Долг платежом долог: россияне будут переплачивать за ипотеку

Стоимость ипотечного кредита уже в следующем году поднимется до уровня второго полугодия 2019 года — таковы результаты исследования, которое опубликовали аналитики из рейтингового агентства НКР. Подробности — в материале «Известий».

Эксперты отметили тенденцию к увеличению срока, на который банки согласны выдать деньги. В 2022 году продолжительность выплаты кредита по договору составит 23 года. Если прогноз подтвердится, это станет новым рекордом. Сейчас ипотеку выдают в среднем на 21 год. Кроме того, стоимость выдачи в следующем году превысит 9%, а ипотечные ставки вырастут до 10%.

Исследование рынка показало, что объем ипотечных кредитов, выданных населению, в 2021 году обновит рекорд 2020 года и составит 5,5–5,6 трлн рублей. Многие стремятся успеть и закрыть сделку до Нового года, поэтому возможен и новый рекорд по объему выдачи за месяц. Предыдущий был поставлен в декабре 2020 года с показателем 560,7 млрд рублей.

Аналитики НКР прогнозируют снижение числа ипотечных займов в 2022 году на 20–25%. При этом объем рынка снизится не так резко за счет роста цены средней сделки. Так, средний чек ипотеки вырастет до 3,6 млн рублей, это на 10% выше текущего уровня. Отмечается в исследовании и растущая доля вторичного рынка.

Простая арифметика

Главный фактор удлинения среднего срока ипотечного кредита — это существенное удорожание жилья в условиях стагнирующих и падающих доходов населения, говорит аналитик ФГ «Финам» Игорь Додонов.

— Растет средний размер выдаваемого ипотечного кредита и ставка по нему. Чтобы величина ежемесячного платежа оставалась в разумных пределах, банки увеличивают срок кредита.

По мнению эксперта, в России становится меньше платежеспособных заемщиков. Поэтому, чтобы получить дополнительных клиентов, банки могут снизить предполагаемый ежемесячный платеж, удлинив срок кредита.

В то же время на практике россияне вряд ли станут платить заметно меньше ежемесячно, считает Додонов.

— Как свидетельствует статистика, большинство заемщиков предпочитают по возможности гасить ипотеку досрочно, чтобы уменьшить итоговую переплату. Так что в реальности объем платежей по обслуживанию ипотеки вряд ли сильно изменится.

Это надолго

Увеличение срока кредита — долгосрочный тренд, уверена заместитель директора Института налогового менеджмента и экономики недвижимости НИУ ВШЭ Татьяна Школьная.

— В условиях, когда темпы роста реальных располагаемых доходов населения фактически нулевые, это естественная реакция ипотечного рынка. Учитывая рост ипотечных ставок и цен на жилье, россиянам придется платить не меньше, а больше, но платежи будут растянуты на более длительный срок.

Аналитик не ожидает сильного ухудшения кредитного портфеля, пока доля просроченной задолженности (90+ дней) составляет 0,6% и при отсутствии негативного влияния извне.

По оценке Татьяны Школьной, уровень доступности жилья снижается.

— Реальность такова, что темпы роста доходов населения (+8,1% по итогам третьего квартала 2021 года, согласно новой методологии Росстата) существенно уступают темпам роста цен на недвижимость. Решить проблему способны развитие индустрии строительства жилья и меры к росту благосостояния населения и экономики в целом.

Рост без взрыва

Рекордный объем выдачи ипотечных кредитов в 2021 году был установлен благодаря действовавшей первые полгода программе льготной ипотеки, утверждает директор банковских рейтингов НРА Константин Бородулин.

— После коррекции госпрограммы, ужесточения ДКП и роста стоимости приобретаемой недвижимости во второй половине 2021 года, динамика роста замедлилась. Уже в III квартале количество ипотечных кредитов снизилось на 10% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, и на 2% по сравнению со средним значением первого полугодия 2021 года.

По мнению аналитика, в 2022 году схожих достижений ожидать не приходится, несмотря на сохранение прежней потребности населения в займах для покупки недвижимости.

