Эксперты: российский рынок жилья пока не увидел свет в конце тоннеля
Российский рынок жилья, испытавший настоящий шок в конце февраля, в апреле-мае перешел к стагнации. Но, несмотря на слабые признаки оживления, которые фиксируют участники рынка в июне, пока поводов для особого оптимизма не наблюдается, рассказали они РИА Недвижимость.
Новостройки: всплеск спроса и уныние
Причиной для этого стала рекордно высокая ключевая ставка Банка России, которую финансовый регулятор поднял до исторического максимума в 20%. Вслед за ней закономерно увеличились и ипотечные ставки. На какое-то время рынок впал в своеобразную кому, так как для него это были по сути "заградительные" ставки.
"Активность покупателей начала снижаться с апреля, а затем и вовсе резко падать, а цены начали стагнировать. К концу весны эти тенденции только усилились – к снижению спроса на рынке новостроек на 40% (по некоторым оценкам, в июне спрос упал уже на 60% - ред.) год к году добавилась и впервые за много лет отрицательная в месячном выражении динамика цен", – описал сложившуюся ситуацию руководитель департамента консалтинга и аналитики "Азбуки жилья" Ярослав Дарусенков.
По данным "Инком-недвижимости", в июне "квадрат" в новостройках "старой" Москвы подешевел на 2,2% за месяц – до 358,3 тысячи рублей, хотя за год все равно произошел прирост цены – на 15,3%.
Вместе с тем рекордное укрепление рубля почти не оказывает какое-то влияние на цены, уточнил директор управления новостроек "Инком-недвижимости" Валерий Кочетков.
"Сегодня цены на первичную недвижимость зависят от встроенной модели проектного финансирования и себестоимости строительства, которая в зависимости от применяемых материалов может быть привязана к курсу рубля. Но в проектах масс-маркета применяется минимальная доля импортных материалов, поэтому влияние курса валют если и есть, то совсем небольшое", – констатировал он.
Несмотря на кризисные времена, активность столичных застройщиков по выводу новых проектов в первом полугодии оставалась на высоком уровне. По сравнению с тем же периодом прошлого года, количество новых проектов выросло на 10% и составило 43 объекта. При этом основная часть проектов вышла именно в апреле-июне, из них по 30% приходится на жилые комплексы комфорт- и бизнес-класса, привела свои данные гендиректор компании "НДВ Супермаркет недвижимости" Наталия Кузнецова.
В "Циане" уточняют, что число лотов в столичных новостройках с ценником до 12 миллионов рублей выросло в июне относительно февраля на 15% – до 18,2 тысячи квартир в 450 корпусах соответственно.
Застройщики старались
Проблемы со спросом наложились на серьезные вызовы из-за нарушения логистических цепочек, в результате которого на рынке начался дефицит некоторых строительных и отделочных материалов. В результате часть компаний в марте-апреле отказывались от реализации квартир с отделкой.
Хотя в целом число таких компаний все же было невелико. Как рассказали в "Циане", доля таких лотов в московском регионе сократилась всего на 4 процентных пункта – с 65% до 61%. Да и в принципе явление носило недолгий характер, и говорить о том, что квартиры с отделкой станут дефицитным товаром, не приходится.
"Кто-то впоследствии вернул квартиры с отделкой в продажу, как только удалось наладить цепочки поставок", – отметила директор по аналитике и ценообразованию "Интеко" Полина Балашова.
Сейчас, по словам застройщиков, катастрофы со строительными материалами на рынке нет, в том числе это касается и так называемых "умных" технологий, хотя девелоперам в ускоренном порядке и приходится искать равноценную замену некоторым иностранным материалам и дольше ждать поставок. Говорить о снижении качества и о том, что бизнес-класс будет ничуть не лучше эконома, нельзя, заверяют застройщики.
"К примеру, были некоторые проблемы с лифтами у тех застройщиков, которые не успели купить оборудование для высоток. Они вынуждены искать новых поставщиков в Азии и переходить на российские варианты", - отметил маркетолог ГК "Бэсткон" Сергей Ковалев, добавив, что такие истории не носят массовый характер и не стали катастрофой.
