«Кризис на рынке жилья – это когда одни не могут кредитовать, другие не могут строить»
В России падает объем ипотечных кредитов. Так в августе текущего года объем выдачи банками ипотеки снизился на 20% в сравнении с аналогичным периодом 2018 года. По данным Объединенного кредитного бюро (ОКБ) в прошлом месяце количество новых ипотечных кредитов упало на 20% в годовом отношении, а объемы выданных займов снизились на 15%. Комментирует Роман Блинов, руководитель аналитического департамента «Международного финансового центра»:
«Итак, рассуждая на тему кончился ли в стране ипотечный бум и бум потребительского кредитования, можно с уверенностью сказать, что от пиковых значений то мы скорее всего отошли, но ситуация далека от идеальной. Да с одной стороны мы видим, что уже в августе рост объемов выданных ипотечных кредитов уже не прирастает галопирующими темпами, но это только потому, что из всего разнообразия возможных вариантов на рынке жилья все самое доступное выбрано и куплено, а вот с новыми объектами есть вопросы. Тут и цена выше, уже как правило, при отсутствии доступных квартир, ну и сами правила уже меняются, тем более что с октября они еще раз изменятся для большинства участников рынка недвижимости в стране.
Тот рост потребительского кредитования, который мы наблюдали в последние несколько кварталов отчасти был связан и с некоторым поведенческим рывком в экономике со стороны потребителя, который, как только услышал о том, что в ряде мест, а точнее в кредитовании и ипотеке со стороны государства будут изменены правила игры просто бросился изыскивать для себя окно возможностей чтобы прямо здесь и сейчас сделать то, что можно сделать сейчас и по тем правилам которые еще не изменились и уже всем были привычны и понятны. Наш российский народ и все население страны уже очень давно поняло одну простую вещь: что когда в дела экономики и инвестиционно-банковской сферы вмешивается государство, то это в большинстве случаев грозит именно закручиванием гаек, и ухудшением существенных условий сделок по отношению к первоначальным. В результате, возможно я и прав, но мы видели симметричный ответ населения на изменение правил игры в отношении кредитных ресурсов и программ, касающихся и ипотеки, и розничного кредитования, и дело тут не только в населении. Новые условия касаются и бизнеса, он тоже старается адаптироваться к новым условиям ведения бизнеса, и пока, не очень-то и успешно.
Говорить о смене тренда в сегменте ипотечного кредитования пока рано, но есть ряд трудностей, которые объективны для всех участников оборота недвижимого имущества. Банки с октября по-новому оценивают заемщиков, и это вносит новые условия и для банков, и для населения, введение эскроу-счетов при всем том, что это нормально приведет в перспективе к оттоку с рынка строительства части застройщиков, ведь они уже сейчас видят для себя определенные трудности в получении проектного финансирования со стороны банков, что не удивительно. Многие из числа действовавших на сегодня застройщиков не могут полностью соответствовать новым требования со стороны банков и для большинства региональных застройщиков это действительно проблема. Сами по себе российские банки так же при близком рассмотрении оказались не готовы в новых условиях просто взять и заново работать как ни в чем ни бывало. Это видно и по комментариям со стороны главы российского ЦБ РФ Эльвиры Набиуллиной, которые она давала в ее беседе по данному поводу с Президентом РФ В.В. Путиным. Резюме из этой беседы простое, - правильным путем вы идете, товарищи, но как всегда медленно.
У российских банков еще нет бизнес-практики по работе в новых условиях, и выработка новых бизнес стандартов точно займет некоторое время. Сколько именно, пока не известно, но то, что мы называем итоговая стоимость ипотеки, явно будет в перспективе для россиян выше текущих уровней. Со слов главы ЦБ РФ Эльвиры Набиуллиной, в перспективе в стране возможно и снизятся ставки по ипотечным кредитам, но при этом как представляется мне, стоимость общих издержек по проведению ипотечных сделок для российских банков возрастет, да и для самих застройщиков общие издержки выросли и будут расти, да и с проектами у многих уже сейчас трудности финансирования. Это грозит рынку жилой недвижимости застоем, а возможно и мини-коллапсом, но это может произойти при явном ухудшении внешней финансовой и экономической конъюнктуры в мире, что бумерангом ударит и по нашей стране.
Падение курса российского рубля в условиях слабого экономического роста и в условиях падения располагаемых доходов населения может привести и к существенному кризису на рынке жилья. Одни не могут кредитовать, то некого, то риски крайне велики. Другие не могут строить, им денег на это не дают, да и мощностей для этого нет, ну а последним, конечным потребителям, им не на что покупать, ведь у них нет денег ни на ипотеку, ни на их основные свои нужды. И вот тут-то круг замкнется.
