется несколькими причинами. Во-первых, она явно недостаточна. В действующем законе об ипотеке установлен максимальный размер страховой суммы по договору страхования ответственности заемщика – 20% стоимости заложенного имущества. На деле страхуется только 10-20% стоимости залога (разница между установленным банком базовым первоначальным взносом и средствами, внесенными заемщиком в момент покупки квартиры). Таким образом, для недорогой однокомнатной квартиры стоимостью 3 млн руб. страховая сумма составляет 300-600 тыс. руб. Этих денег может не хватить на покрытие всех долгов заемщика. Законопроект снимает эту проблему. В нем не указана верхняя планка страховой суммы, вместо этого предлагается зафиксировать ее минимальный размер на уровне 10% стоимости заложенного имущества.
Вторая причина малой привлекательности страхования – довольно высокая цена страховки. Тарифы составляют 1-3% от страховой суммы. Легко подсчитать, что при покупке однокомнатной квартиры стоимостью 3 млн руб. с 10%-ным первоначальным взносом страховая премия, в зависимости от банка, составит 30-90 тыс. руб. Причем, уточнили в компании «Ренессанс Страхование», уплатить ее требуется единовременно, а в случает отказа от страхования (например, по причине досрочного погашения кредита) выплаченные деньги не возвращаются. Законопроект не предлагает (да и не может) снизить тарифы. Но вводит норму, в соответствии с которой страховую премию можно будет выплачивать в рассрочку, облегчив финансовое бремя получателя кредита.
Другое послабление, предлагаемое для заемщика, связано с налогообложением. По действующим нормам НК РФ если часть долга покрыта страховкой, то у человека возникает так называемся материальная выгода, с которой должен быть уплачен подоходный налог в размере 13%. То есть он должен заплатить государству в качестве налогов несколько десятков тысяч рублей. Если поправки будут приняты, то доход, образовавшийся в результате погашения задолженности страховщиком, не будет облагаться НДФЛ.
Кроме того, в законопроекте более точно описан страховой случай. Сейчас страховое возмещение выплачивается залогодержателю, только если денежных средств после продажи залогового имущества не хватает для удовлетворения требований банка. Но иногда залоговую квартиру продать непросто (вспомним 2009-2010 годы), банк вынужден принять залог на баланс и долг частично «зависает». В новом документе предлагается выплачивать страховую компенсацию также в случае недостаточности стоимости оставленного за залогодержателем заложенного имущества.
Приглашение для банков
Законодатели считают, что банки также должны принять участие в страховании от рисков невозврата. В законопроекте кредитору предлагается страховать финансовый риск возникновения у него убытков, вызванных невозможностью удовлетворения обеспеченных ипотекой требований в полном объеме вследствие недостаточной стоимости заложенного имущества. «Ипотечное страхование кредитора было возможно и ранее – законодательного запрета на страхование таких рисков нет. Проект закона лишь упорядочивает минимальные параметры такого страхования», – отмечает директор управления специальных каналов продаж Северо-Западного дивизиона компании «Ренессанс страхование» Екатерина Волкова. Но добавляет, что не видит больших перспектив у этой инициативы. «Этот вид страхования связан со значительной кумуляцией (накоплением) рисков, трудностями перестрахования, неблагоприятном отборе рисков и высокой убыточностью этого вида – так как это процикличный вид страхования, зависящий от циклов экономической активности, то в период экономической рецессии убыточность резко возрастает, а порой становится катастрофической. Так что вряд ли вызовет большой интерес со стороны страховых компаний», – поясняет Екатерина Волкова.
С декабря 2012 года АИЖК в рамках пилотного проекта внедряет этот вид страхования. Для чего агентство совместно с ОАО «СК АИЖК» разработало программу страхования для рефинансирования ипотечных кредитов и займов с низким первоначальным взносом. Страхователем выступает сам банк-кредитор. Чтобы подтолкнуть банки страховать риски за собственный счет, авторы законопроекта предлагают изменить правила налогового учета соответствующих расходов. Для этого предусмотрены поправки в НК РФ, в соответствии с которыми суммы страховых взносов по договорам ипотечного страхования кредитора будут относиться к расходам банка. Тем самым налогооблагаемая база налога на прибыль уменьшится.
Банкиры разошлись в оценке необходимости предлагаемого механизма.
«С нашей точки зрения, страхование финансовых рисков является реальной альтернативой программы страхования ответственности заемщиков. В случае принятия соответствующих поправок данный вид страхования будет более привлекательным для банков-участников ипотечного рынка», – считает Эльвира Кучеренко. Кредитные организации тем самым смогут конкурировать, снижая стоимость оформления займа для клиентов с низким первоначальным взносом.
«У банка уже есть инструменты по страхованию финансовых рисков – создание резервов», – возражает Татьяна Хоботова. Как сообщили БН в «СК АИЖК», платежи по договору страхования рисков невозврата за счет средств банков, скорее всего, будут переноситься на заемщика – например, в виде небольшого повышения процентной ставки по кредиту.