Рост ипотеки в условиях падающих доходов грозит нестабильностью экономики
Автор: Татьяна Школьная,
заместитель директора Института налогового менеджмента и экономики недвижимости НИУ ВШЭ
Ипотека – это в первую очередь инструмент, позволяющий, как и другие кредитные продукты, перенести спрос из будущего в настоящее. Одним из главных отличий от прочих кредитов является то, что ипотека обеспечена активом в виде недвижимости или договорами долевого участия (применительно к России), соответственно является одним из наименее рисковых инструментов для банков.
Тем не менее риски есть. И связаны они не с ипотекой как таковой, а с тем, как и в каких экономических условиях используется этот банковский продукт. Стабильность развития ипотечных инструментов напрямую связана со стабильностью экономики. Например, если темпы роста реальных доходов населения низкие, то улучшение условий по ипотеке может дать лишь временный положительный эффект.
Сбалансированный рост рынка ипотеки напрямую связан со способностью сектора строительства жилья наращивать объем предложения. Если нарушить баланс спроса и предложения, что и произошло начиная со второй половины 2020 года, мы можем наблюдать, как относительно резкое увеличение мер поддержки спроса влияет на цену квадратного метра и доступность жилья.
Внушает опасения и рост закредитованности российских заемщиков. Так, доля заемщиков с показателем долговой нагрузки свыше 80 (рассчитывается как отношение долга к доходу) в общем объеме ипотечных кредитов, выданных за 3-й квартал 2019 года, составляла 6,6%. В первом квартале 2021-го доля таких заемщиков увеличилась до 24%.
Просроченная задолженность (90+ дней) в общем объеме долга по ипотеке пока остается на удивительно низком уровне – 0,7%. Ключевое слово – «пока». Учитывая текущую динамику, не видно предпосылок к тому, чтобы качество ипотечного портфеля и дальше сохранялось на таком же высоком уровне. Количество выставленных на продажу квартир с обременением (в основном в виде ипотеки) продолжает расти. Все это означает, что возможности населения по получению и обслуживанию ипотечного кредита стремительно сокращаются.
При этом объем ипотечного портфеля в России неуклонно растет и на текущий момент превышает 10 трлн руб., это менее 10% от ВВП. Тем не менее это пока значительно меньше, чем в других странах. Так, отношение объема ипотечных кредитов к ВВП в развивающихся странах составляет 21%, в развитых странах это отношение находится в диапазоне от 40 до 90%. То есть, если отталкиваться только от этих данных, можно предположить, что негативные события на рынке ипотеки не смогут оказать сильного воздействия на экономику страны в целом. Но это было бы сильным упрощением, особенно в сложившейся экономической ситуации.
На текущий момент сектор строительства жилья в нашей стране – один из основных драйверов экономики. А главным драйвером развития этого сектора является ипотека. От стабильности ипотечного рынка напрямую зависит устойчивость и процент темпов роста ВВП.
При этом стоит принять как факт, что ипотека не вещь в себе и не волшебная палочка. Льготы, за редким исключением, носят временный характер и их эффект лимитирован. Фундаментальный фактор, обеспечивающий сбалансированное развитие рынка ипотеки, – темпы роста реальных располагаемых доходов населения. Другими словами, ни ипотека, ни сектор строительства жилья не могут развиваться в отрыве от экономики страны в целом. А резкое смещение баланса в сторону спроса при существенно запаздывающем росте предложения неминуемо приводит к увеличению стоимости квадратного метра, взращивает риски появления «пузырей».
Если предположить, что регулятор «проспит», будут действовать не слаженно, не своевременно, то кому и что грозит? Для экономики страны это может означать снижение темпов роста ВВП в границах 12–18 месяцев. За это время ситуацию можно стабилизировать и выйти снова в рост. Если негативные события на рынке недвижимости совпадут с возможными внешними шоками, то это ограничит темпы роста ВВП на более длинной дистанции.
Для сектора строительства жилья схлопывание пузыря означает отток инвесторов, пересмотр планов развития, в ряде случаев приостановку или увеличение сроков реализации проектов. Цены акций публичных строительных компаний окажутся под давлением, что может затронуть весь фондовый рынок. Стоимость заемных денег возрастет. Для всех причастных к стройке это будет означать снижение цены контрактов и уровня зарплат.
Отмечу, ЦБ РФ планировал уже в 2020-м применение мер, направленных на снижение интереса банков к выдаче ипотечных кредитов с высоким уровнем риска. Однако из-за пандемии эти меры были отложены. Их применение запланировано на этот год начиная с августа. Подобные мероприятия не смогут чудесным образом улучшить качество существующего кредитного портфеля, но снизят риски пузыря и темпы ухудшений в будущих периодах.
Ипотека не панацея и не игрушка – это очень эффективный инструмент при правильном обращении. Уж если использовать льготы по ипотеке, то срок их действия стоит привязывать не к конкретной дате, а к экономическим показателям. Условия по льготам стоит соотносить с ситуацией в каждом конкретном регионе страны.
У регуляторов достаточно сил и средств для того, чтобы избежать названных рисков в этом году. Сектору строительства и рынку недвижимости нужны не отдельные и временные, а комплексные и системные меры. Всем профессиональным участникам рынка недвижимости нужна стабильность и прогнозируемость в горизонте пяти лет минимум.