Вместе с этим, жалуются строительные компании, ощутимо выросла себестоимость строительства – в разных сегментах эта цифра варьируется, но в некоторых случаях достигает 20%. Но пока такой тренд характерен в основном для недавно запущенных проектов, где ценообразование и составление смет происходит уже в новых экономических реалиях, хотя и здесь застройщики максимально пытаются держать цены с помощью различных скидок.
Надежды на ипотеку
"Но вот именно это и создало парадоксальный эффект, кода улучшение условий кредитования приводит не к увеличению, а к уменьшению спроса. Люди рассуждали так: если ставки будут еще ниже через пару недель или месяц, то зачем брать кредит сейчас", – охарактеризовал настроения покупателей совладелец группы "Родина" Владимир Щекин.
Во многом проблемы спроса на первичном рынке связаны с отсутствием льготных программ ипотеки для "вторички", отмечают застройщики и риелторы. Ведь оба эти рынка взаимосвязаны, и для того, чтобы купить новостройку, люди зачастую продают свое вторичное жилье.
Действительно, ипотека является драйвером покупательского спроса на рынке новостроек. По оценкам "Русипотеки", на нее приходится до 30-90% всех покупок в зависимости от сегмента. При этом за первое полугодие доля ипотечных кредитов на новостройки в количественном выражении выросла на 36%. Это больше, чем в прошлые годы, когда 30% были максимумом.
Но и весной, и в июне объемы выдач сильно уступали результатам прошлого года. Количество запросов сократилось примерно в два раза, отметил зампредседателя правления "Абсолют банка" Антон Павлов.
Большие надежды – как застройщиками, так и банкирами – возлагаются сейчас на льготную программу ипотеки под 7%, старт которой дал президент России Владимиром Путиным.
"Новые условия в целом могут привести к удвоению среднемесячных выдач кредитов на новостройки в ближайшие несколько месяцев. В результате во втором полугодии количество сделок на первичном рынке может вырасти на 35% по сравнению с первым", – дал позитивный прогноз, связанный с этой программой, вице-президент, заместитель руководителя департамента розничного бизнеса ВТБ Евгений Дячкин.
Правда, пока говорить о том, что именно эта программа сработает и сможет серьезно оживить приунывший рынок, еще преждевременно, считают в свою очередь риелторы.
"Размер ставки по ипотеке, конечно, является одним из ключевых факторов жилого рынка. Однако в настоящий момент многие люди озадачены сильно возросшей неопределенностью ближайшего будущего, прежде всего, связанной с текущей работой и доходами", – констатировал Дарусенков, добавив, что в такие периоды людям сложно решиться на такие крупные траты, как покупка недвижимости.
С тем, что активность покупателей до конца текущего года не вернется на уровень 2020-2021 годов, согласен и Кочетков. На его взгляд, для этого необходимо, чтобы люди почувствовали уверенность в завтрашнем дне и имели надежный источник дохода.
Сейчас же о некоторой текущей нехватке денег у населения свидетельствует непрерывный рост среднего размера ипотечного кредита. "В текущий момент он составляет уже 3,8 миллиона рублей, тогда как, например, в ноябре было 3,1 миллиона", - рассказал главный эксперт компании "Русипотека" Сергей Гордейко, добавив, что фактически размер первоначального взноса сейчас составляет около 30% (это не аномально высокий показатель, были месяцы и с 35%).
Возможно, хотя бы немного изменить ситуацию с нехваткой денег у населения для рынка сможет раскрытие трехмесячных банковских депозитов по ставкам 20-22% - ведь период этих вкладов закончился в мае, и люди всерьез задумались о том, чтобы переложить эти деньги в недвижимость.
Вторичный рынок: клиент скорее мертв
При этом резкое укрепление рубля, которое последовало в течение нескольких последних месяцев после обвала курса в конце февраля, никак не сказалось на рынке - курс доллара не оказывает прямого влияния на вторичный рынок.
