Запасной угол: Россия вошла в топ-10 стран по росту цен на жилье
Россия вошла в топ-10 стран по росту цен на жилье, следует из рейтинга международной консалтинговой компании Knight Frank. Эксперты сходятся во мнении, что спрос подняли льготная ипотека и расширение программы материнского капитала. В случае с загородной недвижимостью причины иные, однако, как и в случае с квартирами, падения цен ожидать не приходится. Подробнее — в материале «Известий».
Строго вверх
По данным отчета Global House Price Index, цены на жилую недвижимость в России за II квартал 2021 года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года выросли на 14,4%. В рейтинге стран по этому показателю Россия заняла 10-е место, поднявшись за год на четыре позиции. Тройку лидеров составили Турция (29,2%), Новая Зеландия (25,9%) и США (18,6%), поделившие третью строчку со Словакией, где наблюдается аналогичный рост.
Средний рост цен на жилье за год в 55 странах, попавших в выборку, достиг 9,2%.
По мнению аналитиков консалтинговой компании, на резкий рост спроса повлияли льготные ипотечные программы. Кроме того, с 2020 года россияне стали получать материнский капитал на первенца — это также подстегнуло спрос на жилую недвижимость. И если в Москве обновленная программа льготной ипотеки, вероятно, замедлит рост цен, то в других городах РФ он может продолжиться, считают в компании.
«Новые условия ипотеки с господдержкой делают ее практически недоступной для Московского региона, однако в большинстве регионов России данные меры помогут сохранить спрос на высоком уровне, и рост цен может продолжиться», — говорит управляющий партнер Knight Frank Алексей Новиков.
Минимальная коррекция
Программу льготной ипотеки запустили в апреле 2020 года — антикризисная мера пришлась на начало пандемии коронавируса, когда россияне, как и жители других стран, оказались в изоляции и неопределенности. Власти постановили, что максимальная ставка кредита не должна превышать 6,5% годовых. Объем кредитных средств мог достигать 12 млн рублей. Изначально предполагалось, что россияне смогут воспользоваться мерой поддержки только до ноября прошлого года. Ее продлили до июля 2021 года, а впоследствии и до 2023 года. Базовую ставку было решено увеличить до 7% (семейная ипотека, впрочем, останется на уровне 6%), а вот сумму займа — уменьшить до 3 млн рублей, в том числе и для Московского региона.
Подорожание квартир произошло из-за высокого спроса, связанного с пандемией и программой льготной ипотеки, целями которой была поддержка отрасли жилищного строительства и повышение доступности жилья в новостройках, подтвердил в беседе с «Известиями» руководитель аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость» Дмитрий Таганов.
«Так, за год цены на «первичные» квартиры в старых границах столицы выросли на 24,6%, в «новой Москве» — на 25%, в области — на 29,5%. Покупатели стремились улучшить жилищные условия, взяв ипотеку по рекордно низкой ставке, либо выгодно вложить денежные средства во время периода неопределенности, вызванного пандемией», — объясняет эксперт.
Когда максимальную сумму займа снизили с 12 млн до 3 млн рублей, программа потеряла уникальность для жителей столицы и других крупных городов с дорогой недвижимостью. Однако это не значит, что спрос иссякнет. «По нашим прогнозам, до конца года спрос останется на хорошем уровне, цены будут умеренно расти», — отмечает Дмитрий Таганов.
Вряд ли такой беспрецедентный рост повторится, сказал «Известиям» директор ипотечного отделения группы компаний «МИЦ — Столичный ипотечный центр недвижимости» Константин Шибецкий. Рынок перегрет, предложение уже превышает спрос после резкого роста, который наблюдался с середины до конца 2020 года. «Сейчас свободных денег существенно меньше, они уже вложены в рынок», — сказал «Известиям» Константин Шибецкий.
Ранее «Известия» писали, что в августе ставки на ипотеку пересмотрели 47 банков, в том числе региональные. Тарифы по жилищным займам в среднем увеличились в пределах 0,3 п.п.
«В целом небольшая коррекция вниз по ценам произойдет», — прогнозирует он, подчеркивая, что эта тенденция не затронет премиум-сегменты. Константин Шибецкий напоминает, что даже после кризисов 1999 и 2008 годов отток цены был незначительный.
Столичный показатель
По итогам августа спрос на недвижимость в столице значительно упал в сравнении с прошлогодними показателями — на 33%. Осенью, как прогнозировали аналитики, он увеличится на 20%, однако этого недостаточно, чтобы сравнять показатели с 2020-м. Наибольший спад цен в августе был замечен в Москве и Санкт-Петербурге, однако та же тенденция наблюдалась и в других городах, где рынок недвижимости также оказался перегрет.
По мнению агента по недвижимости Сергея Левченко, падение рубля приостановило рост цен на недвижимость на несколько лет. Сейчас цены растут не только из-за пандемии и введенных мер поддержки, они корректируются под общемировые тенденции, отметил специалист в беседе с «Известиями».
«Я не вижу предпосылок для того, чтобы в столице, где цены на недвижимость по определению высокие, они падали», — говорит Сергей Левченко. В 2020 году спрос сначала резко обострился на «первичку», но вскоре затронул и вторичное жилье. Так, по словам риелтора, на реальных примерах из практики рост за год достиг 25–30%. Одна и та же квартира в сентябре прошлого года выставлялась на продажу за 8,5 млн рублей, а год спустя — за 12 млн.
«Причем год назад потенциальные покупатели приходили в течение двух недель, пытались торговаться, жаловались на высокую цену. Выставили сейчас — квартиру на назначенной цене купил первый же претендент», — приводит пример из практики собеседник издания. Он подчеркивает, что квартиры быстро уходят с рынка даже при том, что вместе с ценой растет и нагрузка по ипотеке.
Угол про запас
Рост цен затронул и рынок загородной недвижимости, однако он произошел именно за счет экономсегмента, сказал «Известиям» директор Центра загородной недвижимости Сергей Ганусов. Во время пандемии коррекция по ценам составила 15–20%. И если на рынок квартир повлияли меры господдержки, то в случае с загородной недвижимостью ведущим фактором стал страх изоляции и желание обзавестись недвижимостью, которая в условиях ограничений на передвижения позволит сохранить свободу.
«В качестве основной мотивации для покупки выступали свобода передвижений и личная безопасность, а потому и на деньги никто не смотрел», — объясняет Сергей Ганусов.
Никаких предпосылок для того, чтобы цены на загородную недвижимость выросли, сейчас нет. «Рынок всегда был таким, что в нем количество продавцов преобладало над количеством желающих купить загородную недвижимость, — поясняет эксперт. — Произошедший рост не способствует повторному всплеску повышения цен, даже если предположить, что будут жесточайшие локдауны».
Рынок загородной недвижимости и до пандемии был перегрет как ожиданиями продавцов, так и инвестициями владельцев в свои дома, которые практически никогда не возвращаются. Нет предпосылок и для падения цен: это могло бы произойти, если бы люди массово потеряли возможность выполнять кредитные обязательства, однако дачи покупают на заемные средства ничтожно мало.
«Потребительский спрос, который был вызван желанием обзавестись запасным уголком, сохраняется. Многие люди до сих пор скупают даже те участки, которые простаивали по 5–7 лет. Люди приобретают их на всякий случай, чтобы было», — резюмирует Сергей Ганусов.