Рынок ипотеки: «окно возможностей»

Автор: Максим Осадчий,
начальник аналитического управления БКФ

Рынок ипотеки интенсивно разогревается после кризиса 2014—2015 годов. Основная борьба на этом рынке разворачивается между крупнейшими госбанками. Ипотечный портфель ВТБ растет существенно быстрее, чем у Сбербанка. В чем причина?

АКТУАЛЬНЫЕ НОВОСТИ ИПОТЕЧНОГО РЫНКА В ТЕЛЕГРАМ-КАНАЛЕ РУСИПОТЕКИ

В условиях посткризисного «отскока от дна» рынок розничного кредитования разогревается. Годовой рост розничного кредитования на 1 июня достиг 3 трлн рублей, или 23,3% против 18,1% годом ранее и 4,6% двумя годами ранее. У экспансии розничного кредитования два основных источника: необеспеченное потребительское кредитование и ипотека.

Пока непонятно, надулся ли пузырь на рынке необеспеченного потребительского кредитования, как утверждает министр экономического развития Максим Орешкин, или нет, как считает глава ЦБ Эльвира Набиуллина (см. колонку «Спор о пузыре»). Но в любом случае рост необеспеченного потребительского кредитования явно недоброкачественный. Банк России сознает риски этой экспансии и пытается замедлить ее мерами макропруденциальной политики.

Второе место по вкладу в рост розничного кредитования занимает ипотека. В отличие от роста необеспеченного потребительского кредитования рост ипотеки в текущих условиях полезен для экономики и обладает мультипликативным эффектом — каждый рубль, направленный в ипотеку (если, конечно, речь идет о первичном рынке жилья), увеличивает ВВП более чем на рубль. Это связано с тем, что средства ипотеки направляются в существенной мере в строительство жилья.

Хотя, разумеется, во всем нужно знать меру, вспомним, что последний глобальный кризис был вызван пузырем на рынке американской ипотеки subprime.

Посмотрим на статистику. По данным «ДОМ.РФ», ипотечный портфель на балансе банковской системы на 1 июня 2019 года достиг 7,6 трлн рублей, увеличившись за год на 22%. Банки активно используют «окно возможностей», открывшееся после завершения очередного кризиса.

Разогрев рынка ипотеки способствует росту цен на жилье. Тем не менее рынок жилья пока «чуть теплый» — долларовый индекс рынка московской жилой недвижимости IRN лишь совсем недавно оторвался от «дна» (минимум после кризиса 2008—2009 годов — 2 491 доллар за квадратный метр — был достигнут 17 сентября 2018 года, а 8 июля 2019-го показатель составил 2 717 долларов), тогда как перед кризисом 2008—2009 годов он пробил уровень 6 000 долларов.

Понятно, что и рынок ипотеки, и рынок жилья могут перегреться, на этих рынках также может образоваться пузырь, но пока до его появления далеко, и государство может и должно стимулировать рынок ипотеки.

Лидирующие позиции на рынке ипотеки занимают госбанки, в первую очередь Сбербанк и ВТБ. По данным МСФО, на конец I квартала 2019 года портфель ипотеки Сбербанка достиг 3,9 трлн рублей, ВТБ — 1,5 трлн. У остальных банков ипотечные портфели существенно меньше, даже у ближайшего преследователя — «окологосударственного» Газпромбанка — «всего» 0,4 трлн рублей. Четвертое и пятое места в этом рэнкинге занимают государственные Банк ДОМ.РФ и Россельхозбанк — по 0,2 трлн рублей.

И только вслед за этой пятеркой появляются негосударственные банки. И это банки, принадлежащие нерезидентам: французская группа Societe Generale (0,2 трлн рублей) и Райффайзенбанк (0,1 трлн рублей).

Для успешной работы на рынке ипотеки необходим доступ к сравнительно дешевому финансированию и, главное, к длинным деньгам. Этими преимуществами располагают госбанки и банки, принадлежащие нерезидентам. Но иностранные банковские группы покидают Россию, и львиная доля рынка ипотеки неизбежно достается госбанкам.

Экспансия государства на девелоперском рынке и на рынке ипотеки усилилась благодаря краху «московского кольца» — в собственность государства попали такие активные игроки, как Бинбанк (которому достались «Интеко» Батуриной и «А101» Вадима Мошковича) и Промсвязьбанк (девелопер PSN Group).

Рост ипотечного портфеля у ВТБ существенно выше, чем у Сбербанка: 5,9% против 2,3% за I квартал. За 2018 год ипотечный портфель ВТБ увеличился на 31,7% (портфель Сбербанка — на 20,7%). Как видим, Сбербанк явно менее разворотлив и динамичен. Что, впрочем, простительно для «слона».

В чем причина такого опережающего роста портфеля ВТБ? Активное использование инструмента, создающего мощное конкурентное преимущество на рынке ипотеки, — включение девелоперов в финансово-промышленную группу (ФПГ) банка. Позиции ВТБ на рынке ипотеки усиливаются за счет приобретения девелоперских компаний. ВТБ уже владеет 99,69% акций ОАО «Галс-Девелопмент». 4 июля группа ВТБ купила 15,48% акций ГК «ПИК» и увеличила свою долю с 7,57% до 23,05%. ГК «ПИК» — крупнейший российский девелопер, строит 7,7 млн кв. м жилья в девяти регионах. В 2018 году ГК «ПИК» построила 2 млн кв. м. Выручка ПИК в 2018 году достигла 245,8 млрд рублей, чистая прибыль — 21 млрд. Традиционные тесные связи имеются у банка и с крупным застройщиком «Дон-Строй».

Одно из ключевых направлений девелоперского бизнеса группы ВТБ — комплексная застройка бывших промышленных зон. В портфеле группы ВТБ крупнейшие зоны, в первую очередь «Серп и молот» (в 4 км от Кремля) и «Сердце столицы» — более 3,5 млн кв. м жилья. Проекты такого масштаба посильны только крупнейшим ФПГ. Механизм формирования таких ФПГ понятен — это превращение долговой собственности в долевую. Наибольшими финансовыми ресурсами в стране, особенно в условиях стагнации и санкций, располагают госбанки и нефтегазовые госкомпании, и процесс формирования таких ФПГ неизбежен и закономерен. Разумеется, процесс формирования гигантских ФПГ на базе госбанков распространяется не только на строительную индустрию.

Сбербанк также создал свою девелоперскую компанию — «СБ Девелопмент», но масштабы ее бизнеса существенно меньше — площадь реализуемых проектов составляет всего 0,8 млн кв. м.

Между девелоперским и ипотечным бизнесом банка создается позитивный синергетический эффект. Банк получает доступ к недвижимости застройщика на эксклюзивной основе, девелоперу, в свою очередь, доступно финансирование со стороны банка. Кроме того, банк инвестирует в строительный бизнес с минимальными рисками, контролируя деятельность девелопера. В условиях высокого кредитного риска такая вертикальная интеграция неизбежна.