Если в моменте, когда рубль стоил 200 рублей, некоторые "ушлые" граждане пытались устанавливать цены на свои квартиры в долларах, то потом это явление сошло на "нет".
"В принципе квартиры на вторичном рынке уже давно номинированы юридически и фактически в рублях. К тому же текущее укрепление рубля по сути вызвано искусственными факторами, и большинство населения не может им воспользоваться", – объяснил Дарусенков.
В мае-июне спрос (авансы и сделки) на вторичное жилье в Москве и области был в три раза ниже, чем годом ранее. По сравнению с апрельским показателем динамика тоже отрицательная – минус 30%, привел данные директор управления вторичного рынка "Инком-Недвижимости" Сергей Шлома.
По его наблюдениям, многие из тех людей, кто сейчас ходит на просмотры, являются так называемыми "туристами". Так риелторы называют мнимых покупателей, которые ходят на просмотры, не имея целью реальную покупку в настоящий момент.
Предложение на вторичном рынке увеличилось с начала года. В конце первого полугодия, по данным "Циан", покупателям было доступно 275 тысяч лотов, что на 17% больше, чем в январе. На этом фоне вырос срок экспозиции – он составляет около ста дней.
"Многие потенциальные покупатели пока откладывают выход на сделку. Кто-то ожидает более выгодных условий ипотечного кредитования. Кто-то опасается брать ипотеку. Кого-то останавливает неуверенность в завтрашнем дне", – описал сложившуюся в настоящий момент ситуацию на вторичном рынке Шлома.
При этом собственники готовы предоставлять скидки: средний дисконт на вторичном рынке составляет 5%. Но пока это мало меняет положение дел.
БУДЕТ ЛИ ОЖИВЛЕНИЕ?
Сейчас участники рынка новостроек очень хотят разглядеть хотя бы слабые признаки оживления. Например, "Циан" с середины июня зафиксировал рост числа просмотров объявлений о продаже новостроек и звонков по ним.
Риелторы полагают, что во втором полугодии первичный рынок жилья в Москве и области будет очень медленно восстанавливаться. Этому будет способствовать, прежде всего, подешевевшая ипотека, а также постепенная психологическая адаптация людей к новых геополитическим реалиям.
Какие-то подвижки будут заметны, наверное, уже в сентябре. Ведь лето и так традиционно является периодом затишья на рынке жилья, и многие сделки откладываются на осень.
При этом основным фактором, определяющим динамику рынка, будет не ипотека, хоть ставки по таким кредитам – это очень значимый фактор, добавил руководитель "Циан.Аналитики" Алексей Попов. Определяющими, по его словам, будут реальные доходы населения и ситуация на рынке труда.
Что касается цен на новостройки во втором полугодии, то до конца года они будут стабильными, и если подрастут, то не более чем на 1-2%, считают участники рынка. Тем не менее, в долгосрочной перспективе цены неизбежно будут расти.
"Конечно, застройщики еще какое-то время будут проводить акции и предоставлять скидки, чтобы стимулировать потребление. В дальнейшем спрос будет "отогреваться" и скидки будут исчезать – в том числе и потому, что себестоимость строительства растет, также будут исчезать существенные вливания государства в льготные ипотечные программы", – спрогнозировал вице-президент, коммерческий директор ГК "Инград" Михаил Бузулуцкий.
На вторичном же рынке в ближайшее время вряд ли стоит ждать каких-то серьезных изменений, полагают риелторы. Рынок продолжит стагнировать еще какое-то время, и цены расти не будут в условиях дефицита спроса, хотя и существенного снижения ждать тоже не стоит. Скорее всего, изменения не составят более 1-2% в ту или иную сторону.
При этом упавшие ипотечные ставки, конечно, являются позитивным фактором для рынка, но в настоящий момент не являются главным драйвером спроса. Гораздо важнее – политическая стабильность и уверенность людей в завтрашнем дне, а также стабильный доход, уверены риелторы.