— НРА ожидает стабильный рост выдач, но менее быстрым темпами, и по итогам 2022 года рост портфеля достигнет показателя 15% к данным 2021 года. По итогам текущего года ипотечный портфель банков предположительно вырастет на 25–28%.

Уровень ставок вне льготных программ в 2022 году будет серьезно зависеть от уровня ключевой ставки и установленных регуляторных ограничений, полагает Бородулин.

— Мы прогнозируем повышение ставок по ипотеке вне льготных программ относительно ключевой ставки на 1–1,5%. При дальнейшем росте ключевой ставки достижение двухзначных значений вполне вероятно.

На фоне продолжающегося роста среднего чека по ипотечным продуктам для сохранения темпов выдач банки снижают риск-аппетиты и увеличивают сроки кредита, отмечает эксперт.

— По данным НБКИ, средний чек ипотечного кредита вырос до 3,71 млн рублей за ноябрь 2021-го против 2,71 млн рублей год назад. В то же время доля кредитов заемщикам с высокой долговой нагрузкой увеличилась в третьем квартале 2021 года и достигла четверти всех выдач.

По мнению представителя НРА, опубликованный прогноз соответствует действительности.

— Несмотря на снижение ежемесячной долговой нагрузки, переплата за кредит будет больше. При сохранении тенденции роста цен на недвижимость и отсутствия роста реальных располагаемых доходов, а также сохраняющегося спроса увеличение среднего срока ипотечных кредитов продолжится.

Система посчитает

Реальный рост располагаемых доходов россиян падает в течение последних полутора лет в связи с кризисом, считает управляющий партнер аналитического агентства WMT Consult Екатерина Косарева.

— Падение реального дохода граждан Росстат оценивает в 3,5% в 2020 году и по итогам первого полугодия 2021 года. Тенденция не радужная. Тем не менее всё больше людей мечтают улучшить жилищные условия. Для подавляющего большинства россиян ипотека — единственный выход из ситуации. Поэтому спрос однозначно будет.

Удлинение сроков кредитования эксперт объясняет многочисленными сделками по рефинансированию.

— К этому людей толкают нестабильность экономической ситуации, потеря или смена работы, личные обстоятельства. Ежемесячный платеж бьет по карману сильнее, чем два года назад. Свою роль сыграли рекордно низкие ипотечные ставки, и люди, недавно оформившие ипотеку, поспешили изменить процент, даже за счет увеличения срока. Банки, в свою очередь, тут же разработали продукты для реструктуризации, в том числе ипотек других банков.

По мнению аналитика, увеличение срока кредитования произойдет естественным образом.

— Как известно, условия ипотечного займа во многом формирует скоринговая система на основе анализа данных о заемщике. Соответственно, желание клиента отходит на второй план: или ипотека на 25 лет, или отказ, даже если заемщик уверен в своих силах и просит рассчитать, например, на 15 лет. Поэтому в первую очередь это выгодно банкам. Платежеспособные граждане закроют ипотеку досрочно в любом случае, а за счет пониженного ежемесячного платежа можно снизить риски и выдать больше ипотечных кредитов.

Нормальная практика

Длинные ипотечные кредиты — абсолютно нормальная мировая практика, говорит руководитель департамента инвестиционного анализа и обучения ИК «Универ Капитал» Андрей Верников.

— Например, в США кредиты популярны и на 30, и на 35 лет. Общая тенденция: чем стабильнее экономическая ситуация, тем длиннее кредиты. В России до 2014 года не было таргетирования инфляции через процентные ставки. Сейчас есть.

Аналитик отмечает плюсы для заемщика и строительных компаний.

— Заемщики отдают меньший ежемесячный платеж. Как следствие, риски частичной потери трудоспособности стоят не так остро, как при краткосрочном кредите. Человек может сменить работу на менее высокооплачиваемую, но всё равно справится с выплатой кредита. Строители в выигрыше, поскольку на недвижимость растет спрос.

По мнению Андрея Верникова, в зоне риска окажутся банки.

— Для кредитных организаций возникает процентный риск. Возможны финансовые потери из-за неблагоприятных изменений процентной ставки. У западных банков есть инструменты, чтобы снять этот риск, например ипотечные облигации. У наших банков таких инструментов пока нет.