Применительно к тем нововведениям, которые пришли в нашу жизнь и касаются именно заемщиков, то тут необходимо отметить, что в первую очередь речь идет о новых подходах в оценке общей кредитоспособности российских заемщиков. Как мы знаем, в стране в перспективе, будут созданы несколько Бюро кредитных историй (БКИ), в замен уже существующего Бюро Кредитных Историй, которые даже возможно получат право не только самостоятельно рассчитывать показатель долговой нагрузки заемщиков, причем надо отметить, что раньше этим занимались банки-кредиторы самостоятельно, в процессе оценки своих клиентов, заемщиков. Но и в процессе выработки новых правил игры на территории кредитов и кредитования абсолютным новшеством станет и то, что БКИ предполагается наделить возможностью доступа к личным данным о доходах граждан страны, что пока еще не очень понятно, как и на какой основе, но мысль такая есть. Сейчас же в профильных комитетах по финансовому рынку Государственной Думы РФ, уже рассматривается законопроект, который предусматривает создание специальных квалифицированных БКИ, которые по запросу будут вычислять, так называемый Показатель Долговой Нагрузки и отправлять данные о конкретном заемщике по запросу заинтересованному банку.
Как мы уже неоднократно писали в своих комментариях по поводу ипотечных сделок в стране, мы считаем, что большинство россиян уже предприняли упреждающие действия, со своей стороны. Те, кто из них посмекалистей, тот уже смог купить себе недвижимость, воспользовавшись ипотечными программами российских банков. Подавляющее большинство это уже сделали, с остальными очень много вопросов. Теперь в текущих условиях банки, наверное, бросят все свои силы на поиски, выведение и вскармливание такого класса заемщиков, – как «Идеальный Заемщик», вот только где его искать при столь масштабных размерах кредитного бума в стране, остается вопросом.
Применительно к нашим «Идеальным заемщикам», то ими могут оказаться только те категории нашего населения, которые имеют исключительно «белую заработную плату». И это не удивительно. Ведь при расчете так называемого показателя, который во всем мире известен как - payment-to-income, необходимо в первую очередь принять во внимание именно налогооблагаемую базу для расчета, причем к каждому заемщику, а так же, и к со-заемщику, и кроме того, возможно и к членам их семей. Ведь в большинстве случаев, сам по себе термин - payment-to-income, применим и к частному домохозяйству, и к его отдельным членам.
Сейчас мы готовы говорить о том, что у банков в виду новых инициатив ЦБ РФ в отношении новых правил игры на рынке ипотечного кредитования, появится новая «головная боль», в виде новых и жестких требований по начислению страховых резервов под сомнительные кредиты населению, а у населения появится необходимость более подробно подтверждать свои реальные доходы и средства, полученные в качестве сопоставимым с реальным доходом. Пока же все крайне сырое, правда верится, что все будет цивилизованно, но с учетом того факта, что в стране по данным того же сервиса по поиску высокооплачиваемой работы Superjob, россиян, согласных получать заработок по «черной» или «серой» схеме, согласно их опросу, в стране около 43%, радости мало. Это означает, что у тех, кто получает свои доходы в «серых или белых конвертах», и тем самым финансирует «серую и теневую экономику», проблем станет больше, а возможностей, подтвердить свои доходы, станет меньше.
Правда не все так плохо, ведь кредитные организации, в своей погоне за наживой, скорее всего, местами какое-то еще время будут закрывать на это глаза. Пока все это вводится в виде «полигона для испытаний», и лишь время покажет, насколько сильны связи, взаимодействия всех участников рынка розничного кредитования в стране. И насколько сильно можно будет нейтрализовать видимые конфликты интересов на рынке ипотечного кредитования в стране, из которых самый главный состоит в том, что суть банковского бизнеса заключается в выдаче кредитов бизнесу и населению, и привлечении депозитов от них же. Так же, как и громадный металлургический завод, плавящий чугун или сталь, нельзя заставить одним махом понизить температуру домны, в которой выплавляется сталь – в той же мере странным будет сдерживать кредитные учреждения в производстве их главного продукта, не предлагая им ничего взамен. Со стороны же самих застройщиков вопросов существенно больше, как и к их проектам со стороны банков. Кто будет предлагать российским потребителям, экономике и банкам действительно хорошие и реальные проекты в области жилой и коммерческой недвижимости, конечно не стоит на повестке дня, но вот насколько они заинтересуют всех участников экономического оборота – покажет время»