К одиннадцати туз: россияне перебрали ипотечных кредитов
С начала года российские банки выдали ипотечных кредитов больше, чем за весь 2020 год. Всплеску спроса, похоже, не помешали ни изменений условий льготных программ, ни рост ключевой ставки. Почему россияне продолжают брать ипотечные кредиты и что будет со ставками и ценами в следующем году, разбирались «Известия».
Резко вырос
В январе–октябре 2021 года российские банки выдали ипотечных кредитов на 4,59 трлн рублей — это больше, чем за весь прошлый год, который для российского рынка ипотеки стал рекордным. Такие данные приведены в исследовании консалтинговой компании Frank RG. По оценке ЦБ объем выданной ипотеки за 2020 год составил 4,45 трлн рублей.
Число заключенных договоров пока меньше, чем в 2020 году. За прошлый год банки подписали с ипотечными заемщиками 1,8 млн сделок, то в январе–октябре этого года — 1,56 млн. Однако в октябре средняя сумма кредита превысила 3,14 млн рублей. Это на 14,6% больше январского показателя. Очевидная причина резкого увеличения среднего размера кредита — взлетевшие на 25–50%, в зависимости от региона, цены на недвижимость.
По мнению аналитиков, основной спрос был сформирован в январе–июне, когда ипотека по льготной программе действовала на прежних условиях.
«Высокие показатели льготной ипотеки связаны с большими объемами продаж жилья в первой половине года, когда можно было получить кредит до 8 млн рублей по ставке 6,5%. Покупатели спешили в последний вагон уходящего поезда госпрограммы и брали займы на максимально выгодных условиях», — отмечает Юлия Судакова, руководитель отдела ипотечного кредитования ГК «Гранель».
Программа льготной ипотеки на жилье в новостройках под 6,5% завершилась с 1 июля этого года. В соответствии с обновленными параметрами льготную ставку повысили до 7%, а максимальную сумму займа снизили до 3 млн рублей для всех регионов России. Ранее в Москве, Подмосковье, Санкт-Петербурге и Ленинградской области можно было взять ипотечный кредит на сумму до 12 млн рублей, во всех остальных субъектах — до 6 млн. Уже в июле все крупные банки отметили резкое снижение спроса на льготную ипотеку— количество новых заявок на ипотечные кредиты сократилось в 2,5 раза.
Изменение госпрограммы
Однако спрос сохранялся и по мере работы программы в усеченном виде. Это связано с тем, что изменение льготных условий по ипотеке затронуло не все регионы страны. Кроме того, ипотека остается для большинства россиян единственным способом улучшить свои жилищные условия.
«Для многих регионов кредита в 3 млн рублей пока что вполне хватает, чтобы купить небольшое жилье — студию или однокомнатную квартиру. У некоторых застройщиков продолжают работать программы, по которым можно приобрести жилье в кредит под те же 5–6% годовых, как и при полноценно работавшей льготной ипотеке, и застройщики эти — из топ-10 по объемам строительства», — указывает Алексей Кричевский, эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями.
Хотя в июле и августе из-за сезонного фактора, а также изменения льготной ипотеки интерес к квартирам временно упал, с сентября покупательская активность вновь начала расти. С наступлением осени спрос на жилье стабилизировался. В Подмосковье в массовом сегменте по-прежнему весомую роль играет льготная ипотека, на нее приходится около 30% в общем количестве продаж, сообщили в ГК «Гранель».
Еще выше
Предварительный рекорд выдачи зафиксирован на фоне последовательного роста ипотечных ставок. В начале года, по данным ЦБ, средневзвешенная ставка по ипотеке составляла 7,2–7,3%. В июне она опустилась до минимальных 7,07%. Но уже к сентябрю выросла до 7,7–7,8%.
Однако, как отмечают участники рынка, застройщики и банки оказались готовы к подобному развитию событий, запустив различные специальные условия покупки, предусматривающие, в том числе, ставку ниже среднерыночной. Так, весной 2021-го девелоперы совместно с банками вывели на рынок ряд предложений, предусматривающих ставку по ипотеке ниже рыночной на определенный пул квартир или конкретный срок
Дополнительным фактором, подстегивающим спрос и нивелирующим эффект от повышения процентных ставок, стало расширение программы семейной ипотеки.
С июля семьи, в которых после 1 января 2018-го появился ребенок, смогут взять ипотеку под 6%. Программа позволит снизить ставки и по уже взятому кредиту. Ранее ею могли воспользоваться только семьи с двумя детьми. Ставка по этой программе еще ниже, чем по льготной ипотеке, — до 6%, а лимит кредита — 12 млн рублей.
Восстановление спроса на первичном рынке эксперты связывают и с сезонным фактором: потенциальные покупатели вернулись из отпусков и приступили к решению квартирного вопроса. А грядущий рост ставок лишь подстегивает «ипотечные» настроения.
«Из-за роста ключевой ставки покупатели постоянно находятся в напряжении и пытаются понять, до какого показателя она может вырасти, поэтому предпочитают взять кредит сейчас, чтобы не брать его дороже через месяц-два», — отмечает Алексей Кричевский.
«С одной стороны, растут ставки кредитов и ипотека дорожает (хотя банки устраивают коллаборации с застройщиками и перераспределяют дисконт, что иногда приводит даже к парадоксальному снижению ипотечных ставок), с другой стороны — люди видят, как растут цены на жилье и обесцениваются накопления в денежной форме. Они приходят к выводу, что взять в ипотеку выгодно, инфляция отыграет переплату в долгосрочном периоде», — считает Марина Лашкевич, ведущий эксперт BuyBuyHouse.
Что дальше
В январе ключевая ставка ЦБ находилась на уровне 4,25%. Однако в марте регулятор перешел к ужесточению денежно-кредитной политики, реагируя на разгон инфляции. К октябрю ставка выросла до 6,75%, что неизбежно отразилось на стоимости кредитов, для населения.
«Пока мы видим, что для противодействия нарастающей инфляции государство закручивает гайки, регулярно повышая ключевую ставку. Возможно, в конце 2021 года она составит 8–8,5%. Подобный тренд с большой долей вероятности продолжится и в первой половине 2022 года. Разумеется, это скажется как на процентных ставках по ипотеке, так и кредитах для заемщиков», — отмечает Дмитрий Веселков, директор департамента банковского кредитования компании «Метриум».
«Если в январе средняя ставка по ипотечным кредитам колебалась в рамках 7,2–7,3%, то к концу октября 2021 года она выросла до 8,05–8,5%. В I квартале 2022 года можно ожидать роста ставок по ипотеке до 8,7–9%», прогнозирует Наталья Мильчакова, заместитель руководителя ИАЦ «Альпари».
Участники рынка не исключают, что уже в следующем году ипотечные ставки могут дойти до среднего показателя и в 9,5–10%. В таких условиях спрос на недвижимость будет снижаться, что повлияет на динамику роста стоимости жилья. В первую очередь в больших городах, в частности в Москве и Санкт-Петербурге.
«Уже сейчас московский рынок вынужден опускаться с пиковых значений не менее, чем на 5% без учета торга. В следующем году этот показатель может дойти и до 15%», — полагает Кричевский.
По мнению Наталья Мильчаковой, в Москве цены на жилье будут расти, примерно 10–15% в 2022 году, так как в столице спрос на жилье уже достаточно насыщен. А по оценкам Марины Лашкевич, с учетом перегретого рынка, в Москве цены в 2022 году поднимутся не более чем на 2–5% выше показателя инфляции, а в регионах могут даже снизиться, так как спрос там не имеет тенденции роста.