Все больше россиян предпочитают копить и отказываются от ипотечных кредитов
В условиях дорогой ипотеки и падения спроса застройщики утешают себя тем, что, когда проценты по банковским вкладам снизятся, люди вложат эти деньги в недвижимость. Однако эксперты "ДОМ.РФ" считают, что лишь небольшая доля этих средств перетечет в покупку жилья.
На смену ипотечным заемщикам придут депоненты, говорит гендиректор "Главстрой-Недвижимость" Алексей Гусев. В реалиях, когда ключевая ставка находится на экстремально высоком уровне, население все больше предпочитает копить и отказываться от ипотечных кредитов. По данным ЦБ, совокупный объем банковских сбережений граждан составляет сейчас порядка 50 трлн руб., за квартал сумма выросла на 6,5%. Однако в условиях экономической нестабильности при изменении валютного курса и курса рубля, снижении ключевой ставки или даже на фоне геополитических событий вкладчики станут рассматривать другие механизмы сохранения своих накоплений, уверен Гусев. В первую очередь они обратят внимание на квадратные метры как наиболее очевидный защитный актив.
Возвращение депозитных денег на рынок недвижимости может существенно повлиять на объем спроса, отмечает он. В случае притока хотя бы одной пятидесятой депозитных денег на рынок в краткосрочной перспективе при цене "квадрата" в Московском регионе порядка 300 тыс руб. это позволит реализовать 3,5 млн кв. м жилья, или 70 тыс. квартир.
Недвижимость не теряет инвестиционной привлекательности даже в современных реалиях, так как помогает собственнику диверсифицировать риски, говорит управляющий партнер "Прайм Лайф" Денис Коноваленко. Среди ее преимуществ - предсказуемость денежных потоков, потенциал к росту цены (как по мере строительства здания, так и по мере изменений экономической ситуации в стране). При росте ВВП мы видим активацию спроса, в перспективе - арендных ставок, а также и цен на недвижимость, отмечает он. Более того, после периодов кризиса недвижимость, по мнению Коноваленко, способна продемонстрировать активный прирост, что еще раз подчеркивает ее инвестиционную привлекательность.
Однако, по мнению аналитиков "ДОМ.РФ", далеко не все средства, накопленные россиянами, могут пойти на покупку жилья. На 51 трлн руб. теоретически даже без ипотеки можно купить порядка 300 млн кв.м в новостройках по средней цене в 171 тыс. руб. за "квадрат". Это в четыре раза больше всего объема непроданного строящегося жилья в стране (76 млн кв. м), подсчитали в госкомпании. Однако, обращают внимание аналитики, эти средства распределены между вкладчиками неравномерно. Так, 31% всех средств составляют вклады свыше 10 млн руб. со средним чеком около 53 млн руб. (насчитывается 300 тыс. таких счетов). У этих вкладчиков, считают аналитики, как правило, нет потребности в улучшении жилищных условий, а приобретение недвижимости как инвестиции не всегда является целесообразным. Наиболее же многочисленная группа счетов и вкладов (81 млн счетов, или 88% от общего числа) - размером до 1 млн руб. со средним чеком менее 200 тыс. руб. Этого явно недостаточно даже для первого взноса по ипотеке.
Таким образом, потенциальными покупателями жилья в ипотеку могут стать лишь владельцы остальных 11 млн счетов (средний чек 1,1 - 4,4 млн руб.), на которых хранится 21 трлн руб., подытоживают аналитики "ДОМ.РФ". Поступление этих средств на рынок недвижимости будет происходить постепенно по мере снижения ипотечных ставок и реализации населением своих планов по улучшению жилищных условий.
Причем соцопросы показывают примерно те же цифры: по данным опроса "ДОМ.РФ" и ВЦИОМ, 12 млн семей в ближайшие пять лет планируют улучшить свои жилищные условия рыночными способами и имеют для этого достаточный доход.
Многие будущие покупатели держат свои накопления на банковских счетах перед тем как совершить покупку, говорит исполнительный̆ директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский̆. Но совершенно нет оснований, считает он, что включится некий фактор, который заставит массово скупать жилье тех вкладчиков, которые не планировали ранее подобной покупки. "Все процессы, которые приводили к стимулированию приобретению жилья на фоне либо растущих цен, либо растущей стоимости ипотечного кредита, по большей мере прекратились", - говорит Преображенский. Теоретически возможен переток средств с вкладов в недвижимость, но для этого должны появиться экономические условия.
После массового открытия депозитов спрос на новостройки не будет обрушительным и станет нарастать постепенно, соглашается директор по экономике и финансам корпорации "Мегалит" Алексей Плюта. Но важно учитывать еще и значительное количество платежеспособных покупателей новостроек среди индивидуальных предпринимателей, микро-, малых и средних предприятий. "Многие предприниматели имеют значительные накопления, которые не хранятся на депозитах, а находятся в активном обороте. Эта категория клиентов представляет собой опытную и активную аудиторию на рынке новостроек. Они часто стремятся улучшить свои жилищные условия, покупая квартиры не только для себя, но и для близких. Кроме того, такие покупатели умеют грамотно оценивать перспективные и комфортные жилые комплексы. Представители бизнеса легко могут выделить средства, сравнимые со стоимостью квартиры, из своего оборота. После снижения ключевой ставки они могут отвлечь эти средства из оборота своего бизнеса, заместив их недорогими кредитами. Это делает их важными игроками на рынке недвижимости и подчеркивает необходимость учитывать их интересы и долю при разработке предложений и маркетинговых стратегий", - говорит Плюта.